Transcription

1

2 ןד יאמש ןיעקרקמ 2 תמישר :םיקרפה.1 לובמ עדימה :ןיעקרקמב חתפ?תונוסאל 'מע 4.2 :תוריהז ריחמ הקסע לש תצובק םיסכנ םסרופמ ריחמכ סכנ דחא 'מע 15.3 א"מת 38 יוושהו דובאה לש גגה דומצה 'מע 18.4 ךירדמ טרופמ המרופרל הילשכו םיבשומב 'מע 22.5 המרופרה תיינקהל תולעב םירכוחל "םיינוריע" ךירדמ טרופמ המרופרל הירגתאו 'מע 44.6 םאה םתא םירג הרידב לעש םכמש?ובאטב 'מע 58.7,חסנה טירשת תיב ףתושמ המו םהיניבש 'מע 62.8 ףטחמ תועקרקה לש ךראירטפה ינוויה 'מע 68.9 הריד רדחו הפשא ךותב תונחה 'מע 72,הטזורה.10 תינכתה הנשיה חטשו שרגמה דובאה 'מע 75 םישלופ.11 םיווש בהז תינכתב דוחיא הקולחו 'מע 78 ימדקמ.12 אעשומ תואלבטב ןוזיא רסוח תודיחא 'מע 82 תלדגה.13 ייוציפ העקפה תרזעב דדומ 'מע 85 החסונ.14 תדיריל ךרע ןיגב ייוקיל הינב םילק 'מע 88 'גטוק.15 דחא רתיהב 2- תוריד תיבב ףתושמ 'מע 94,םיזוח.16 םיסכנ םיריחמו םייביטקיפ ןיעקרקמב 'מע ה "טנמלא" שדחה יוושב תריד םירוגמ 'מע 113 תעפשה.18 רתא תוקיתע לע יווש ןיעקרקמ 'מע 118

3 ןד יאמש ןיעקרקמ 3 לע רפסה : רוביצה לארשיב עבוט ליגרכ םיב לש עדימ,יקלח תוצע תורתוס המירעו תפרוטמ לש,םיספט,םיקוח,תונקת,םיווצ יבויח,סמ םימולשת תורגאו םיגוסמ םינוש.םינושמו רפסה דעוימ שמשל יכרועל ןיד ילעבו עוצקמ םירחא םוחתב ןיעקרקמה תורפס תיעוצקמ םיאשונב םיבכרומה רתויב ןיעקרקמב הפשבו הלק לככ רשפאה רשא לקת לע יכרוע ןיד אלש םיקסוע ךרד עבק.םוחתב רפסב םילולכ םיכירדמה םיטרופמה םיינכדעהו רתויב רבמצד( )2015 םיאשונב ןוגכ ךירדמ המרופרל םיבשומב תמרופרו תיינקה תולעבה לש תושר יעקרקמ לארשי )י"מר( ךירדמו לע תעפשה הזרכה לש רתא תוקיתע לע יווש.ןיעקרקמה תואיצמה תמכחותמ תרגתאמו ; ירגאמ עדימה רוביצל םייקלח תמרבו הנזה הקוזחתו תוינוניב ; תויגוס ןתועמשמש ןוממ םוצע החפשמל הליגר תובשייתמ םימעפ תובר ןפואב יתורירש,ירקמו םע וא ילב תוברעתה ישנא עוצקמ ; רפס הז ליכמ תומכ המוצע לש תואמגוד תואיצמהמ תעתעתמה לש םלוע ן"לדנה.לארשיב רפס,הז רתוימ,ןייצל אל אב ףילחהל ץועי ישיא ינטרפו םע ישנא עוצקמ ןוגכ יכרוע,ןיד יאמש,ןיעקרקמ,םידדומ םיכוותמ וא םילכירדא רבחמה קסוע תורשע םינש םוחתב.ן"לדנה ןיב ויתוחוקל,םיקנב תורבח,חוטיב םיפוג,םייתלשממ תונרק,היסנפ תורבח ישנאו םיקסע רוטקסהמ.יטרפה רבעב שמיש ךרוע ן"לדנה ןותיעב 'ץראה' ר"ויו זוחמ א"ת זכרמהו תכשלב יאמש,ןיעקרקמה החמתמ תווחב תעד,ש"מהיבל תוכרעה,יווש תווח תעד ייוציפל העיגפ/העקפה ןיעקרקמב ד"ווחו תתחפהל.יוסימ

4 פרק 1 מבול המידע ב: פתח לאסונות? מבול של מידע כלכלי, הנדסי ומשפטי אודות נכסי ניחת על הציבור בעשור האחרון, כרגיל באינטרנט, כרגיל בחינם או באגרה נמוכה. האם אפשר לסמוך על המידע הזה ולקבל החלטות לבד ובלי לשלם שכר "מנופח" לבעלי המקצוע? האם המידע מדויק ומועיל? ואולי הקלות והזמינות מסתירים מלכודות לפתאים? 4 ניסיון של עשרות שנים בענף הנדל"ן לימד אותי כי חסכון בעלויות התפעול, רשלנות וליקויים אחרים באותם מאגרים, הופכים חלק גדול מהמידע האצור במאגרי המידע לאנכרוניסטי, מביש, חלקי ובעייתי. בעלי מקצוע מיומנים מתמודדים עם המידע הלקוי הזה ו"מזקקים" אותו עבור לקוחותיהם. הפניית המידע הגולמי הזה לציבור על ידי הרשויות, בבת אחת, ללא הכנה והסברה, מהווה לדידי חוסר אחריות המשול להשלכת הציבור למים, ללא לימוד שחיה וללא חגורות הצלה. מבול האינפורמציה שתיארתי בכותרת מדהים בקצב, בעומק ובמהירות. תחילה קיבלנו נסחי טאבו באינטרנט באגרה נמוכה לנסח, כולל נסח היסטורי או מרוכז, לעיתים בכעשירית המחיר שאך אתמול היינו נאלצים לשלם, לא לפני שחישבנו זמן נסיעה, תשלום חניה ומאמץ של עמידה בתור בלשכות רישום ה אשר היו גדושות קהל עצבני, נדחף ומותש. במקביל החלו לפעול ולהשתכלל הפורטל הלאומי הגיאוגרפי שמפעיל מרכז מיפוי ישראל והאתרים של הרשויות המקומיות, אתרים המספקים מפות ותצלומי אוויר של כל מגרש, חלקה או כתובת בארץ, כולל איתור כתובת, גוש, חלקה, ושטח מקורב של החלקה. ניתן למדוד באתרים מתוך המפות מרחקים ושטחים של חלקים מהמפות. אני, למשל, מודד כך שטח משוער של בתים צמודי קרקע בתצ"א )תצלום אוויר המופיע במסך, אתה לוחץ בעכבר על שתי נקודות ומקבל את המרחק ביניהם. לוחץ ארבע פעמים ומקבל שטח של מלבן, לוחץ מספר אחר של פעמים ומקבל שטח של מצולע כלשהו הכלוא בין הנקודות שהקשת(. השימוש באתרים האלו ובמידע האצור בתוכם הנו בחינם. אתרי האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ושל משרד הפנים שולפים באופן מיידי כמעט כל מסמך הקשור לרוב תכניות התב"ע )תכנית בנין עיר, והכוונה שלי המקרה זה גם לתכניות מתאר מחוזית וארציות(. המידע נכון גם לתכניות שאך הופקדו וטרם אושרו סופית. אפשר להזמין בחלק מלשכות רישום ה בפקס או בדוא"ל, באגרה של עשרות בלבד, דיסק ובו צרובים תשריט, צו ותקנון בית משותף! רוב הוועדות המקומיות מנפיקות דרך האינרטנט מיד ובחינם דף מידע תכנוני לכל מגרש או חלקה בתחומן. בעיריית תל אביב דף המידע חתום על ידי מהנדס העיר בחתימה דיגיטלית ובה צילום חתימה בכתב ידו.

5 אתרים פרטיים לרבות y-net או 144, מספקים מזה שנים תמונה חזיתית של כמעט כל בנין בישראל. מאז 2009 מועצת ה מפרסמת באינטרנט שמאויות מכריעות לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה )שמאויות המהוות מעין פסק דין בעררים בנושאי היטל השבחה ופיצויים בגין תכנית פוגעת(. פורסמו אלפי שמאויות מלאות וחתומות, הכוללות מידע משפטי ותכנוני של נכסי, מחירים עכשוויים או היסטוריים ומודלים ים. בשמאויות על היטלי השבחה בגין מכירה או הוצאת היתר בניה, המחירים מתייחסים לתקופה של אישור התכנית המשביחה )החל משנת 1975(. ועדת ההשגות במשרד המשפטים דנה בעררים לדרישות תשלום של רשות מקרקעי ישראל ומפרסמת אף היא החלטות שנראות כמו שומה ועוסקות בתשלומים וערכי קרקע של נכסים שנדונים בעררים על תשלומי דמי היתר, דמי היוון או דמי הסכמה. אלו תשלומים הנדרשים לפרקים ממאות אלפי החוכרים ובכפוף לשמירה על זכותם לערער על גובה החיוב. נציבות מיסוי מפרסמת מזה שנים באינטרנט את נתוני השווי ונתונים נוספים של כל הנכסים שנמכרו ושדווחו על כך כחוק לשלטונות מיסוי. חלק מהעיריות מפרסמות באינטרנט, מיד ובחינם, תכניות הגשה מאושרות להיתרי בניה. למשל עיריות תל אביב, ירושלים, חיפה, הרצליה ר"ג ועוד. מה עושים עם כל השפע הזה, והאם המידע הכלול בתוכו הוא מידע מדויק ותקף? 5 במאמר זה אפרט מעט מהבעיות שהדיוטות לא מודעים להן כאשר הם נחשפים לשפע המידע הזה, בעיות שללא עזרה מקצועית יכולות לגרום להפסדים ולהסתבכויות. מגרש לבניה בתכנית "איחוד וחלוקה" )רוב השכונות ומרכזי התעסוקה החדשים!( המידע להדיוטות ברור לכאורה: קיים שטח אדמה אליו מובילים אותם המתווכים והמוכרים או מראים תצ"א, קיימות תכניות בעירייה ובהם נראים מגרשים עם גבולות ברורים. מהתכניות ניתן להבין היכן נמצא כל מגרש ומגרש, כמה דירות או אילו שטחי תעסוקה ייבנו בו וכו'. הבעיה, אם כן, היא לא בעירייה אלא בהמשך שרשרת המידע. שם המידע מטורלל לחלוטין. בטאבו, גם בשכונות בנויות ומאוכלסות, רשומים עדיין בעלים של חלקות בטאבו על פי חלוקה ישנה של גושים וחלקות בטרם הופשר המתחם לבניה, כלומר, בטרם אושרה התכנית המעניקה זכויות בניה תקפות למגרש. על פי התכניות, המגרשים הם לרוב בשטח אחר, במיקום אחר ובמספרים סידוריים אחרים ובלי קשר לחלקות אשר במפת הגוש המיושנת של מרכז מיפוי ישראל, מתוכה ועל פיה נרשמות החלקות כחוק בטאבו. בתהליך שלוקח שנים לא מעטות, מכין מרכז מיפוי ישראל מפות גוש חדשות והן נשלחות לטאבו לרישום בעלויות חדש בחלקות החדשות עם מספרי הגוש והחלקה החדשים. מספרי החלקות המעודכנות, בהגדרה, יהיו שונים ממספרי החלקות או המגרשים גם יחד, המופיעים בתשריט תכנית האיחוד והחלוקה, התב"ע )תכנית בנין ערים(. רובן המכריע של התכניות )תב"עות( להפשרת קרקע חקלאית לבניה נעשה בצורה של "איחוד וחלוקה".

6 לתכניות כאלו מצורפת "טבלת איזון" או בשמה האחר "לוח הקצאות" שערך טבלה זו מקבלת מעמד משפטי של חלק בלתי נפרד מהתכנית עצמה, ובטבלה או בלוח הוקצו לכל בעל חלקה בטאבו בתחומי האיחוד והחלוקה, נתחים מ"מגרש" או "מגרשים". להקצאות, דהיינו לאותם ה"מגרשים" חדשים שקיבלו בעלי ה"חלקות" בטאבו באותה טבלת האיזון, אין בהכרח קשר למיקום הגיאוגראפי של החלקות, לשטחן או לצורתן. ה"מגרשים", כאמור, יהפכו תוך מספר שנים ל"חלקות" חדשות ומעודכנות בטאבו, לפי מפות שיכין מרכז מיפוי ישראל. כדי להמחיש את התהליך, שערו בנפשכם אדם שיש לו רבע מהבעלות בחלקה חקלאית בשטח 30 דונם בתחומי האיחוד והחלוקה. הוא עשוי לקבל, למשל, 3 מגרשים לבניה בשטח של 1 דונם כל אחד. לעומתו בעל חלקה קטנה יותר של 2.5 דונם בשלמות יכול לקבל רק מגרש אחד בשטח של 1 דונם בשלמות או אף לקבל רק 150 מ"ר שטח מגרש יחסי עם מספר שותפים אך במגרש למגדל מגורים. 6 המידע אותו תקבלו בטאבו בכל אותה תקופת ביניים ארוכה, עד שמרכז מיפוי ישראל יסיים את מלאכת הכנת מפת הגוש החדשה ועד אשר החלקות המעודכנות באותה מפה יירשמו בטאבו, יהא רק לגבי הבעלות בחלקה הישנה והלא רלוונטית. בתקופת הביניים, איפה, תקבלו בטאבו מידע היסטורי מיושן המהווה לכל היותר תיעוד בעלויות. אין לו כל משמעות כלכלית, משפטית, גיאוגרפית או תכנונית אלא אם מצליבים אותו עם המידע בטבלת האיזון ובתשריט האיחוד והחלוקה. את האזהרה הזו על חוסר הרלוונטיות והצורך בהצלבת מידע עם טבלת איזון ותכנית האיחוד והחלוקה לא תקבלו בטאבו. אזהרות חובה כאלו שמורות במקומותינו בחוק בעיקר לחפיסות הסיגריות בעיקר לטובת בריאותם מעשני סיגריות... הטאבו מספק לכם מידע "זניח" על הבעלות בחלקה שבעצם בוטלה על ידי חוק התכנון והבניה ואינה קיימת עוד - בלי שום אזהרה. במקרה הטוב, שנים לאחר שהשכונה נבנתה ואוכלסה, מופיעה עדיין בנסח הטאבו אזהרה על הפקדה )להבדיל מאישור( של תכנית לאיחוד וחלוקה... במרכז מיפוי ישראל תוכלו לרכוש "מפת עקב" תקפה של הגוש והחלקה הישנים )והמבוטלים על פי חוק התכנון והבניה(. בפורטל הגיאוגרפי הלאומי באינטרנט תוכלו להבחין באותה חלקה מבוטלת )מבוטלת כאמור מיידית על ידי חוק התכנון והבניה, מבוטלת רק ב" delay " של כמה שנים במרכז מיפוי ישראל ובטאבו(, בחינם, מיד, בצורה הנוחה ביותר...וכמובן שתוכלו לראות עסקאות בחלקים מאותה החלקה, שכבר לא קיימת בעצם, במאגר המידע על העיסקאות ב שמפרסמת נציבות מיסוי. מיותר לציין שהעסקה האמיתית בוצעה לגבי חלק מ"מגרש" ועל פי טבלת האיזון. את פרטי העסקה הנכונים רק מיומן יוכל לזהות, לאתר ולנתח. טבלאות איזון רבות כלל אינן מפורסמות באינטרנט. במקרים כאלו, לצורך בירור פרטי העסקה יהא על ה לנסוע למשרד הוועדה המקומית, להחנות, לחכות בתור, לקבל את התכנית וטבלת האיזון ולצלם אותן. בעלים מצויים של קרקע חקלאית שהופשרה לבניה מרבים למכור אותה לאחר השבחתה, בעסקת מזומן או בעסקת קומבינציה עם קבלן או קבוצת רכישה. מטרתם להיפגש עם ערימת המזומנים המובטחת או עם מספר דירות בנויות בסיום מלאכת

7 7 השבחת הקרקע. אישור התכנית עם מגרשים לבניה בצירוף טבלת האיזון היא אותה השבחה בהתגלמותה. היא האות לגל המכירות והעסקאות במגרשי התכנית. כיצד נרשמת עסקה כזו בטאבו? הרישום בטאבו הנו רישום מיידי של הערת אזהרה ורישום מושהה של הקונה כבעלים או חוכרים שיבוצע רק לאחר מספר חודשים או שנים. העיכוב נובע גם מהחובה לקבל אישור של רשויות כגון רשות מקומית או רשות המיסים לצורך העברת זכויות בטאבו. חלק מהאישורים מותנים בתשלומים ומיסים שונים על פי דרישות תשלום אשר הנישום צריך להמתין להמצאתן וקיימת לו הזכות לערער עליהם בהליכים ארוכים למדי. במהלך השנים חזיתי בלא מעט עסקאות בהן לא נרשמה אף לא הערת אזהרה בנסח הטאבו. הדבר אופייני, למשל, בזכייה בהליך מכירת נכס בכינוס נכסים או על ידי נאמן או מנהל מיוחד, דהיינו מכירה של מי שמונו על ידי בית משפט כאחראים על נכסי חייבים, והם מוכרים נכסים לטובת הנושים בכפוף לאישור ביהמ"ש או שלטונות ההוצל"פ. בדרך כלל חולפים מספר חודשים מיום הזכייה ועד להשלמת אישורי ביהמ"ש, התשלום בפועל ורישום הערת אזהרה לטובת הזוכה. היום הקובע מבחינת המיסוי הוא יום האישור ולא יום הזכייה. לא ברור, אגב, מה התאריך המופיע במקרים כאלו במאגר העסקאות שנפתח לעיון הציבור באתר רשות המיסים. מבחינה ת קיימים כאן 3 תאריכים חשובים: יום הגשת מסמכי ההשתתפות במרכז, יום אישור הזכייה במכרז, ויום התשלום בפועל. במקרים רבים פורץ סכסוך ונדרשים דיונים בערכאות עד לזכיה סופית במכרז. יכולה לעבור תקופה משמעותית מיום הגשת ההשתתפות ועד ליום התשלום. במהלך תקופה זו יכולים לחול תמורות במחירי השוק. במקרים אחרים רשומים כבעלים בטאבו אנשים שעברו לעולם שכולו טוב. ראיתי מקרים בהם חלפו עשרות שנים והיורשים ואף יורשי היורשים טרם נרשמו כבעלים החדשים. היורשים הלא רשומים לא רואים צורך דחוף ברישום בעלותם או אף הערה בטאבו על היותם יורשים, שהרי המוריש המנוח כבר לא יחתום על עסקאות מכר לא קרואות )אי רישום הבעלות מצד יורשים דוחה לעיתים מיסים והוצאות אחרות אך מהווה לטעמי סיכון מיותר(. במקרים אחרים רשומים כבעלים אנשים מבוגרים, נניח בני 80, אשר קרובי משפחתם, לרוב אחד הצאצאים, מנהל את הנכס ומקבל החלטות לגביו. גם במקרים כאלו, הבנים או הנכדים לא ממהרים לרשום הערה על המינוי שלהם כאפוטרופוסים להורים אשר גם במקרה כזה לא צפויים, לכאורה, לחתום על עסקאות מכר לא קרואות. במקרים של מגרשים שנמכרו לאחר איחוד וחלוקה בעיסקת קומבינציה, הרישום סהרורי לחלוטין: רישום "הערות אזהרה" הנו, כאמור, לגבי חלקה היסטורית, בעוד העסקאות נעשות לגבי מגרשים ספציפיים ואף דירות ספציפיות בתכנית בנין העיר ובתכניות היזם. במקרה בו הבעלים של חלקה גדולה קיבלו מספר מגרשי הקצאה ומכרו אותם לקבלן אחד ו/או מספר קבלנים ואילו זכות הבעלות והערות האזהרה בגין כל המגרשים עדיין רשומות בחלקה אחת בלבד בטאבו, יהא זה קשה עד בלתי אפשרי להבין מיהם רוכשי הדירות מאותם הקבלנים, באילו דירות ובאילו בניינים. כל זאת "על הנייר", לעיתים במגרשים שעדיין לא נבנו ולעיתים בטרם נקבעה להם כתובת או אפילו שם לרחוב.

8 המסמך המשלים את ה"פאזל" הינו הסכם המכר והתכניות הנלוות אליו, אותם מספק הקבלן. זהו בעצם, לטעמי, הנייר הרלוונטי והתקף היחידי. כלומר: בכל הכבוד לטאבו ולתב"ע, מסמך שמדפיס קבלן פלוני הוא הנייר המשפטי היחידי הרלוונטי באלפי מקרים, לזכויות שנרכשו בדירה חדשה, דהיינו לזכויות בשווי מיליוני שקלים. אני אחזור על כך: שיטות הרישום והתכנון הנהוגות בארץ לגבי הדירות מקבלן ברוב השכונות החדשות בארץ מנקזות, מבלי משים כביכול, את הרישום המשפטי הרלוונטי היחיד למכר דירה, בוודאי דירה על הנייר, למסמך שמנפק קבלן הבניה בתוספת הערת אזהרה בטאבו. להערה זו בטאבו נועד תפקיד אותו לא תמיד תוכל למלא, לאפשר לנו, ולו רק בעזרת אנשי מקצוע, לאתר את הדירה שנמכרה. למרבה המזל שכונות חדשות נבנות כרגיל בליווי בנקאי, והבנקים מנהלים מעקב ורישום משל עצמם, דבר המעבה במעט את שרשרת התיעוד של בעלויות, משכנתאות ועסקאות בשכונה. זהו תיעוד שלא פתוח, מן הסתם, לעיון הציבור. יש כאן האצלת סמכויות דה פאקטו מהטאבו לקבלן פרטי ול ה שהכין את טבלת האיזון. האם ההסמכה הזו מלווה בהליכי הכשרה ורישוי מתאימים? התשובה ברורה. כהערת אגב אעיר כי משכנתאות ולמעשה הערות בדבר משכנתא במצב רישום הזכויות המתואר, הנן זכויות שכמעט בלתי אפשרי לאתר ולשייך מתוך נסח טאבו. 8 למעשה, טבלת האיזון היא המסמך היחיד שעל גבו הצר עומד כל הליך הרישום הקנייני של שכונות שלמות במשך שנים על גבי שנים. ה בישראל לא עברו תהליכי הסמכה להסדרת קנין. טבלת האיזון היא בסך הכל שומת והיא אינה מתעדכנת בחילופי בעלויות ובעסקאות מרגע שנכתבה. אין הליך טיעון בפני ה. אין שום דמיון להליך ה"הסדר" בלשכת רישום. יש לציבור בסך הכל זכות להגיש התנגדות לתכנית או לטבלת האיזון במשך חודשיים, בתקופה הנקראת "הפקדה". רוב העסקאות "על הנייר" ממומנות במשכנתאות אשר נרשמות כהערות אזהרה על אותן הערות אזהרה קלושות של רוכשי הדירות ותוך כדי חשיפה של הבנק לסיכונים. למעשה, הביטחון הספציפי של הבנק הנו חוזה שהדפיס קבלן + שירשור מוגזם וחסר שליטה של הערות אזהרה, טבלאות ות, עסקאות קומבינציה והחרגות למשכנתאות... לטעמי מצב זה נובע מחובבנות לשמה של מנהלי בנקים למשכנתאות בארץ ומאיכות ניהול ירודה שהם מספקים לציבור המשקיעים. אם הם היו "עוצרים את הכסף", המדינה הייתה משנה מהר מאוד את הרגולציה התמוהה הזו של רישום זכויות בדירות חדשות. מדובר בסחבת ברישום שנגרמת מאילוצי תקציב מצחיקים ועמה מנהלי הבנקים למשכנתאות החליטו לחיות בשלום חרף הסכנה לחוסנו של הבנק. האילוצים האלה נולדים מחוסר ניהול ומחיסכון זניח לחלוטין בעלויות התפעול של הטאבו ו/או מרכז מיפוי ישראל )מפ"י(. זאת בהשוואה להכנסות העצומות מאגרות של הטאבו ומפ"י עצמם וממיסים בכלל בענף הנדל"ן )פה מחסור בשלושה חדרים, שם 10 תקנים, פה לא מוכנים לשלם לפקידה או מודד שעות נוספות, שם מנהל כוחני ולא יעיל או עובד איטי, פה עמדת מחשב, שם מצלמת זירוקס וכיוצ"ב(.

9 בתקופת הסחבת, הרישום של דירות מתדרדר לניירות שמדפיס קבלן שלא מבין ולא צריך להבין בקדסטר )קדסטר, בתרגום פרוע שלי, הנו תהליך הייצור של הטאבו, דהיינו מדידה של חלקות במרכז מיפוי ישראל, העברת המפות לטאבו ורישום הבעלויות המעודכן בטאבו בחלקות המעודכנות(. במדינת ישראל יש את כל הידע, המכשור, הכסף וכוח האדם כדי להעמיד למפ"י ולטאבו את כל האמצעים לרשום תוך שבוע בטאבו את כל המגרשים החדשים לבניה, במקום להיסחב עם רישומי החלקות הישנות וערימת המסמכים המגוחכת שמאחוריהם. פירוט העסקאות במאגר המחירים המדווחים של מס שבח חסר משמעות, איפה, במקרים רבים של תכניות איחוד וחלוקה ועסקאות קומבינציה, ולמעשה ברוב השכונות החדשות או מרכזי התעסוקה החדשים. שיטת הדיווח של עסקאות באתר מס שבח היא על פי כתובת או גוש/חלקה ולא על פי מגרש תב"ע, למרות שלפעמים מופיע מספר המגרש, לרוב ברישום לא מסודר ולא עקבי, כאילו היה תת חלקה, ולפעמים המגרש מופיע כחלקה, והחלקה הקניינית כתת חלקה... כאשר חלק מחלקה, מגרש או "דירה על הנייר" נמכרים והעסקה נרשמת כהערת אזהרה בלבד בטאבו, חסר מידע על מספר היחידות או השטחים שנמכרו, מס' מגרש או כתובתו, והקומה של הדירה או מספר החדרים. 9 עורכי דין מיומנים של רוכשי הדירות וקבלנים אחדים עם חוש אחריות משנים מציאות זאת באופן ספוראדי. הם משלבים בהערות האזהרה פרטים מזהים, לעיתים מפורטים יותר מאשר נהוג בפנקס בתים משותפים. מספר ההערות המפורטות כך זניח. להערכתי מדובר באחוזים בודדים מהיקף ההערות אותן ניתן לקרוא בנסח הרישום שמספק הטאבו לציבור הרחב. מכר בו זמני של מספר חלקות בעלי קרקעות, לעיתים חלקה אחת במקור, מוצאים את עצמם בחלוף שנים ובחלוף מספר תוכניות חלוקה, בעלים של מספר חלקות צמודות או אף נפרדות. לכן, בעסקאות מכר, במיוחד של חלקות חקלאיות, נפוץ המקרה בו נמכרות על ידי אותם הבעלים מספר חלקות בו זמנית לאותם הקונים. במקרים כאלו נוהג מס שבח לדווח על מחיר העסקה כולה )עסקה של מספר חלקות( כאילו הוא מבטא את מחירה של חלקה אחת בלבד מתוך אלו שנמכרו, על בסיס שרירותי. כך קורה לא פעם שהעסקה מיוחסת לחלקה הקטנה והזניחה בשוויה מביניהן, מחיר שכמובן לא "עושה שכל". אני נוהג לגלות את פרטי העסקה ה"אמיתית" בפרטי משכנתא בנסח של החלקה לה מיוחסת העסקה כולה. במשכנתא אותה ניתן לראות בחלק מהמקרים בנסח הרישום, נכתב לרוב כי היא חלה על מספר חלקות נוספות )גם החלקה מאותו הנסח עצמו מתוארת כחלקה נוספת. הסיבה המשוערת: כך ניתן לשכפל את מילוי הבקשה לרישום משכנתא לכל אותם נכסים(. החלקות האחרות באותה העסקה לא תופענה במאגר המחירים של מס שבח. גם אם איתרנו בנסח של החלקה המועמסת פרטים אודות משכנתא משותפת, שיטת זיהוי זו לא וודאית: מי יתקע לידינו כי הקונים או הבנקים אכן משכנו את כל החלקות שבעסקה בו זמנית? תופעה כזו של העמסת מספר עסקאות על נכס בודד מצאתי לא רק במגרשים אלא גם במגדל משרדים.

10 המגדל ממוקם במנשיה )רח' קאופמן 6 בת"א( הרשום כבית משותף. שתי עסקאות מאותו היום מאותם מוכרים לאותם הקונים הועמסו על תת חלקה אחת! על כך בפרק הבא בספר זה. קרקע שהופקעה רשומה עדיין על שם בעליה ערב ההפקעה עשרות אלפי חלקות הופקעו עם השנים ועם ההתפתחות המואצת בארצנו. חלקות הופקעו לדרכים, חניונים, חופים, פארקים, קווי תשתית וכיוצ"ב. מפתיעה העובדה כי כי כל שטחן של רבות מחלקות אלו רשום עדיין בטאבו על שם הבעלים או החוכרים הפרטיים מהם הופקעו. מבחינה משפטית וקניינית אותם בעלים אינם עוד הבעלים של כל החלקה לאחר שכולה או חלק ממנה הופקע כדין ובחלק מהמקרים אף שולמו פיצויי הפקעה. פעמים רבות הגוף המפקיע, דהיינו המדינה, העירייה, גוף סטטוטורי כגון הרשות הלאומית לדרכים -מע"ץ, רכבת ישראל, נמלי תעופה וים, קצ"א, מקורות, נת"ע, נתיבי איילון, בז"ן, רשות שמורות הטבע והגנים הלאומיים, וכיוצ"ב, טרם נרשם כבעלים או חוכרים. כך גם לאחר שהבעלים הפרטיים הרשומים כיום )או קודמיהם( קיבלו פיצוי כספי מלא על ההפקעה, דיווחו על הפיצוי למיסוי ואף שילמו מס על הפיצוי, המהווה סוג של עסקת מכר במיסוי מופחת )50% הנחה על מס שבח(. נתקלתי בהיעדר רישום ההפקעה בטאבו שנים לאחר ששולם פיצוי על פי פסיקת בית משפט! 10 למותר לציין כי במרבית המקרים עלויות המדידה והרישום של השטח המופקע על שם הרשות המפקיעה, זניחות לחלוטין לסכומים ששולמו ממילא כפיצוי לבעלים הפרטיים. פעמים אחרות קיים רישום של בעלים פרטיים בחלקות שהופקעו במלוא שטחן או חלק ממנו, גם לפני עשרות שנים, כדת וכדין, ואף הזכות לפיצויים התיישנה רובה ככולה. קיימת פסיקה סותרת בנושא. בחלק מהפסיקות ביהמ"ש קבע כי גם אם הזכות לפיצויים טרם התיישנה, הזכות לתבוע פיצויים עומדת לבעלי הקרקע כפי שהיו רשומים ביום ההפקעה ההיסטורי ולא לבעלים הרשומים כיום. במקרים כאלו ההפקעה, כרגיל, מוזכרת בנסח הטאבו כהערה בדבר צו הפקעה בקובץ התקנות או הודעה על שלבי ההפקעה בילקוט הפרסומים לפי סעיפים 5 ו- 7 או 19 לפי פקודת הקרקעות או פקודת הדרכים. לרוב לא מצוין שטח ההפקעה ולעיתים מיקום ההפקעה מופיע רק בפרסום עצמו ולא בהערה שבנסח הטאבו. לעיתים פרסום ההפקעה נוקב רק בקואורדינטות ולא בגושים וחלקות )חלק מהכבישים וקווי הנפט הארציים(. במקרה כזה יש ללכת ולצלם את מפת ההפקעה אצל הגורם המפקיע, נניח וועדה מקומית, מע"ץ או רכבת ישראל. לחלופין אפשר לאתר את התכנית על פיה הופקעה הקרקע )מס' התכנית המייעדת להפקעה התב"ע - מופיע בדרך כלל בהודעת ההפקעה בקובץ התקנות או בילקוט הפרסומים( במקרה בו הייתי מעורב הופקע בצו של שר התחבורה אשר פורסם בקובץ התקנות שטח המהווה 64% משטח חלקה לתוואי של דרך. שיעור ההפקעה או שטח ההפקעה מתוך שטח החלקה כולה לא פורסם לא בצו ולא בהערה בנסח בדבר ההפקעה. שווי ההפקעה ושווי החלקה כולה מיליוני דולרים הן ביום ההפקעה והן ביום התפיסה של הקרקע, 10 שנים לאחר מכן. הקרקע, עשרות דונמים, נמכרה מספר פעמים לאחר ההפקעה במחיר מלא ובהתעלם מכך שרוב השטח הופקע. הבעלים שהיו רשומים ביום ההפקעה הייתה חברה שפורקה כדין לאחר מכירת כל

11 נכסיה, בהליך מסודר של פרסומים כדין ובאמצעות משרד עורכי דין מוביל. רוב בעליה ביום הפירוק היו קשישים בערוב ימיהם וזו גם הסיבה המשוערת למכירת הנכסים ולפירוק החברה. רוב או כל הבעלים עברו מאז לעולם שכולו טוב ויורשיהם פזורים על פני מספר ארצות ויבשות. הבעלים כיום אשר זה עתה רכשו קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי יעוד, רצוי למגורים, באחד האזורים המבוקשים בארץ, נותרו עם חלקה אשר 64% משטחה נתפס לצורך סלילת דרכים. לפתע מתברר כי הזכות לפיצויים, על פי הפרשנות השנויה במחלוקת של הגוף המפקיע, נמצאת בידי גוף משפטי )חברה בע"מ( אשר ספק אם ניתן להחיותו. זאת ועוד. גם אם ניתן יהיה להחיות את החברה, מי יתקע לידי הבעלים הנוכחיים כי הם זכאים לדרוש מהחברה שפורקה את חלקם בפיצויים? הרי לכם סוגיה יום-יומית בשגרת יומם של בעלי המקצוע העוסקים בפיצויי הפקעה של קרקעות בארץ. 11 במקרים רבים הדרך היחידה להבין מהו השטח המופקע ומהו השטח שנותר בבעלות פרטית הנה מדידה עם סרגל וקנה מידה מתוך מפות ההפקעה או שכירת שירותי מודד מוסמך...שטח מופקע, כשמו כן הוא, אינו בבעלות הבעלים הפרטיים אף שהם עדיין רשומים בטאבו כבעלי כל החלקה. האם רוכשי נסח הטאבו יוזהרו כי שטח החלקה אינו מייצג את השטח האמיתי שבבעלות בעליה? התשובה ברורה. אם חשקה נפשכם באזהרות לרווחת הציבור, תחפשו אותן בחפיסת סיגריות. מדוע רוב הרישומים בטאבו בחלקות שהופקעו, חלקית או בשלמות, אינם עדכניים? ניחשתם נכון. בעיות תקציב וניהול בטאבו או במרכז מיפוי ישראל ורשלנות או עצלנות או בעיות תקציב אצל הגופים המפקיעים מה שטח הדירה? מאגרי העסקאות של מיסוי נפתחו חינם לציבור. כך גם הטאבו פתח לציבור את האפשרות לעיין תמורת אגרה נמוכה, דרך האינטרנט, בנסחי טאבו. בחלק מלשכות הרישום ניתן להזמין ולקבל בדוא"ל גם תשריטי בית משותף ותקנונים. האם השילוב הזה מאפשר לציבור לשבת בכורסא ולהצליב מחירים ושטחים של דירות סמוכות וכך לקבל את קנה המידה לשווי הדירה בה הוא מתענין? בפועל, לא קיימת אחידות ברישום שטח דירות בטאבו, דבר המפחית מחשיבות השטח המדווח לצד העסקאות ולקוח לרוב מנסחי טאבו של בתים משותפים. שטח דירה בעסקת השוואה הוא האמצעי החשוב ביותר באמדן שווי נכסי מגורים. יש נהלי רישום שטח דירה בבית משותף לטאבו. מזה עשרות שנים קיימת הנחיה לא לכלול בשטח הדירות את קירות החוץ, קירות משותפים ומרפסות לא מקורות. בפועל, ישנם מקרים שגם מרפסות מקורות לא הוחשבו בשטח דירה והיום הן חלק בלתי נפרד משטח הדירה העיקרי. ברוב הדירות הישנות נסגרו מרפסות שהיו פעם עם מחיצה המפרידה מהחדר ועם מעקה בנוי. אותן מרפסות אוחדו לגמרי עם החדר הסמוך ונסגרו בקיר החיצוני בוויטרינות, בחלונות ואף בקירות בנויים. אם המחיצה שבין הסלון למרפסת המגורים, לדוגמא, לא הוסרה עד היום בדירה ישנה, יתקשו בעליה להשכירה בשוק הדירות הלשכרה בהיותה מחסום לאוויר נוף ושמש. זו הסיבה לקורות הבולטות באמצע הסלון בדירות ישנות רבות ו/או בחדר השינה, מרחק 1-2 מ' מהקיר החיצוני.

12 במקרים רבים, אם כן, השטח של הדירה הרשום בטאבו לא כולל שטח שבהיתר הבניה סומן כמרפסת מקורה והפך כיום לחלק מחדר או סלון. מנגד, מרפסות לא מקורות אמורות להירשם כהצמדות ולא כחלק משטח הדירה. כאשר הן לא נרשמות לא כחלק מדירה וגם לא נרשמות כהצמדות, ומדובר בתופעה שגורה, תיתכן פרשנות לפיה המרפסות מהוות רכוש משותף של כל הבית המשותף, במיוחד מרפסות גג. זו תופעה רווחת במיוחד בגגות הישנים בתל אביב. פעמים רבות הגג או המרפסת הלא מקורה, בין אם נרשמו כהצמדה ובין אם לאו, הם כיום חלק בלתי נפרד משטח הדירה הבנוי, המקורה והסגור. לעיתים המרפסת היא חלק קטן מהרחבות מגורים רחבות יותר המקיפות אותה. רוב הרחבות הבניה של דירות, בהיתר או שלא בהיתר, לא עודכנו מעולם בפנקס בתים משותפים. זאת הן בשל עלות בעלי המקצוע והאגרות לתשלום והן משום הצורך להחתים את כל בעלי הדירות אשר חלקם לא גרים במקום וקשה לאתרם. 12 דירות שרשומות כתתי חלקות בבית משותף הן לפעמים חדר כביסה בגג או בחצר אשר הורחב ואוכלס כדירה ללא היתר, מחסן בקומת עמודים, הרחבה של מלתחות ושירותים, קומת עמודים שנסגרה וכו'. מכל האמור לעיל עולה כי שטח דירה בטאבו הלקוח מפנקס בתים משותפים הנו לרוב שטח שלא כולל קירות חוץ וקירות משותפים )קיימים גם מקרים בהם השטח כן כולל קירות אלו(, קיימת אי אחידות ברישום שטחים שהיו במקור מרפסות עם או בלי גג וקיימים מקרים בהם מצד אחד לא נרשמו הרחבות בניה על פי היתרים חוקיים ומצד שני שטח דירהנרשם בטאבו למרות שהוא מהווה חריגת בניה לא חוקית. בבתים צמודי קרקע שרשומים כבית משותף, אגב, נהוג לרשום, בניגוד להנחיות, את שטח הבתים כולל קירות חוץ. ברוב המקרים קיימות תוספות בניה שלא עודכנו בפנקס בתים משותפים. במקרים רבים לא מפורט קיומה של חצר ושטחה. הרבה דירות חדר או שני חדרים שנבנו ביוזמת 'עמידר' או 'חברת עובדים' ושטחן הרשום בטאבו נשאר 22 מ"ר, 35 מ"ר או שטח קטן דומה, הן כיום מגרשים של רבע או חצי דונם עם בתים מרווחים צמודי קרקע או עם "בית להריסה", דהיינו, הנכס הוא יותר מגרש מאשר דירה, אך מתואר כדירת שני חדרים בטאבו. דירות בקומת קרקע מתוארות פעמים רבות כדירות בקומת מרתף או קומה ראשונה, וכך משתנה התיאור של כל הדירות שמעליהן ומתחתן, בשונה מהמקובל )המקובל, בסדר עולה: קומת קרקע, קומה ראשונה, קומה שניה וגו'(. במקרים אחרים הדירות מתוארות החל מקומה ראשונה שכן כל הדירות נבנו מעל קומת קרקע המשמשת קומת עמודים, חניה מבואה ומדרגות. מגורים בקומת מרתף קלאסית אסורים כרגיל. מצד שני כיצד ניתן לתאר קומה נורמטיבית במדרון, מתחת לפני מפלס הכניסה לבניין, כמקובל בשכונות הרריות בחיפה, צפת או ירושלים? צורות הרישום ומספור הקומות מגוונות מאוד. זאת ועוד. בטאבו, בהגדרה ובכוונת מכוון, אין כל רישום של פולשים ודיירים בדמי מפתח, בדירות ומבנים או בחלק משטחם, למרות החשיבות הקריטית של אלו לשווי הנכס ולמחיר העסקה המדווחת במס שבח.

13 הרישום של נכסים בחכירה כידוע, רוב הקרקעות בישראל בבעלות או בניהול ממשלתיים, ורשומים בטאבו בבעלות קק"ל, רשות הפתוח או מדינת ישראל. הקרקעות הללו מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. 13 חוכרים רבים, במיוחד בחלקות חקלאיות, אינם רשומים בטאבו, אלא רק בספרי רשות ה. כך גם חוכרים של דירות שקנו דירה על הנייר או דירה חדשה יחסית, וסירבו לשלם כמה מאות או כמה אלפי שקלים בודדים לכיסוי עלויות משפטיות לרישום ראשון של הדירה בשמם. במקרים אלו, הדירות רשומות בבעלות ממשלתית למרות שמדובר בדירות פרטיות וחכורות עם זכאות לרישום בעלות על פי הרפורמה במקרקעי ישראל. במקרים אחרים, בטרם נרשמו הדירות בטאבו כבית משותף, רשומה חכירה על שם החברה המשכנת, ורשומות לכל היותר הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות בטאבו. הרישום של זכויות הרוכשים, לרבות מספר הדירה, שטחה, הקומה וכו', נמצא בחברה המשכנת )במשרדי הקבלן או עורך דינו( ולעיתים קיים תיעוד מקביל גם ברשות מקרקעי ישראל. זכויות אלו מפורטות ברשות ה במסמכים הנקראים 'דף אישור זכויות' ואינם מופיעים במרשם הפתוח לצבור. ניתן לקבל חלק מהפרטים באמצעות האינטרנט אך רק לאחר הכנסת פרטים מזהים כגון שם ותעודת זהות של החוכר. במקרים של חכירת נכסים שאינם דירות בבניה רוויה למגורים )לפחות 4 דירות, לפחות 2 קומות, לפחות 2 דירות לקומה(, קיימות כרגיל הגבלות חוזיות של היקף הבניה המותר. מעבר להיקף זה יש לבקש את אישור של רשות ה וברוב המקרים גם לשלם עבורו. הגבלות אלו והחבויות הכספיות מעבר להן לא מפורטות בנסח הרישום ואינן מידע הפתוח לציבור, למרות חשיבותו. המידע החסר מקשה על ניתוח מחיר העסקאות בנכסים אלו. במקרים אחרים, למשל מאות דונמים סביב צומת מורשה ברמת השרון, הוחכרו מגרשים בגודל עשרות דונמים כ"א לאנשים פרטיים, בלי קשר לגבולות ושטח החלקות בטאבו, כך שכל מגרש מוחכר מהווה מקבץ של חלקים ממספר חלקות רשומות בטאבו. זה המצב מזה עשרות שנים. רישום המגרשים הללו, הנמכרים במאות אלפי לדונם, נמצא רק בספרי רשות ה ואינו פתוח לציבור. כרגיל רשות המיסים מדווחת על מחיר העסקה והשטח הנמכר אך ללא המידע החסוי שבספרי רשות ה לא ניתן לאתר פיזית את השטח שנמכר. עוד סוג של מקרים הרווחים במגרשי חכירה ומקשים על פיענוח העסקאות המדווחות: מהי החלוקה בין מספר חוכרים למגורים צמודי קרקע כאשר מספר חוכרים, לרוב שניים, חכרו מגרש המהווה חלק או מחצית מ"חלקה"? חוכרים כאלו רשומים כחוכרים ברשות ה, ושם גם מסומן המגרש שכל חוכר רכש, ולעיתים גם רשומים כחוכרים של חלק בלתי מסוים מהחלקה בטאבו או כבעלי תתי חלקות בטאבו עם ובלי הצמדה של החצר. פעמים רבות לא נקבע בטאבו או בצו בתים משותפים הגבול בין חצרות החוכרים. במקרה כזה יש מצד אחד את הגדר היכן שנמצאת עשרות שנים בעין ומצד שני את שיעור הבהחכירה. אם הוחכר מגרש בשטח 1 דונם לשני חוכרים בחלקים שווים ולכל חוכר זכות חכירה של 1/2 חלקים בטאבו, הדעת נותנת שיש להעמיד לרשותו 1/2 דונם מגרש. ואולם, פעמים רבות הגדר הוקמה ללא מודד בצורה שרירותית.

14 כך נוצרו מזה עשרות שנים שני מגרשים לא שווים, למשל 550 ו- 450 מ"ר, או שהורחבה דרך או חניה או מדרכה רק בתחום המגרש החזיתי מתוך השניים. לא תמיד נמדדו בצורה שוויונית המגרשים הנותרים לאחר הסדרת דרך גישה בתוך החלקה למגרש העורפי. פועל יוצא של כל המתואר לעיל הנו כי ייתכנו עסקאות השוואה מטעות במגרשי מגורים צמודי קרקע בחכירה. גן עדן של שוטים שחרור מידע מלא מהטאבו ומרשות המיסים לציבור הרחב, ללא הדרכה וללא אזהרה ראויה על החסרים והמידע החלקי והלא עדכני, הינה פעולה חסרת אחריות. נוצר הרושם הרה האסון כי אדם משכיל ונמרץ יכול לברר מידע מלא לרבות המחיר, באופן מיידי, בחינם וממקור ראשון, לגבי כל נכס. כך יוכל כביכול לקבל החלטות למכור או לרכוש נכסי במיליוני שקלים, ללא תשלומים, כביכול מיותרים ומנופחים, לאנשי מקצוע כגון עורכי דין,, מודדים אדריכלים או מתווכים. מדובר בתהליך מזיק הן לצרכן, הזקוק לשירותים אלו בעלות זניחה הן לתועלת והן למניעת הנזקים, ובפגיעה בפרנסה של אנשי המקצוע המתפרנסים ממתן שירותים נדרשים וחיוניים אלו לאחר שנים של התמחות והתמקצעות. 14 הגיע הזמן שגורמים ממלכתיים וציבוריים יקחו אחריות ויתריעו את הציבור בפני הסכנות שבשימוש העיוור במאגרי המידע שנפתחו לציבור - בטרם יתממשו עלינו אסונות. האסונות הם בלתי נמנעים היכן שמבול של מידע כלכלי ומשפטי בהיקף כמותי מלא אך באיכות ירודה, גולמית ולא מטופלת, ניחת על הציבור ללא הכוונה וללא חגורות הצלה.

15 פרק 2 זהירות: במאגר מחיר עסקאות עסקה רשות קבוצת של המיסים נכסים כמחיר מפורסם אחד נכס מחירי העסקאות בנדל"ן מוצהרות בפני רשות מיסוי על פי חוק. זאת בעקבות מאבק משפטי וציבורי אותו הוביל בזמנו ה הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. מאז נכפה על רשות המיסים לפרסם בהדרגה את העסקאות לציבור הרחב וכיום המידע מפורסם ללא הגבלה ובצורה מיידית באינטרנט. 15 זהו מידע הכרחי לשוק משוכלל. למרבה הצער הדיווח מתגלה לא פעם כמרושל ואף מטעה. תקלה שחוזרת על עצמה בהיקפים משמעותיים, כנראה בעקבות כשל של מערכת ההזנה והשליפה של הנתונים המוקלדים: דיווח המחיר של מספר מגרשים, דירות או משרדים שנמכרו בו זמנית על ידי אותם המוכרים לידי אותם הקונים כאילו היו עסקה של נכס אחד מתוכם. מזל כי בדרך מקרה, הבנקים למשכנתאות נוהגים לרשום בעסקאות מרובות נכסים, בכל נכס, משכנתא המפרטת את כל קבוצת הנכסים. הנה דוגמה לפיענוח של דיווח מטעה לכאורה בו נתקלתי במסגרת עבודתי כ. הבנין בכתובת קאופמן 6 בתל אביב רשום בטאבו כבית משותף. זהו מגדל משרדים המהווה חלק ממתחם משרדים ומסחר. במתחם זה חולקים מספר מגדלי משרדים קירות וחללים משותפים בקומת המסחר והכניסה למגדלים. המתחם מכונה "מנשיה". הוא ממוקם בדרום מערב תל אביב, בין הרחובות המרד וקאופמן, מערבית לנווה צדק, דרומית למלונות דן פנורמה ואינטרקונטיננטל ובסמוך לחוף הים. נבחן דיווח אמין ותקין לטעמי על עסקה ראשונה בבנין זה: עסקת השוואה מיום 6/11/2012 תת חלקה 55 בשטח מדוד גראפית מ"ר )"מדוד גראפית" משמעותו שקניתי דיסק של תשריט בית משותף ומדדתי את תת החלקה כולל עובי קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים(. השטח המדווח על ידי שלטונות מס שבח מהווה בדרך כלל את השטח הרשום בפנקס בתים משותפים בטאבו, כלומר בנסח. השטח, כידוע, לא כולל, ובצדק, קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים. במקרה זה השטח שדווח 36 מ"ר, קומה 8. מחיר עסקה מדווח. 386,328 מתקבל שווי למ"ר בנוי 9,390 למ"ר בנוי. אם נשארתם סקרנים, אסביר במאמר מוסגר את הצורך להוציא את היטל קירות החוץ והקירות המשותפים משטח הדירות ויחידות המשרד או החנויות הפרטיות. בקירות אלו עוברת כרגיל הצנרת של כל הבניין, כך שבקיר החיצוני או המשותף של דירה 1 עוברים בדרך כלל צינורות מים, חשמל, ביוב, טלפון וכבלי טלוויזיה של דירות אחרות בבניין, נניח של דירות 3,4,6,8. אם הקיר החיצוני או המשותף בהיקף דירה 1 יהא רכושה הפרטי, תהנה דירות 3,4,6,8 בנות ערובה לשגיונותיו של בעלי דירה 1...

16 נחזור לענייני שמאות ומחירים. ניתחתי עסקאות השוואה נוספות לנכס )יחידת משרדים( שהערכתי במתחם, בבניין סמוך. בבניין משרדים אחר מדדתי את שטח המשרדים שנמכרו מתוך היתר הבניה ומסמכים נוספים שהיו בידי, בבנין שטרם נרשם כבית משותף אך קיימת טיוטה לרישום כזה: 41 מ"ר נטו )69 מ"ר ברוטו( שטח מדווח, ככל הנראה 41.7 מ"ר בפועל, עם מקום חניה אחד, נמכרו ברח' המרד 29, בקומה 11 ביום 6/05/2012 תמורת 500,000. ייחסתי 100,000 מרכיב שווי למקום חניה. מתקבל שווי למ"ר בנוי משרד. 9, מ"ר נטו שטח מדווח, ככל הנראה 27.8 מ"ר בפועל, ללא מקומות חניה צמודות, נמכרו ברח' המרד 29, בקומה 10 ביום 22/01/2012 תמורת 270,000. מתקבל שווי למ"ר בנוי. 9,712 תמונת המחירים למשרדים לאותה נקודת זמן, כך התרשמתי, הייתה יחסית הומוגנית וברורה. על רקע המחירים הללו נתקלתי בדווח תמוה על עסקה אחרת ברח' קאופמן 6. כ, רמת המחירים למשרדים במתחם הייתה כבר ידועה לי, כמתואר לעיל. בדקתי את העסקה בעיקר מתוך סקרנות. למטה תוכלו לראות תמונת מסך של הדיווח המוטעה: 16

17 העסקה המדווחת היא 596 מ"ר נטו שנמכרו בקומה 7 ביום 8/1/2013 תמורת 7,350,000 כיחידה הרשומה כתת חלקה 51 בגוש 7003 חלקה 9. היחידה נמכרה בשלמותה. הבעיה הראשונה הייתה ששטח תת חלקה 51 מדוד גראפית 421 מ"ר. שטח תת החלקה הרשום, כפי שטרחתי לבדוק בנסח הרישום, קטן אף יותר, 400 מ"ר. הנה למטה הקטע הרלוונטי מנסח הטאבו: עיינתי ב"נסח מרוכז" של הבית המשותף. נסח מרוכז כולל את כל הפרטים על כל תתי החלקות בבית המשותף. ניתן להזמין אותו באינטרנט במחיר אגרה זהה למחיר נסח רגיל של תת חלקה אחת. לאחר שעברתי על כל תתי החלקות, התברר כי קיימת תת חלקה נוספת שהערת אזהרה )לפי סעיף 126, כרגיל הערה על עסקת מכר( נרשמה בשטר מכר הנושא מספר זהה מתאריך זהה, ונמכרה על ידי אותם המוכרים לידי אותם הקונים, תת חלקה 60 ששטחה מ"ר: 17 אם כן, עסקינן בעסקה אחת בה נמכרו משרדים בקומות 7 ו- 8, בשטח מדוד מ"ר )תת חלקה 51 בקומה 7 בשטח מדוד גראפית 421 מ"ר ותת חלקה 60 בקומה 8 בשטח מדוד גראפית מ"ר. שתי תתי החלקות ללא חניה( מחיר העסקה. 7,350,000 מתקבל שווי מותאם למ"ר בנוי. 11,656 גם שווי זה גבוה לנתוני ההשוואה האחרים. כאן אני יכול רק לנחש. לטעמי קיימת סבירות לטעות סופר ובדיווח נפלה שגגה נוספת והוכלל המע"מ במחיר העסקה שאכן שולם בפועל בעסקה בין שתי חברות בע"מ. כידוע, המע"מ אינו חלק ממחיר השוק. אם נקזז את המע"מ מתקבל שווי להשוואה 9,962 למ"ר בנוי, וכפי שכבר ראינו, במחיר כזה המדובר בעסקה נורמטיבית יחסית למתחם. ייתכנו כמובן סיבות אחרות למחיר הגבוה המדווח, כמו נוף משופר לים או רמת בניה מפוארת יחסית בפנים המשרד.

18 פרק 3 והשווי 38 תמ"א הגג של האבוד הצמוד האם ייתכן שתכנית ארצית שנועדה להיטיב עם אזרחי ישראל, להעניק, כמעט לכל בית משותף ישן שקיבל היתרי בניה לפני 1980, זכויות בניה בשווי המגיע במרכז הארץ למיליוני שקלים, תמורת חיזוק הבית בפני רעידות אדמה, לרווחת דייריו, האם ייתכן שתכנית כזו גרמה דווקא לנזקים של מאות אלפי שקלים לאלפי בעלי גגות צמודים אשר רכשו לפני שנים, בעמל ובכסף רב, את ההצמדה היוקרתית לדירתם? האם יתכן כי פגעה אף בשווי רבבות דירות ישנות רגילות וסיבכה את בעליהן בסכסוכים מורכבים? גגות צמודים ו"חדרי יציאה לגג" עד לפני שנים לא רבות, גג הצמוד לדירה תחתיו היה שווה סכומי כסף ניכרים, ברוב המקרים סדרי גודל של מאות אלפי בגוש דן. גג כזה שימש בעבר ויכול לשמש בהווה ובעתיד כמרפסת ללא גג לשימושי מגורים כגון מנוחה, בילוי ואירוח תחת כיפת השמיים. 18 ברוב הערים אושרו בעשרות השנים האחרונות תכניות המאפשרות שימוש מועיל יותר המכונה בשפת הם והאדריכלים "חדרי יציאה לגג" ו"מצללה" )פרגולה(. דהיינו, בניית מדרגות פנימיות מהדירה העליונה לחדר חדש שנבנה על הגג, לרוב עם שירותים וחדר רחצה ולעיתים עם פרגולה. יתרת הגג שהוצמד לדירה העליונה, במקרה כזה, יועדה למרפסת גג יוקרתית. בתל אביב, לדוגמא, אושרו בעבר תכניות כגון "ס" או "1680", אך המפורסמת בהן תכנית ג' אשר איפשרה בתנאים שונים ובחלקים גדולים של העיר בניית חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר כולל המדרגות הפנימיות. אחריה אושרה תכנית ג 1 אשר הגדילה בחלק מהעיר את שטח חדר היציאה לגג המותר ל- 40 מ"ר. )במאמר זה, חשוב לסייג, נעסוק בגגות בטון שטוחים ולא בעליות גג בחלל שמתחת לגגות רעפים, נושא מרתק כשלעצמו בבתים משותפים עם גגות רעפים(. תכניות לחוד ומציאות לחוד בחלק מהבתים המשותפים שנבנו בטרם אושרו בערים השונות תכניות ל"חדר יציאה לגג" הצמידו הקבלנים את רוב שטח הגגות לדירות העליונות וכך העלו את מחיר אותן דירות. לאחר אישור התכניות לחדרי יציאה לגג, רוב הדירות העליונות נבנו מראש כ"דירות גג" עם חדר יציאה לגג אותו בנה הקבלן עצמו. נוצרה חפיפה משמעותית ומעניינת בין הבניינים הישנים שקיבלו היתרים לפני 1980 וזכאים לתמריצי תמ"א 38 אך גם כפופים, בניגוד לעבר, לחובת החיזוקים בפני רעידות אדמה בכל הבניין, כתנאי לתוספות בניה כלשהן, ובין הבניינים בהם קיימים גגות לא בנויים עם הצמדה לדירות עליונות ועם זכויות בניה ל"חדרי יציאה לגג". עד לפני מספר שנים יכלו בעלי דירות עליונות עם גג צמוד לבנות לעצמם חדר יציאה לגג כאשר עלות הבניה הייתה עלות הבניה של החדר ופריצת המדרגות הפנימיות ותו לא. בחלק מהתקנונים של הבתים המשותפים בטאבו רשום כי בעלי ההצמדות בגג יוכלו

19 לבנות עליו ללא צורך באישור השכנים ואף לתקן את התקנון, הצו והתשריט של הבית המשותף בטאבו כך שיתאימו לשטח הדירה המוגדל )מבלי להגדיל את החלק ברכוש המשותף(. כאשר בתקנון נרשמה הצמדה בלבד, ללא התייחסות לזכויות הבניה, קרה ובעלי ההצמדות בגג נדרשו על ידי חלק מהעיריות להחתים את ועד הבית או את רוב הדיירים, על אישורם לבניית חדר יציאה לגג, אף שהגג עליו ביקשו להקים חדר יציאה לגג כבר הוצמד בטאבו לדירתם. הכיצד? חלק מהעיריות פירשו כי בניה על הגג יכולה להגביל לימים זכויות בניה לא מנוצלות השייכות לכל בעלי הדירות על פי חלקם ברכוש המשותף. בעיר רמת גן, למשל, לרוב הבתים המשותפים הישנים זכויות בניה למספר קומות נוספות ולא רק לחדר יציאה לגג. למעשה, היו שראו בזכות לבנות חדר יציאה לגג, גם על גג הצמוד לדירה תחתיו, זכות בניה השייכת וכפופה לכל בעלי הדירות בבית המשותף. 19 במקרים בהם דירות עליונות יכלו )על פי תכנית בנן עיר( לבנות חדר יציאה לגג מעל דירתם ואף להשמיש חלק נוסף מהגג כמרפסת גג פרטית, אך הגג היווה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין, נהוג היה תחילה כי הדירות העליונות ישפצו בתמורה את הלובי ו/או את הטיח החיצוני בבנין ובמידת הצורך יתקינו מעלית. במקרים בהם העלות לשיפוץ החלקים בבניין כולו לא הצדיקה את היתרון הכלכלי של תוספת חדר בודד על הגג, נהוג היה במספר מקרים כי הנהנים יתרמו תרומה ראויה כלשהי לשיפוץ ולשדרוג הבית המשותף. במקרים מאוחרים יותר הפך הליך אישור השכנים לחדר יציאה לגג לעסקת נדל"ן במזומן לכל דבר, עם הערכות ות וכיוצ"ב. מיותר לציין כי בעת מכירת דירה עם זכויות לבנית חדר יציאה לגג נדרשו ונדרשים המוכרים לשלם היטל השבחה ובמקרים יוצאי דופן אף מס שבח על הזכויות הללו. תמ"א 38 מגדילה את זכויות הבניה בגג תמ"א 38 על תיקוניה השונים וכן שורה של תכניות בנין עיר שהגדילו או הגבילו את התמריצים שכלולים בה, יצרה לרגע מציאות חדשה לבעלי הצמדות בגגות. במקום "חדר יציאה לגג" הותרו לבתים משותפים ישנים שקיבלו היתרי בניה לפני שנת 1980, במגבלות שונות, זכויות בניה של עד 2.5 קומות על פי תמ"א 38, ועל פי תכניות נוספות בערים שונות אף יותר מכך. לכאורה ההצמדה בגגות הכפילה ושילשה את שוויה. במקום חדרי יציאה, הותרו 2.5 קומות! בתמורה לזכויות הבניה נדרשו, כמובן, חיזוקים בפני רעידות אדמה לכל הבנין. במקרים רבים, גם לאחר הנשיאה בעלות הבניה של החיזוקים לכל הבנין, לתועלת כל השכנים, זכויות הבניה על הגג עדיין נותרו שוות מאות אלפי ואף מיליוני. האכזבה הגדולה לבעלי ההצמדה בגגות

20 החיזוקים בפני רעידות אדמה מחייבים בניה מסיבית של חיזוקים כגון עמודי בטון מזויינים ו/או קורות פלדה לגובה כל הבניין. דע עקא וכדי לבצע חיזוקים כאלו, שבסך הכל משביחים את ערך כל הדירות, ואף במימון מלא של בעל ההצמדה בגג, עדיין יש לקבל אישור של רוב בעלי הדירות בבניין. חיזוקים כאלו משנים את פני הבנין גם בחלקים הישנים שלו, מחייבים במקרה הקל גירוד טיח קיים, פיגומים, בניה, רעש, אבק, אבדן פרטיות בזמן החיזוק בהיקף כל קומה וכיוצ"ב. הנה לכם כי למרות ההצמדה הן של הגג עצמו והן של זכויות הבניה על הגג, נדרש כעת בעליה לקבל את אישור רוב השכנים למימוש התמריצים על פי תמ"א 38, ממש בדומה למקרה בו כלל לא הייתה בבעלותו הצמדה על הגג. האם ניתן לחזור ל"חדר יציאה לגג"? למעשה, תמ"א 38 חיסלה במקרים רבים אף את הזכות המעשית לחדר יציאה לגג, גם לדירות להן הוצמד הגג לדירות שמתחתיו והוצמדו אף זכויות הבניה או ההרחבה בגג. גם אם צורפה להצמדה הזכות המפורשת, בתקנון הבית המשותף, לבנות על הגג הצמוד ללא אישור שכנים. 20 תושבי תל אביב בעלי דירות עליונות עם גג צמוד מעליהם, אשר ביקשו מידע תכנוני לגבי מימוש הזכות לחדר יציאה לגג, נדהמו לקרוא בדף המידע התכנוני את המשפט הבא: אם הבנין הוקם במקור לפי היתר שניתן מלפני שנת 1980, יש להציג פתרון לחיזוקו נגד רעידות אדמה כולל בדיקות קרקע לפי תקן ישראלי 940". ראו צילום קטע ממידע תכנוני שניתן במענה לבקשה לבנות חדר יציאה בודד לגג ברמת אביב ג' )על פי תכנית ג 1 '( למעשה, בערים המחזיקות במדיניות רישוי דומה לזו שבתל אביב, בבניינים שנבנו לפני 1980 ונמצא כי נדרש להם חיזוק בפני רעידות אדמה )על פי חוות דעת מהנדס שחובה להזמינה בטרם תוספת בניה כלשהי לאותם מבנים ישנים(, חובה לחזק את כל הבניין אף כתנאי לבניית חדר יציאה בודד על הגג. ברוב המקרים, כמובן, החובה הזו מחסלת את הכדאיות הכלכלית לבניית החדר הבודד. כפי שלמדנו כאן, גם כאשר קיימת כדאיות כלכלית, בעל ההצמדה בגג יידרש ברוב המקרים לקבל אישור חתום לפחות מרוב בעלי הדירות בבניין, לחיזוקי תמ"א 38. החיזוקים מהווים תנאי לבניה כלשהי על הגג, ולא רק בניה של התמריצים בתמ"א 38 עצמה, אלא בניה בכלל...ההצמדה על הגג ממשיכה, כמובן, להעניק זכות לשימושי מגורים לא מקורים בגג הצמוד ולכן לא איבדה כליל את שוויה. בערים דוגמת תל אביב, זכויות כגון גג צמוד + זכות תכנונית לתוספות בניה, החל מחדר יציאה לגג וכלה בתמריצי תמ"א 38 המלאים, 2.5 קומות חדשות ואף יותר על הגג, הפכו לאחר תמ"א 38 ובהינתן שכנים סרבנים, לאות מתה. לצורך בניה כלשהי בגג, עם או בלי הצמדה, צריך מעתה להשיג את אישור רוב בעלי

21 הדירות, הדרוש לבניית החיזוקים בהיקף דירתם הם. מרגע שנדרשה חתימתם, איני רואה סיבה מיוחדת שתחייבם להעניק את חתימתם זו בתמורה פחותה לתמורה שהיו דורשים ומקבלים תמורת אותה החתימה, אף אם הגג לא היה צמוד לדירות של אחרים... לבעיה זו של בעלי הגגות הצמודים השלכה על כל בעלי הדירות בבניין. כשם שהשכנים מלמטה יכולים כעת למנוע אף בניה של חדר יציאה בודד לגג, כך יכולים בעלי הגגות הצמודים למנוע מימוש תמריצי תמ"א 38 מכל בעלי הדירות האחרות בבניין )לכל הפחות עד שיגיעו להסדר המפצה את הדירות העליונות על מחיקת שווי ההצמדה שלהן(. מימוש תמריצי תמ"א 38, אף כאשר זכויות הבניה והגג צמודים לדירות העליונות, מעניק לבעלי הדירות התחתונות חיזוק בפני רעידות אדמה ובפני סכנת טילים, שיפוץ כללי לבניין, למשל חידוש הטיח והסיד החיצוניים ובחדר המדרגות, החלפת כל התשתיות בבניין כגון צנרת וחיווטים, חלונות אלומיניום חדשים בכל החזיתות, הרחבה עד 25 מ"ר + מרפסת )כולל ממ"ד( ומעלית. שיפוץ כזה, אגב, הכרחי וכדאי גם כתנאי למכירת הדירות העליונות החדשות כדירות במחיר קרוב למחיר דירות חדשות. בבתים ישנים הזכאים לתמריצי תמ"א 38 אך חלק משמעותי מהגג צמוד לדירות עליונות, עלול שווי כל הדירות להיפגע, במיוחד בשכונות בהן כל הבניינים זכאים לתמריצי תמ"א 38. הפגיעה בדירות העליונות כבר תוארה כאן. 21 גם בעלי הדירות התחתונות כפופים להסכמת בעלי הגג הצמוד למימוש התמריצים, ממש מעל הגג הצמוד ותוך ויתור על מרפסת גג פרטית ויוקרתית הקיימת לדירתם. דרישה אפשרית והגיונית לפיצוי ראוי על המרפסת הקיימת ועל הזכות לבניה פרטית בגג, למשל דרישה לקבל גג תמורת גג בבניין המוגדל, יכולה, במקרים רבים, לפגוע בייתכנות הכלכלית והמשפטית לפרויקט תמ"א 38. בכל מקרה הדרישה עלולה להצית צרות עין וסכסוך שכנים ולהציב את כולם מול מחלוקות מורכבות ומסובכות. גם שווי דירה בקומה תחתונה בבית כזה, איפה, עלול להיפגע בהשוואה לדירות בבתים אחרים ללא גגות צמודים - במיוחד בשכונות בהן פעילות תוססת של יוזמות למימוש תמ"א 38.

22 פרק 4 מדריך מפורט: הרפורמה בנחלות במושבים 22 החלטות שקיבלו תוקף בסוף יוני ה מס' 1355( ובסוף יולי )החלטת מועצת )החלטה כי מי שרכשו נחלה במושב על פי חוזה שנחתם לאחר ישלמו "דמי רכישה" בשיעור 20% +מע"מ משווי המגורים 1399( קובעות 1/1/1993 הקיימים ומשווי נוכחי של הזכויות לבניה ולפיצול מגרשים בהווה ובעתיד מי שרכשו או קיבלו נחלות לפני שינועו בין 1/1/1993 ישלמו "דמי רכישה" 20% +מע"מ ל- 33% +מע"מ, בהתאם לתשלומי דמי הסכמה בעסקאות עבר. עד יקוזזו מ"דמי הרכישה" )לרבות הצמדה( בתמורה ל"דמי רכישה" יקבלו 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר המשלמים זכות חכירה ראשית על המגורים בנחלה בשונה מחכירת משנה כיום )מאגודת המושב( ; הם ייהנו מזכויות לבניה ולפיצול מגרשים למגורים לפי תכניות תקפות בהווה וגם לפי תכניות שיאושרו בעתיד, ללא הגבלה כמותית וללא תשלום לרשות ה )ללא דמי היתר לבניה, ללא דמי הסכמה בעת מכירת הנחלה( על מרכיב המגורים פרק זה לא עוסק במושבים שיתופיים ולא בקיבוצים, להם הסדרים שונים מהמתואר בפרק זה בסוף פרק זה תהא התייחסות נפרדת לרפורמה במשקי עזר במושבים שורות אלו נכתבות בנקודת זמן בה מה שמפריד בין המושבים ובין יישום הרפורמה בנחלותיהם מתואר בסעיף 6.1 בהחלטות 1355 ו כ"אישור תקציב" אשר יאפשר את מימושה. איזה תקציב? מסובך. תקציב עליו תמליץ ועדת התקציב למועצת מקרקעי ישראל "בהתאם להחלטות יועץ ארגוני שהועסק למטרה זו". סיבה נוספת מפורטת בהחלטת הנהלה של רמ"י מס' 3389 מיום 05/06/2013: "יש לציין, שעל אף שהחלטה 1155 )אחת מהחלטות הרפורמה הראשונות( תקפה ואושרה על ידי בית המשפט העליון בשינויים מינוריים אשר הוטמעו בהחלטה, הרשות טרם החלה ביישום החלטת מועצה 1155 בשל עיכובים בהקמת היחידה אשר תטפל בנושא זה".

23 מאז 9/6/2011 )אישור הרפורמה בבג"ץ( ועד להתחלת היישום בפועל של הרפורמה, נוצרת תקופת ביניים הולכת ומתארכת, יותר מ- 4 שנים בעת כתיבת שורות אלו. יתכן ובעת קריאת השורות כבר תיכנס הרפורמה לתוקף. הדברים נוסחו בהתאמה מרבית לאפשרות מתגלגלת זו. לצדדים לעסקאות ההולכות ונצברות בתקופת ביניים זו נקבעו תנאים מיוחדים, הזדמנויות ואף מלכודות לרוב. נכון "ליום כתיבת שורות אלו", כאמור, לא מבוצעת הרפורמה הלכה למעשה אלא ב- 20 נחלות ב- 4 מושבים בהם מתנהל "פיילוט" ליישום הרפורמה. מושבי הפיילוט הם קדרון, אמץ, ניר בנים וכפר מימון. נא להבדיל מהיום בין "דמי הסכמה", "דמי רכישה", "תשלום" ו"דמי חכירה". בעלי הנחלות ייאלצו להכיר מקרוב את כל התשלומים והמושגים הללו בדרך לרכישת חבילת זכויות מדהימה )לטעמי(, במחיר מציאה )לטעמי(. 23 החלטה 1355 דנן קיבלה תוקף ביום 29/6/2014 עת חתם עליה שר האוצר דאז לפיד. החלטה זו עודכנה בהחלטה 1399 שאושרה על ידי שר האוצר כחלון ביום 29/7/2015, להלן ייקראו כאן שתי ההחלטות "החלטות הרפורמה". בהחלטות אלו יושרו לפתע הזכויות לכדי הסדר בתנאים זהים לשני סוגים שונים מאוד של בעלי זכויות: בעלי נחלות שהם חוכרים הרשומים בטאבו ולעומתם בעלי נחלות המהווים "ברי רשות" עם חוזה תלת שנתי מתחדש מעצמו. כעת נלמד מה ישלמו בעלי הנחלות ומה יקבלו בעקבות הרפורמה. החלטות הרפורמה מאפשרות לבעלי נחלות במושבים )הפרק לא עוסק במושבים המוגדרים "מושב שיתופי"( לשלם "דמי רכישה", בשיעור מינימלי 20% +מע"מ ושיעור מקסימלי 33% +מע"מ משווי הנחלה )במקרים רבים, כאמור, ברוב המקרים לטעמי, כ- 20% +מע"מ בלבד או קרוב לשיעור זה, שעה שרוב הדיון הציבורי הוא סביב 33% +מע"מ. מפה לשם ברוב המקרים גם נשכח המע"מ, כלומר, מדברים על "33%" שלא קיים במציאות(. בתמורה לדמי הרכישה תתקבל זכות חכירה ראשית ומעין מהוונת למרכיב המגורים בלבד. זכות זו תאפשר לפצל מגרשי מגורים )בלבד( מחלקה א' בנחלה וליהנות מהגדלת זכויות בניה למגורים, ככל שאושרו וככל ועוד יאושרו בעתיד ברשויות התכנון - ללא אישור נוסף מרשות ה וללא תשלום לרשות זו. בנוסף תבוטל החבות בתשלום "דמי הסכמה" )על מרכיב המגורים בנחלה( בעת מכירתה. במקביל ישולמו כרגיל, לפי ההסדרים התקפים כיום, "דמי חכירה שנתיים" לגבי השטח החקלאי בנחלה וכן "דמי הסכמה" לגבי השטח החקלאי בעת מכירת הנחלה )יתכן ובהעברת זכויות בין אחים, לרבות בהליכים של הסדרי ירושה, ישולמו "דמי רכישה" על המגורים אך לא ישולמו "דמי הסכמה" על השטח החקלאי בשל השוני בהגדרת קרוב משפחה לשני סוגי תשלומים אלו(. לאחר תשלום "דמי הרכישה" מותר יהיה לראשונה להשכיר בתי מגורים בנחלה למי שאינו "קרוב". עד היום יחידות מגורים אכן הושכרו בהיקף רחב גם למי שאינם קרובים אך מעטים ידעו שהדבר נעשה שלא כדין.

24 דמי חכירה, דמי רכישה וקיזוז דמי הסכמה "דמי רכישה" יכולים להיות משולמים בשני שלבים ובקיזוז חלקי של תשלומי עבר. "דמי החכירה" הם השם של התשלום שנקבע כ "דמי כניסה" להסדר והנם 3.75% +מע"מ משווי זכויות בניה למגורים 375 מ"ר. על תשלום זה לא יינתנו הנחות מקום למעט ביישובי עוטף עזה. כמו כן יידרשו דמי חכירה מהוונים בשיעור + 91% מע"מ משווי מרכיב הקרקע עבור מימוש זכויות בניה מעל 375 מ"ר. תשלום דמי הכניסה הללו מבטל את מגבלת הרצף הדורי ומגבלת החלוקה הנוקשה של היקף הבניה בכל יחידה מתוך השלוש המותרות ) מ"ר(. כמו כן יאפשר פיצול מגרש מגורים מהנחלה. המגרש המוצל יכלול זכויות בניה קיימות ועתידיות למגורים, ללא הגבלה, תמורת "תשלום" בסכום של + 33% מע"מ )במקום + 91% מע"מ( - משווי המגרש המפוצל. פיצול המגרש יוכל להקנות, בתנאים מסוימים, זכות בעלות פרטית בטאבו, על פי החלטה 1370 של מועצת ה )ההחלטה העדכנית לגבי רפורמת הקניית הבעלות ברשות ה(. התשלום עבור הפיצוי הנו התשלום היחידי ב"החלטות הרפורמה" שלא נקבע לו שם מלבד "תשלום" )ולא "דמי היוון", למשל(. 24 חוכר ביישובי עוטף עזה, באחד מן היישובים המנויים ברשימה שצורפה להחלטה ותפורט מייד, אשר יבקש להצטרף להסדר הרפורמה עד ליום יישא בתשלום "דמי חכירה" מופחתים בשיעור של 3.75% מערך הקרקע עבור היקף בינוי של 215 מ"ר למגורים תמורת זכויות בפועל 375 מ"ר מגורים )נקבע להנחה זו השם "דמי חכירה חלקיים", לאחר פטור עבור יח"ד אחת בשטח 160 מ"ר(. המושבים בעוטף עזה הנם רשימה סגורה המצורפת להחלטה 1399 והם: אוהד, דקל, זמרת, יבול, יכיני, ישע, יתד, כפר מימון, מבטחים, מבקיעים, נתיב העשרה, עין הבשור, עמיעוז, פריגן, שדה ניצן, שדי אברהם, שובה, שוקדה, תלמי אליהו, תלמי יוסף, תקומה. בהחלטה ישנה גם רשימה סגורה של קיבוצים שכאמור, אינם מעניינו של פרק זה. כדי לשדרג את זכויות החכירה בצורה המרבית יהא צורך להשלים את התשלום מ"דמי חכירה" לכדי שיעור גבוה יותר, שיהא לא פחות מ- 20% +מע"מ ולא יותר מ- 33% +מע"מ, בהתאם לקיזוז תשלומי דמי הסכמה בעבר או בהתאם לתאריך חוזה הרכישה של הנחלה. התשלום, כאמור, נקרא "דמי רכישה". השיטה לחישוב "דמי הרכישה" מורכבת ותוסבר בהמשך. פיצול מגרשי מגורים לאחר תשלום "דמי חכירה" אך לפני תשלום "דמי רכישה" כל עוד לא שודרגו דמי החכירה על ידי תשלום "דמי הרכישה" )20%-33% + מע"מ( אך לאחר ששולמו "דמי חכירה" ) 3.75% +מע"מ(, ניתן יהיה לפצל מגרשי מגורים מהנחלה תמורת "תשלום" והוא ישולם ויחושב בצורה ובתנאים הבאים:

25 תנאי הסף לפיצול הוא זכויות בניה לפחות ל- 160 מ"ר במגרש המפוצל ולפחות 160 מ"ר במגרש המגורים שנותר חלק מהנחלה. לגבי 160 מ"ר זכויות בניה ראשונים במגרש המפוצל תשולם השלמה מ- 3.75% +מע"מ שכבר שולמו כדמי כניסה להסדר הזה, ל- 33% + מע"מ, קרי השלמה של 29.25% +מע"מ בלבד. מעבר ל- 160 מ"ר ראשונים זכויות בניה במגרש המפוצל ישולמו + 33% מע"מ מהשווי של מרכיב הקרקע. ההחלטה רומזת, אך לא קובעת במפורש, כי שווי של הזכויות מעל 160 מ"ר, ככל ויהיו קיימות, כולל גם שווי של ציפייה לזכויות בניה נוספות בעתיד )תמורת ה"תשלום" ייהנה החוכר של המגרש המפוצל בעתיד מזכויות בניה נוספות, לכשיאושרו בוועדה המקומית לתכנון ובניה, ללא תשלום נוסף לרשות ה(. ה"תשלום" נתון להנחות מקום )אזורי עדיפות א' או ב' וקווי עימות(. ההחלטה לא מפרטת האם באופן עקרוני ניתן לקזז חלק מדמי הסכמה )80%( ששולמו בעבר ככל וניתן יהיה "לשייך" אותם לאותו מגרש מפוצל למגורים, מאותו "תשלום" של 29.25% +מע"מ. לפיצול מגרש יתרון אפשרי נוסף: החלטה 1370 של מועצת מקרקעי ישראל, ההחלטה העדכנית לגבי הרפורמה להקניית זכות בעלות למי שכיום בעלי זכות חכירה בלבד, בעיקר בסקטור העירוני, מאפשרת, בתנאים, הקניית בעלות מלאה על מגרש מגורים שפוצל מנחלה במושב, לעיתים אף בחינם. 25 אחד התנאים להקניית בעלות הינו היוון זכות החכירה למגורים. ב"החלטות הרפורמה" במושבים התשלום עבור הפיצול מכונה "תשלום" ולא "דמי היוון" וייתכן ותהא לכך משמעות. לגבי הזכאות ו/או התנאים להקניית בעלות: בהחלטה 1370 מתקיימת אפשרות, בתנאים, כי חוכר מגרש שפוצל מנחלה יוכל לקבל או לרכוש זכות בעלות מלאה )במגרשי קק"ל: זכויות שוות ערך לבעלות ללא הרישום של בעלות בטאבו(. על פי החלטה זו במגזר העירוני הקניית בעלות למגרש מגורים צמוד קרקע ששטחו עד 540 מ"ר ניתנת בחינם! לפיכך כדאי להקדים ולתכנן גם בהתחשב בהיבט זה את שטח המגרש אותו מפצלים למגורים. חוכרי מגרשים מפוצלים גדולים יותר בסקטור העירוני זכאים לרכוש בתשלום את זכות הבעלות. אחד התנאים להקניית בעלות למגרש מפוצל הנו הסכמת אגודת המושב ובמושבים בחוזים משולשים )חוכר, אגודת מושב, סוכנות( גם הסכמת הסוכנות היהודית ו/או ההסתדרות הציונית. על פי "החלטות הרפורמה" ניתן יהיה לערער בפני רשות ה על סירוב של אחד הגופים האלו. במקרה שיהא סירוב והוא לא יבוטל בערעור, עדיין תעמוד לבעלי המגרש המפוצל, ככל הבנתי את החלטות רשות ה, האפשרות הבאה:

26 החוכר יהא זכאי לרכוש, בתמורה או שלא בתמורה )עד 540 מ"ר מגרש(, לפי התעריפים ה"עירוניים" של מגרשי מגורים צמודי קרקע, את הזכות להארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת. בעתיד לא יידרש החוכר לקבל את אישור ו/או לשלם לרשות ה כל תשלום כספי עבור תוספות בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס. חישוב "דמי רכישה" וקיזוז "דמי הסכמה" על פי החלטות הרפורמה, קיימת זכות לקזז מדמי הרכישה באופן חלקי "דמי הסכמה" ששולמו בעבר וכן את "דמי החכירה" שתיארתי בשיעור 3.75% +מע"מ )ככל ושולמו(. 26 דמי ההסכמה המותרים לקיזוז יהיו בשיעור 80% בלבד מהסכומים ששולמו, צמודים למדד, רק בגין החלק שישויך למגורים )החלק בדמי ההסכמה ששולם עבור השטחים החקלאיים ועבור שטחי תעסוקה, אם קיימים, לא יקוזז בכלל 0% קיזוז(. אין פירוט בהחלטות הרפורמה לאופן ולמועד חישוב הקיזוז במסלול של: "דמי רכישה"<"תשלום" עבור פיצול מגרש מגורים מהנחלה< השלמה מאוחרת יותר של "דמי רכישה" לחלקת המגורים שנשארה בתחומי הנחלה. בנוסף לכך הקיזוז יהא חלקי או שרירותי על פי התנאים הבאים: "דמי רכישה" בנחלה שנרכשה על פי חוזה שנחתם אחרי 1/1/1993 הינם 20% +מע"מ משווי הנחלה )קיזוז מרבי ושרירותי בלי קשר לתשלום "דמי הסכמה" בפועל(. לא נכתב בהחלטות הרפורמה במפורש, אך הדעת נותנת, לטעמי, כי במידה ושולמו "דמי חכירה" או בכינויים "דמי כניסה" בשיעור 3.75% +מע"מ, הם יקוזזו במקרה כזה אף מדמי רכישה מינימליים של 20% +מע"מ. כלומר, למיטב הבנתי, ישולמו במדרגה זו במידה ושולמו "דמי חכירה" רק 16.25% +מע"מ השלמה ל"דמי רכישה" - עבור זכויות הבניה הראשונות עד 375 מ"ר. שיעור זה של % מע"מ יהא רלוונטי, כנראה, באלפי מקרים אך הוא כלל אינו מופיע ב"החלטות הרפורמה". קיזוז כזה הגיוני ומתחייב אך הוא אינו חלק מ"החלטות הרפורמה" ובאותה המידה הוא גם לא נשלל במפורש ב"החלטות הרפורמה". "דמי רכישה" בנחלה שנרכשה על פי חוזה שנחתם לפני 1/1/1993 בנחלה אשר לא שולמו לגביה "דמי חכירה" 3.75%, יהיו בשיעור 33% +מע"מ משווי זכויות המגורים הקיימות והעתידיות בנחלה אך בקיזוז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר, עבור מרכיב המגורים בלבד, בהצמדה מלאה אך ללא ריבית. כל זאת במגבלה תמוהה, כאמור, אשר לא מתיישבת לטעמי עם מספר נושאים אחרים בהחלטה כגון קיזוז חלק מדמי הסכמה ששולמו בעבר וקיזוז "דמי חכירה", שבכל מקרה "דמי הרכישה" לא ירדו מ- 20% )בתוספת מע"מ( מהשווי. המגבלה בהחלטות הרפורמה כי "דמי הרכישה" לא ייפחתו מ- 20% +מע"מ כפופה, למיטב הבנתי, להסדרים של תקופת הביניים וה"התחשבנות מחדש" לגבי נחלות שנמכרו לאחר אישור הרפורמה בבג"ץ )9/6/2011( אך לפני התחלת היישום של הרפורמה במלואה. ההתחשבנות מחדש, כפי שתוארה כאן, מאפשרת החזרת חלק מדמי ההסכמה, היה ו"דמי הרכישה" יתבררו כנמוכים יותר.

27 לגבי נחלות שנרכשו לפני 1/1/1993, הכיצד נברר את תשלומי דמי ההסכמה בעבר? החוכר רשאי לרכוש ברשות מקרקעי ישראל דיסק ובו צרובים המסמכים הסרוקים לגבי הנחלה ורצוי לוודא עם פקיד המידע שבדיסק כלולים גם קבלות על תשלומי עבר. לגבי נחלות שנרכשו בחוזים שנחתמו לפני 1/1/1993 ואשר כן שולמו לגביהן "דמי חכירה" % מע"מ, יקוזזו מתשלום "דמי הרכישה" % מע"מ משווי זכויות הבניה המוקנות שהן 375 מ"ר ראשונים, וכן יקוזזו "דמי הסכמה" אשר שולמו בעבר, בתנאים שפורטו כאן. למיטב הבנתי, כאמור, )אין התייחסות לכך בהחלטות הרפורמה(, דמי החכירה אשר שולמו בעבר בשיעור % מע"מ מזכויות הבניה של 375 מ"ר ראשונים מזכים בקיזוז בשיעור דומה לגבי אותם 375 מ"ר ראשונים של זכויות הבניה גם אם הם מפחיתים את "דמי הרכישה" שלאחר הקיזוז למטה מ- 20% +מע"מ. כל זאת במידה והקיזוז של דמי הסכמה בעבר )80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר על מרכיב המגורים ובהצמדה למדד( יאפשר לרדת מ- 20% +מע"מ. 27 ברצוני לציין כי הערך 3.75% מזכויות מגורים ל- 375 מ"ר ראשונים הוא לא סכום כספי "פיקס" וצמוד למדד אלא צמוד לשווי הקרקע. אם שווי השוק של זכויות הבניה על פי הערכות יעלה או ירד ריאלית בתקופה שתחלוף מיום תשלום "דמי החכירה" ועד ליום ההשלמה ל"דמי הרכישה", תקופה שיכולה לארוך שנים ארוכות, הסכום שיקוזז יכול להיות שונה משמעותית מהסכום ששולם בפועל, עם או בלי הצמדה. שיעור תשלום "דמי רכישה" של החל מ- 20% +מע"מ ועד 33% +מע"מ, כמפורט לעיל, יהא מתוך שווי המגורים בנחלה. שווי זה יוערך בשונה מכל מה שהכרנו עד כה. השווי יכלול זכויות בניה וזכויות לפיצול מגרשים הן על פי תכניות בנין עיר תקפות והן על פי ציפיות לאישור תכניות בנין עיר עתידיות ונדיבות יותר, בהתאם לצרכים המשתנים. ככל המשוער יהא כרגיל חיוב בגין שווי של ציפיות להשלמת זכויות בניה למגורים בנחלה לכדי 600 מ"ר ל- 3 יח"ד )כולל המגרש שפוצל, אם פוצל בעבר, מהנחלה(. הנחות מקום תשלומי "דמי רכישה", עבור הסדר הרפורמה בדומה ל"תשלום" עבור הפיצול נתונים להנחות מקום )אזורי עדיפות וקווי עימות(. כך נכתב לגבי תשלומים אלו בסעיף 1.5 בהחלטה 1399 של מועצת ה: תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית כהגדרתם בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1274 או כל החלטה שתבוא במקומה. ההנחות למגורים בהחלטה 1274 מוגדרות בכלל כהנחות ל"דמי חכירה מהוונים" להלן, "ההנחות המקוריות", והן מוגדרות כשיעור דמי היוון מערך הקרקע. ב"החלטות הרפורמה", ההנחה היא אחוז מסוים מדרישת התשלום )או הסכום שייקבע בהשגה(.

28 ניתן לראות כי ביישובי העדיפות הלאומית ההנחה היא אחוז מופחת, + 31% מע"מ, מערך הקרקע והיא בשיעור קרוב לשיעור המרבי )33% + מע"מ( ב"החלטות הרפורמה" לגבי יישובי אזור עדיפות א' ובשיעור גבוה משמעותית )51%( לגבי יישובי עדיפות ב'. לכן לא תיתכן פרשנות לפיה ההנחה הנה כאחוזים מ"ערך הקרקע". כמו כן, ההנחה, בהגדרתה הבסיסית ביותר, היא תשלום מופחת. מופחת בהשוואה לתשלום מלא. מהו, אם כן, "תשלום מלא" לפני ההנחות המקוריות בהחלטה 1274? התשלום המלא הוא דמי היוון מראש של דמי החכירה לכל התקופה, דמי היוון שהם כרגיל + 91% מע"מ מערך הבעלות. שיעור התשלום לאחר הנחה לאזורי עדיפות, הוא 31% או 51% בהשוואה לדמי היוון רגילים 91% )הכל לפני מע"מ(. כאשר כל ענייננו בשיעור ההנחה בהחלטה 1274 כדי להשליך אותו על ההנחה שתתקבל בתשלומים על פי החלטה 1399, התשלום לאחר ההנחה אמור להיות, בהגיון פשוט, 34.07% ו %. ההנחה עצמה תהא בשיעור 65.93% ו % מהתשלום אילולא ההנחה, בהתאמה. עיננו הרואות כי כל הבסיס להנחות מקום מבוסס על הגדרות והחלטות שאינן תואמות. החלטות הרפורמה אינן מדריכות כיצד לתרגם את ההנחה מרמת העיקרון לרמה המעשית. "ההנחות המקוריות" מצומצמות יחסית והן כדלקמן: 28 עבור מרכיב השווי לקרקע שהנו עד + 350,000 פיתוח+ מע"מ )גובה התקרה מעודכן על פי המדד בכל תחילת שנה, הסכום המקורי נקבע ככל הידוע בתחילת 2013( ייהנו החוכרים מההנחות הבאות: יישובי קו עימות - פטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים ושאינם מהוונים. ישובי עדיפות א' - 31% מערך הקרקע. ישובי עדיפות ב' - 51% מערך הקרקע. ביישובים וותיקים במצב כלכלי טוב באזורי עדיפות א+ב תיתכן הגבלה של ההטבה לכדי 50,000 + מע"מ ליח"ד הטבה מרבית. על החלק שמעל + 350,000 פיתוח + הצמדה +מע"מ ישולמו לרשות ה תשלומים מלאים ללא הנחה. "ישובי עדיפות לאומית א'" הם ישובים סמוכי גבול, "ישובים חדשים" בנגב ובגליל וישובים ואזורים שהוגדרו כבעלי עדיפות לאומית על פי אמות המידה שיפורטו כאן. "ישובי עדיפות לאומית ב'" "ישובים חדשים" שאינם בנגב או בגליל וישובים ואזורים שהוגדרו כבעלי עדיפות לאומית על פי אמות המידה שיפורטו כאן. "יישובים חדשים" לעניין ההגדרות הללו הנם ישובים באזורי הנגב והגליל, המונים עד 400 משפחות, או ישובים באזור אחר המונים עד 120 משפחות, ובתנאי שטרם מלאו 5 שנים מיום ששווק מגרש ראשון או שהוצא היתר בנייה לבית קבע ראשון, לפי המוקדם. לעניין ההנחות, המושבים דורגו על-פי המרכיבים והמשקולות הבאים: גודל היישוב - 30%, מדד פריפריאליות - 30%, דירוג חברתי כלכלי - 15% ושיקול בטחוני - 25%. לאחר שקלול הנתונים הרשימה חולקה לאזורי עדיפות - א' ו- ב' על-פי דירוגם.

29 תנאי הסף ותנאי החובה להסדר "דמי הרכישה": תנאי סף לבעלי נחלות המעוניינים להצטרף להסדר הרפורמה יהא רישום חלקה א' )חלקת המגורים ולעיתים גם מבנים לתעסוקה בהיתר( בספרי מירשם ה כיחידת רישום נפרדת בשלמות, או במקרה של היעדר רישום כאמור הצגת הזמנת ביצוע תצ"ר )תרשים לצרכי רישום לטאבו( פרטני בתיאום עם אגודת המושב ובידיעה של כל השכנים. לחילופין, קיומו של הליך להכנה ורישום תצ"ר לכל הנחלות במושב. סעיף 6.2 להחלטה 1399 קובע כי גם ללא קיום תנאים אלו, בעת העברת זכויות בנחלה למי שאינו "קרוב" ישולמו "דמי רכישה" במקום דמי הסכמה. אמנם לא ייחתם לגבי חלקת המגורים חוזה חכירה מיידי אלא רק לאחר שיושלם רישומה בטאבו כחלקה נפרדת, אך עד אז עדיין ייהנה החוכר החדש מכל ההטבות של דמי רכישה. ומיהו "קרוב"? להלן רשימת הקרובים בהחלטה, והיא לא כוללת אחים. לכן, הסדר ירושה אשר יכלול העברת זכויות בין האחים, בתמורה, יהא חייב בדמי רכישה של החלק עליו שולמה התמורה. להלן רשימת מי שייחשבו "קרוב" לעניין "דמי הסכמה": "בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה לרבות ידוע בציבור". 29 עד להתחלת היישום של הרפורמה גובה רשות ה "דמי הסכמה" בעת העברת זכויות בנחלה. העברה בין קרובים )לרבות אחים( מתוך הרשימה להלן פטורה מ"דמי הסכמה": "בן זוג לרבות ידוע בציבור כבן זוג או, גרוש/ה במסגרת הסכם גירושין, אח, אחות, נכד, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאמץ ומאומץ ובן זוגו של כל אחד מאלה. העברת זכויות ממוריש ליורשו החוקי ובין היורשים חוקיים של אותו מוריש בינם לבין עצמם". ההסדר שלאחר תשלום "דמי הרכישה" לא חל על יתרת הנחלה החקלאית וגם לא על זכויות בניה לתעסוקה ולכל שימוש שאינו מגורים! כל שטחי התעסוקה והחקלאות יישארו חלק מהנחלה ולא ניתנים לפיצול. דמי הסכמה בגין השטח החקלאי בנחלה דמי ההסכמה בעת העברת זכויות ולאחר או במקביל לדמי רכישה יהיו כשליש + מע"מ מהשווי השרירותי של מרכיב הקרקע החקלאית. השווי החקלאי השרירותי לצורך קביעת דמי הסכמה יהא הסכום המתקבל ממכפלת השטחים החקלאיים, בדונמים )לפי דיווח של אגודת המושב( בשווי דונם חקלאי כפי שנקבע בהחלטת מועצת ה 1285 או החלטה שתבוא במקומה. נכון להחלטה 1426 המבטלת את החלטה 1285 דנן, התעריף לדונם הנו כדלקמן: דונם גידולי בעל / קרקע לא מעובדת 6,000, דונם בגידולי שלחין 12,700 דונם מטעים 30,800. לחוכר שמורה הזכות לבקש שומה פרטנית שתוכן במיוחד על ידי. התעריף יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן הידוע ביום ועד למדד המחירים לצרכן הידוע במועד התשלום.

30 במקרים בהם רוכש הנחלה לא רואה ערך כלכלי כלשהו לשטח החקלאי, אף לא למטעים, אלא רואה בשטחים אלו סרח עודף לחלקת המגורים, יהא יתרון כלכלי למוכר הנחלה להפוך מבעוד מועד וככל שהדבר אפשרי את השטח החקלאי שברשותו לשטח גידולי בעל, אשר תשלום דמי הסכמה בגינם נמוך ביותר מ- 8,250 + מע"מ+ הצמדה לכל דונם, בהשוואה לגידולי מטעים, למשל. במקרים מסוימים יוכל לחסוך מכיסו עד מאות אלפי בדרך זו. הזכויות והתשלומים לתעסוקה לא חקלאית בנחלות במושבים ב"החלטות הרפורמה" נכתב כי עבור בניה לתעסוקה )משרדים, מחסנים, צימרים, אולמות תצוגה ומכירה וכו'( ישולמו תשלומים עליהם החליטה או תחליט בעתיד מועצת מקרקעי ישראל. החלטת מועצה 1265 מיום 29/10/2012 מפורטת תנאים בהם רמ"י תתיר שימוש בנחלה ל"תעסוקה לא חקלאית" לרבות צימרים. התנאי הראשון הנו תכנית בנין ערים תקפה המאפשרת זאת או היתר בניה תקף לשימוש חורג. 30 על פי ההחלטה, כרגיל המבנה המיועד ל"תעסוקה לא חקלאית" ימוקם אך ורק ב"חלקת המגורים". השטח המבונה הכולל לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר וזאת אף אם מוסדות התכנון אישרו זכויות בניה מעבר לשטח זה. כולל תעסוקה לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים שאושרה כדין לפני מועד אישור ההחלטה. במקרים חריגים אותם אפרט, מאפשרת ההחלטה להקים/להשתמש/להרחיב מבנה לתעסוקה בחלקה א' של הנחלה גם מחוץ ל"חלקת המגורים": כאשר אין אפשרות פיסית ללמבנה התעסוקה בחלקת המגורים, או כאשר חלקת המגורים בשטח עד 1.5 דונם, ובכפוף לחוו"ד תכנונית שחלקת המגורים קטנה מלהכיל 2 יח"ד ובנוסף מבנה לתעסוקה. במקרים אלו תאושר פעילות לא חקלאית והקמת מבנה לתעסוקה לא בהיקף של עד 500 מ"ר מחוץ לחלקת המגורים. שטח תעסוקה זה יהיה ככל הניתן צמוד לחלקת המגורים, בשטח מינימאלי. מקרה נוסף שיאושר מבנה לתעסוקה לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים יהא במבנה בו בוצעה בעבר עסקה לחכירה מהוונת. במקרה כזה ניתן יהיה לאשר הרחבה של עד 100% בשטח המבנה ובתנאי שסך השטח של המבנה המורחב לתעסוקה יהא לכל היותר 500 מ"ר. ההרחבה תהא ככל האפשר לכיוון חלקת המגורים. במבנה לתעסוקה לא חקלאית בתחומו אישרה רמ"י שימוש חורג בעבר, ההחלטה מאפשרת הרשאת שימוש נוספת לתקופה של עד 5 שנים אך לא יותר מהתקופה שאושרה במוסדות התכנון. בעל הזכויות יתחייב כי בתום תקופת ההרשאה יפסיק את שימוש התעסוקה במבנה שמחוץ לחלקת המגורים אלא אם כן תאושר עד אז תוכנית אשר תאפשר תעסוקה זו תוך סיפוח מגרש התעסוקה לחלקת המגורים. כל זאת במגבלת שטח של 2.5 דונם סה"כ לחלקת המגורים. אם בוצעה בעבר עיסקה לחכירה מהוונת לתעסוקה לא חקלאית, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י, בשטח העולה על 500 מ"ר כולל שטח בנוי מחוץ לחלקת המגורים, לא יידרש בעל הזכויות בנחלה להרוס את המבנה, כולו או חלקו.

31 31 השימוש לתעסוקה לא חקלאית יכול להיעשות במבנה קיים ע"י הסבת השימוש בו, או בהקמת מבנה חדש. במידה ובעל הזכויות לא הצטרף להסדר הרפורמה, הקמת המבנה לתעסוקהלא חקלאית לא תמנע את האפשרות להקים יחידת דיור נוספת בנחלה עבור בן ממשיך/דור המשך בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. אחד התנאים לאישור בניה לתעסוקה לא חקלאית הנו תשלום דמי חכירה והסדרת חובות עבר כמו גם הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בתוך הנחלה, אם ניתן לייחס שימושים אלו לחוכר. התשלום לרמ"י תמורת האישור לבניה/שימוש לתעסוקה לא חקלאית יהא כרגיל דמי חכירה מהוונים + 91% מע"מ משווי הבעלות של מרכיב הקרקע או + 46% היטל השבחה על חשבון הנישום )קבלה על תשלום היטל השבחה או מכתב של הועדה המקומית בחתימת יו"ר הועדה כי היטל ההשבחה חל על החוכר בלבד(. במקרה של היתר בניה לשימוש חורג, דמי החכירה השנתיים יהיו + 5% מע"מ משווי מרכיב הקרקע ורמ"י תסדיר את היטל ההשבחה על חשבונה )חלף היטל השבחה(. הנחות מקום יינתנו רק לצימרים / קיט כפרי ורק עבור דמי חכירה מהוונים. תנאי נוסף, כאמור, הינו הסדרת חובות עבר. חובות לדמי שימוש בגין שימושים לתעסוקה לא חקלאית בתקופה שקדמה למועד הסדרתם החוזית יחושבו בגובה + 5% מע"מ מערך הקרקע לתעסוקה לכל שנה של שימוש בעבר ללא תשלום. כרגיל רמ"י גובה עד 7 שנים אחורה דמי שימוש ראויים בגין העבר. הדעת נותנת כי עסקאות למבנה קיט כפרי )צימרים( יסווגו כ לתיירות. לפיכך יחולו דמי חכירה מהוונים מופחתים בהתאם למפות עדכניות לאזורי עדיפות בתיירות עפ"י החוק לעידוד השקעות הון )כנראה מפות למלוניות ד.ל.(. את המפות, החוקים והצווים לעניין אזורי העדיפות ניתן להעלות מאתר משרד התיירות )יש ללחוץ על לשונית "פיתוח תיירותי" ולאחר מכן על הקישור "מפת אזורי פיתוח לתיירות"(. בהחלטת מועצת ה 1274 נקבעו ההנחות הללו לאותם אזורי עדיפות: ביישובי קו עימות - פטור מלא מתשלום דמי חכירה. בשאר היישובים בתחום מפות תיירות בהתאם לחוק עידוד השקעות הון 51% )במקום 91%( + מע"מ דמי היוון מערך הקרקע, למעט בטווח של עד 1 ק"מ מרצועת חוף, שם ישולמו דמי היוון רגילים של + 91% מע"מ )למעט בקו עימות שם מוגדרת ההנחה בחוק(. בעבר נדרשו בעלי נחלות בבואם לבקש אישור רמ"י להקמת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, להמציא תצהיר של בעל הנחלה המפרט את כל הפעילות הלא חקלאית שיש בנחלה תוך פירוט מאיזה תאריך כל אחד מהשימושים פעיל. כמו נדרשו להגיש דו"ח רו"ח לגבי תקופת פעילות השימושים הלא חקלאיים בנכס או לחילופין אישור על תשלום ארנונה ומועד תחילת החיוב בגין אלו. בהחלטת מועצה 1316 שהתקבלה בתאריך 31/12/13 אושרו, בכפוף לתב"ע )תכנית בנין ערים על פי חוק התכנון והבניה( או היתר לשימוש חורג, וכן בכפוף להמלצת משרד החקלאות, הגדלת סך השטחים המותרים לתעסוקה בהחלטת המועצה הקודמת 1265 וזאת לצורך "שימושים נלווים לפעילות החקלאית" בנחלות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים. התשלומים לרשות ה עבור האישור זהים )91%, 46%, 5% בהתאמה ובתוספת מע"מ( וכמפורט כאן לגבי החלטה 1265.

32 שלושה שימושים נלווים אושרו באותה החלטה: שימושים נלווים לגידול בעלי חיים שירותי טיפול, אחסנת בעלי חיים, ריפוי וטיפול באמצעות בעלי חיים, ליטוף בעלי חיים והתנסות בגידולם, חנות ממכר בעלי חיים וציוד לגידולם, רכיבה טיפולית ולימודי רכיבה. עיבוד ראשוני של התוצרת החקלאית עיבוד ראשוני עצמי אשר עיקרו תוצרת חקלאית של הנחלה, מן החי ומן הצומח והוא אחד מאלה: ייצור שמן מזיתים - בית בד; ייצור יין מענבים - יקב; ייצור גבינות מחלב - מגבנה; ייצור בשמים וסבונים מצמחי תבלין ובושם; יבוש תבלינים ופרחים; ייצור ריבות מפירות, פירות מיובשים, מיצים, תמציות. פעילות תיירותית וחינוכית פעילות המבוססת על פעילות חקלאית המתקיימת בנחלה, הצגת הענף החקלאי ומוצריו, השתתפות בחוויית הקטיף, האסיף או החליבה או שימוש במבנה קיים ושימורו לצורך הצגת מורשת ההתיישבות. התנאים לאישור שימושים נלווים "גידול בעלי חיים": מיקומם בתחום חלקה א', אישורם בתב"ע או בהיתר לשימוש חורג. תותר הקמת חנות ממכר של בעלי חיים וציוד לגידולם מחוץ ל"חלקת המגורים", בצמידות לגידול בעלי חיים וכשימוש נלווה לו, בשטח שלא יעלה על 50 מ"ר. המלצת משרד החקלאות לגידול בעלי חיים. 32 התנאים לאישור שימושים נלווים "עיבוד ראשוני של התוצרת החקלאית": מיקומם בתחום חלקת המגורים או בשטח החקלאי הצמוד לה, בתחום חלקה א'. אישורם בתב"ע או בהיתר לשימוש חורג. המלצת משרד החקלאות לעיבוד ראשוני. שטח מבנה לעיבוד חקלאי ראשוני ב"חלקת המגורים", לא יעלה על 500 מ"ר ושטחו מחוץ ל"חלקת המגורים" בתחומי "חלקה א", לא יעלה על 350 מ"ר. תותר חנות לתוצרת החקלאית של הנחלה במבנה מחוץ ל"חלקת המגורים" בשטח עד 50 מ"ר. "ועדת משנה" של מועצת ה תהא רשאית לקבוע סוגי עיבודים נוספים שיותרו לשימוש על פי החלטה זו. התנאים לאישור שימושים נלווים "פעילות תיירותית וחינוכית": מיקומם בחלקה א', בשטח כולל שלא יעלה על 150 מ"ר כשטח נלווה לפעילות החקלאית. אישורם בתב"ע או בהיתר לשימוש חורג. המלצת משרד החקלאות לפעילות תיירותית וחינוכית. תותר הקמת חנות של התוצרת החקלאית מחוץ ל"חלקת המגורים", בתחום חלקה א', בצמוד לפעילות התיירותית וחינוכית המוצגת וכשימוש נלווה לה, בשטח עד 50 מ"ר. השטחים המותרים לשימושים נלווים לפעילות החקלאית יתווספו לשטחי התעסוקה הלא חקלאית שהותרו בהחלטת מועצה 1265 ובתנאים הבאים: 30% מהשטחים המבונים לשימושים נלווים לפעילות החקלאית לצורך גידול בעלי חיים או עיבוד ראשוני של התוצרת החקלאית וכן 100% משטח החנות יקוזזו מהשטח המבונה ל"תעסוקה לא חקלאית" שהותר בהחלטת מועצה כיוצא מהכלל נקבע כי לא יקוזזו בכלל שטחים לאחסון וטיפול בבעלי חיים. גם שטחים לשימושים נלווים לפעילות תיירותית וחינוכית לא יקוזזו בכלל.

33 אישורי הסוכנות/ההסתדרות הציונית רישום חוזה חכירה על חלקת המגורים בנחלה יוציא את החלקה מחכירה ראשית של אגודת המושב. בעלי הנחלות יהפכו מחוכרי משנה וברי רשות לכדי חוכרים ראשיים. לא ידוע לי על הסכם כלל ארצי עם הסוכנות/ההסתדרות הציונית לגבי מושבים עם "חוזים משולשים". המדובר בחוזים שחתמו בעלי הנחלות המקוריים עם רשות ה ועם הסוכנות/ההסתדרות הציונית. הסוכנות מימנה בזמנו, ככל הידוע, השבחות שונות בקרקע למען המתיישבים. ככל הידוע, נכון לכתיבת שורות אלו, כל הסדר והסדר לגבי כל מושב ומושב בחוזים המשולשים מחייב "תיאום" פרטני עם הסוכנות / ההסתדרות הציונית. יתכן והושג או יושג הסכם מסגרת לכל המושבים הרלוונטיים אשר לא ידוע לי בעת כתיבת שורות אלו. תרשים לצרכי רישום 33 אחת החברות המתמחות בהכנת תרשים לצרכי רישום במושבים, כאלו אשר יאפשרו רישום חלקת המגורים כיחידת רישום נפרדת בטאבו, חברה שביצעה מדידות בפיילוט ליישום הרפורמה בשני מושבים, היא חברת "מבט מושבים", חברה בת של תנועת המושבים וברית פיקוח. כתובת אתר האינטרנט של החברה: מודד מנוסה בביצוע תכניות כאלו ואישורן על ידי הרשויות הנו המודד ברני גטניו אשר הכין מצגת בנושא ומרבה להופיע בימי עיון בנושא רישום נחלות ו/או חלקות א' וחלקות מגורים בנחלות. מלכודת מס רכישה אגב רישום חלקה א' בטאבו: מספר מושבים החלו, כצפוי, לפעול לרישום הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות א' בטאבו. או אז התברר כי צריך לקבל אישור של רשויות המס לעסקה ההיסטורית במסגרתה התקבלו הזכויות בנחלה. במקרים רבים לא הועברו דיווחים למנהל מיסוי בגין קבלת הזכויות בנחלה. על פי תיקון 5 מיום 18/10/1974 לחוק מיסוי, במקרים בהם הנחלה נרכשה או ניתנה לפני 22/8/1963 הרי שבעלי הנחלה דאז או יורשיהם נדרשים לשלם מס רכישה לפי שווי הזכויות היום, דהיינו תשלום של עשרות אלפי ומאות אלפי - כתנאי לרישום חלקה א' בטאבו! למי שהתבלבל מהמושגים הדומים, "מס רכישה" הנו מס שמשלם רוכש הנכס, דהיינו בעלי הנחלות ה"נכנסים", לקופת רשות מיסוי ה, בעוד ש"דמי רכישה" הם תשלום חדש, המתואר בפרק זה, אותו משלמים בעלי הנחלות ה"יוצאים" בעת מכירתן לרשות ה, או בעלי הנחלות ה"קיימים" המעוניינים לשדרג את זכויותיהם להסדר הרפורמה המלא במושבים, במחיר שהנו "מחיר מציאה" )לטעמי( במקרים רבים.

34 תשלום על שימוש לתעסוקה בעבר )פל"ח משרדים, מחסנים, אולמות תצוגה( על פי החלטות הרפורמה ניתן להיכנס להסדר הרפורמה רק לאחר הסדרת תשלום ו/או הריסת מבנים שמשמשים ושימשו לתעסוקה בהווה וגם בעבר. מדובר לרוב במחסנים, אולמות תצוגה ומכירה ומשרדים בחצר חלקה א'. הדרישה הזו מחייבת בחלק מהמקרים תשלום דמי שימוש מספר שנים אחורה. כמה שנים? כרגיל דמי שימוש ראויים משולמים עד 7 שנים אחורה. החלטות שונות ברשות ה אפשרו בעבר "למתוח" את התקופה החייבת אחורה אף יותר מכך אך נראה כי המגבלה של 7 שנים אחורה תהא בכל זאת התקרה לתשלומים אלו. דמי השימוש השנתיים שנקבעו בהחלטות שונות של מועצת ה הינם 5% +מע"מ מתוך שווי מרכיב הקרקע בלבד. קיימת התייחסות להסדרת פעילות לא חקלאית בנחלות בהחלטות מועצה 1265 ו חלק מהחלטה 1265 מותנה בלוחות זמנים שפגו מאז. ראו התייחסות מפורטת יותר בהמשך. 34 גביית דמי שימוש עבור שימושים ללא היתר במשך שנים אחורה היא פעולה בירוקרטית מפרכת. להלן תיאור הליך הגביה כפי שהוצג על ידי הנהלת רשות ה עצמה: יחידת הפיקוח קובעת תקופות שימוש, ממתי עד מתי החריגות היו בנחלה ובאיזה היקף. לאחר מכן יחידת מיפוי ומדידות מכינה תרשים המתאר את גודל החריגות, בהתייחס לגודל השטח ולזכויות החוכר. בשחב זה נשלחת פניה ל להערכת שווי היחידה הלא מוסדרת. עם קבלת השומה רמ"י מכינה תחשיב דמי השימוש. התחשיב מועבר לבדיקת מחלקת הגזברות. בסיום הבדיקה נשלח שובר לתשלום דמי השימוש לבעל הזכויות. במידה ובעל הזכויות מעוניין לערער על הערכת ה הוא משלם 75% מסך דמי השימוש ומפקיד ערבות בנקאית בגובה 25% הנותרים, וכן משלם אגרת ערר וממלא טופס לעיון חוזר ומגיש שומה נגדית. במידה ובעל הזכויות מערער על תקופות השימוש או גודל המבנים אזי הוא מצרף אישורי מועצה שמלווים בתרשים המעידים על טענותיו. שלב זה של הערעור עלול להמשך שנה ואף יותר. מגבלה של 2.5 דונם שטח רציף לחלקת המגורים "חלקת המגורים" בהסדר מוגדרת "שטח מתוך חלקה א' בנחלה", בשטח עד 2.5 דונם שטח רצוף המיועד למגורים בתכנית תקפה על פי חוק התכנון והבניה, משמש ליחידות מגורים קיימות ולפעילות לא חקלאית על פי תכנית תקפה או היתר לשימוש חורג. יותרו חלקות מגורים לא רציפות רק לגבי מגרשים שצורפו לנחלה או לגבי שטח חלקה א' לא רציף שנוצרו לפני התאריך 27/3/2007 )מועד אישור החלטת מועצה 1101(. בנחלות בהן "חלקת המגורים" קטנה מ- 2.5 דונם, תותר השלמתה, ככל הידוע וככל הבנתי מהחלטות הרפורמה, ללא תשלום! ומה יקרה אם "חלקה א'' קטנה מכדי להשלים את "חלקת המגורים" ל- 2.5 דונם? האם יהא צורך בהעברת שטח מחלקה ב' בנחלה )שטח חקלאי וצמוד לרוב לחלקה א'(, האם תאושר העברה כזו מחלקה ב' לחלקה א' והאם אף היא תיעשה ללא תשלום? אין לכך התייחסות מפורשת בהחלטות הרפורמה.

35 הגדרת חלקה א' בהחלטות הרפורמה: "חלק מנחלה שהינו שטח רצוף של קרקע, המיועד בתכנית תקפה למגורים, למבני משק של החוכר ולעיבוד חקלאי" במרכז הארץ התנאי להשלמה של חלקת המגורים ל- 2.5 דונם יהא בשטח רציף של חלקת המגורים עם השטח המשלים. באזור עדיפות לאומית א', באזור עדיפות לאומית ב' ובקו עימות, תותר השלמת "חלקת המגורים" עד ל- 2.5 דונם בכל מקרה, ורק "ככל הניתן" בשטח רציף. אם בתאריך )מועד אישור החלטת מועצה 1101( היה השטח המיועד למגורים בחלקה א' של הנחלה גדול מ- 2.5 דונם, בעל הנחלה יוכל להכניס שטח עודף זה להסדר "דמי הרכישה" בהתאם לתנאי רשות ה ובעבור תמורת דמי חכירה מהוונים + 91% מע"מ מערך הקרקע. שאלה שעלולה להתעורר לטעמי: האם "ערך הקרקע" לגביו ישולמו 91% כולל ציפייה לזכויות בניה עתידיות הרלוונטיות להכללת שטח זה. מגבלה של מס' יח"ד על פי תמ"א 35: תנאי סף נוסף בהחלטות הרפרומה הנו "התחייבות אגודת המושב" לכך שמספר יחידות הדיור הכולל בשטח הישוב החקלאי יהיה בהתאמה לתמ"א/ 35 ונספחיה. 35 זכויות בניה פוטנציאליות: שיעור "דמי הרכישה", כאמור, אינו משווי השוק הנוכחי של הנחלה בהתייחס לזכויות הבניה הקיימות, אלא גם ובנוסף משווי הציפיה לזכויות בניה פוטנציאליות נוספות למגורים המשקפות )לטעמי( את הציפיות הסבירות וההוגנות של השוק בתוחלת הסתברות סבירה והוגנת )הזכויות העתידיות תהנה פטורות לאחר מכן מתשלום לרשות ה ללא הגבלה כמותית(. דמי הרכישה מקנים זכויות בניה הן על פי תב"ע תקפה והן על פי תב"עות עתידיות לכשתאושרנה. ככל הידוע, רשות ה רואה כיום היקף זכויות עתידי לצורך חישוב דמי הרכישה 3 יחידות דיור בשטח בניה כולל של 600 מ"ר וגם בהתחשב בזכויות קיימות על פי תב"ע )השטחים לבניה מחושבים "ברוטו" כולל שטחי שירות(. מס שבח נמוך מאוד לשני בתי מגורים בנחלה הוראות המעבר לביטול הפטור המלא ממס שבח במכירת דירות מגורים העונות לתנאי "דירה מזכה" קובעות תקופת מעבר, לשנים )כולל(. בתקופה זו ניתן למכור 2 דירות מגורים בפטור על הרווח הריאלי עד 31/12/2013 )החלוקה של הרווח הריאלי לתקופות לינארית לפי חלוקה חשבונאית של הרווח במספר השנים שחלפו(. לאחר תקופה זו לא תהא הגבלה על מספר יחידות הדיור במס שבח מוטב ככל והדבר רלוונטי לנחלות. על הרווח הריאלי שייוחס לתקופה החל מיום 1/1/2014 ישולם מס שבח בשיעור 25%.

36 מכאן שבעת מכירת נחלה ובה בנויים שני בתי מגורים בתקופת ביניים זו ישולם במקרים רבים מס שבח נמוך מאוד עבור שווי 2 דירות מגורים בנחלה אחת! מס השבח יהיה נמוך ואף זניח ככל שהנחלה נרכשה לפני מס' שנים רבות יותר. מכירת נחלה בתקופת הביניים למוכרי נחלות בתקופה הנוכחית, תקופת ביניים שתחילתה באישור הרפורמה במושבים בבג"ץ ביום 9/6/2011 ועד "התחלת היישום" המיוחל של הרפורמה )יבוצע לאחר כתיבת שורות אלו( יש לכאורה יתרון: המוכרים משלמים כרגע דמי הסכמה על פי החלטות עבר. היה והרפורמה תאפשר הפחתת תשלומים או תעלה באוב את דמי ההסכמה כמקור לזיכוי משתלם, הנישומים יוכלו לדרוש מרשות ה זכות ל"התחשבנות מחדש" של התשלומים תוך חצי שנה מיום ההודעה של רשות ה על הפעלת הרפורמה במלואה. 36 החלטת הנהלה של רשות ה מס' 3139 מיום 17/01/2012 קבעה כי "כל פעולה המבוצעת בקשר לתוספת בניה, פיצול מגרש מנחלה והעברת זכויות-החל מ , ניתן יהיה לבצעה לפי כללי 979 )כלומר, על פי ההסדר של הרפורמה, "דמי רכישה" וכיוצ"ב - ד.ל.(, באם החוכר יבקש זאת. עד להפעלת 979, באופן כולל, נושאים אלו יטופלו כמקובל היום במינהל )טרום (, 979 אולם המתיישב יהיה רשאי/זכאי לתנאי 979 )התחשבנות מחדש ד.ל.(, אם יבקש זאת בתום שישה חודשים-מהיום בו המינהל יודיע כי ניתן להפעיל את 979 באופן מלא. עד להיערכות המינהל לביצוע ההחלטה, במקום בו קיימות 3 יחידות דיור שלא עומדות בתנאי הרצף הבין דורי, עפ''י החלטות המועצה וניתן להסדירן עפ''י החלטה 1155, לא תוגשנה תביעות משפטיות חדשות וזאת ככל שהתברר, כי החוכר עומד בתנאים להצטרפות". במילים אחרות: הנישומים יוכלו להמיר את "דמי ההסכמה" שכבר שולמו ממילא ב"דמי רכישה" או לפחות לקזז ולהפחית את דמי הרכישה אף מתחת למינימום שנקבע לדמי הרכישה של + 20% מע"מ משווי המגורים בנחלה! שימו לב כי ההחלטה לא מגדירה כיצד ייקבע וכיצד יוכרז אותו רגע מכונן וכה חשוב לעניין התשלומים ותחילת שעון החול של חצי שנה לאותה "התחשבנות מחדש". כן הוחלט שתהא הודעה על כך ותו לא. "התחשבנות מחדש" היא ענין מורכב מאוד: ברוב המקרים תשלום "דמי רכישה" על פי החלטות הרפורמה משתלם יותר למוכר ולקונה, רק אם שניהם ישתפו פעולה מראש, כאילו היו נישום אחד. זאת בהשוואה לתשלום "דמי הסכמה" בלבד, על ידי המוכר בלבד, תשלום של מאות אלפי ויותר שלא מעניק שום תמורה לא למוכר ולא לקונה. בהינתן תשלום "דמי הסכמה", היום, על ידי המוכר שמעון, אזי בבוא הקונה דהיום, לוי, למכור בעתיד את הנחלה לצד ג', יידרש לוי לשלם דמי הסכמה או דמי רכישה,

37 תשלומים מהם יהא פטור לחלוטין היה וימיר היום "דמי ההסכמה" של המוכר ל"דמי רכישה". גם בתקופה בה ייהנה לוי מהנחלה עד למכירתה תהא הנאתו משודרגת עם אפשרויות לפיצול ולבניית תוספות למגורים ללא תשלום דמי היתר/חכירה לרשות ה וללא הגבלה כמותית. מצד שני, כדי לנצל את ההטבה הזו לקונה דהיום, ללוי, משתלם לאותו לוי, לכאורה, לשלם למוכר דהיום, שמעון, לפחות חלק מ"דמי ההסכמה" ובתנאי כי בחלון הזמן של חצי השנה ידאג שמעון להמיר את "דמי ההסכמה" בשלמותם ל"דמי רכישה". הסבה שכזו תהפוך את מלוא "דמי ההסכמה", ששולמו ממילא, ליתרון כלכלי מלא לרוכש ובתמורה מסוימת למוכר שייהנה מהשתתפות הקונה ב"דמי ההסכמה" אותם כבר שילם בכל מקרה. לצערי אני לא רואה בשטח תיאום כזה בין קונים למוכרים. 37 בהכירי את הנפשות הפועלות, אני גם לא רואה את היכולת הכספית לכך, לאחר שנמתחו כל החבלים כדי לעמוד בתשלום מחיר הנחלה עצמה. יש לקחת בחשבון גילום מס אפשרי במקרה של תשלום חלקי של "דמי ההסכמה" או "דמי הרכישה" על ידי הקונה. )בגילום מס רואים את המס או התשלום ששילם הקונה עבור המוכר כתוספת למחיר הנחלה ותוספת זו חייבת אף היא במס שבח(. אני מציע, אם כן, לשקול תוספת תשלום על ידי הקונה, רצוי מראש, מעל הסכום שכבר הסכים הקונה לשלם עבור הנחלה, ובלבד שישודרגו הזכויות ע"י קיזוז מלוא "דמי ההסכמה" המשולמים בתקופת הביניים כחלק מתשלום "דמי רכישה" באותו חלון זמן של חצי שנה ל"התחשבנות מחדש". סידור שכזה יש לתכנן בזהירות עם עורכי הדין של שני הצדדים. את מומחי המס תעסיק שאלה נוספת: מעמד התשלום הנוסף שישלם הקונה )השלמה מ"דמי הסכמה" ששולמו ל"דמי הרכישה" המשתלמים יותר( מבחינת מס שבח וכמו כן את מעמד קיזוז "דמי ההסכמה" ששילם המוכר מ"דמי רכישה" שישלים הקונה. אני לא מכיר הרבה מקרים שתשלום עבר לרשויות של נישום א' יניב תועלת כלכלית עכשווית וזכויות משפטיות כה משמעותיות דווקא לנישום ב', אדם זר כרגיל. הבעיות הצפויות של חלופת ה"התחשבנות מחדש": א. הנהנה היחידי מהסבת "דמי הסכמה" ל"דמי רכישה", כרגיל בתשלום נוסף, הינו הקונה. הנישום הישיר בשתי החלופות הוא, לטעמי, המוכר. נדרשת לטעמי הסדרה לכך כבר בחוזה מצד אחד קיימת אפשרות לשדרוג מלא של הקונה ל"דמי רכישה" במחיר מוזל. מצד שני למוכר צפויים סיכונים לא פשוטים, מעבר לתוספת התשלום עבור "דמי הרכישה". ב. רוכש הנחלה יכול לבצע שינויים במבנים ששימשו את הפעילות הלא חקלאית, להרסם או להשביחם, לשנותם או להגדילם ולסבך כך את הסדרת השימוש הלא חקלאי והתשלום עבור השימוש הזה שנים אחורה. נוצר ניגוד עניינים שבו המוכר מעוניין להעלים, להקטין למראית עין או להסוות את שימושי העבר ואת המבנים לאותו שימוש לא חקלאי. לחלופין, כאשר השטח לו טוענת רשות ה לחיוב גדול מהשטח שהיה במציאות )נתקלתי במקרים כאלו בהם נקבע שטח מבנה גדול מהמציאות, ככל הנראה על ידי פיענוח תצלום אוויר של גג רעפים וכיוצ"ב(, יחפוץ המוכר להביא מודדים מטעמו.

38 הקונה לעיתים אדיש לכך. הוא אמנם ישמח בחלק מהמקרים לאפשרות לשלם "דמי רכישה" מוזלים ככל וידו משגת לכך, אך לא הוא שיחויב בתשלום דמי השימוש לתקופה של מספר שנים אחורה. קונים רבים בסך מבקשים מגורי יוקרה צמודי קרקע עם חצר ענקית ולא צריכים, לא מעוניינים או לא מסוגלים להשכיר מבנים כגון משרדים ומחסנים ובוודאי לא לנהל עסק לא חקלאי משל עצמם. מבנים אלו יהיו עבורם מטרד אותו יחפצו להרוס בהקדם. ג. קיימת בעיה לגבי אופי ועלות ההסדרה של השימושים הלא חקלאיים כמו גם רמת התיעוד והפיקוח. האם בכלל המבנים והשימושים הלא חקלאיים תועדו ונמדדו לפני או אף סמוך אחרי מכירת הנחלה? שמעתי דיווחים בעל פה לפיו החלה רשות ה באמצע שנת 2015 לפשוט על מושבים ולתעד שימושים ללא היתר בנחלות לרבות שליחת דרישות לתשלום ו/או להריסה. ד. קיים חלון זמן בעתיד של חצי שנה, החל מיום מימוש הרפורמה, לאותה "התחשבנות מחדש". זה הזמן להתחיל להתכונן ולהכשיר שעה אחת קודם את "תנאי הסף" לאותה "התחשבנות". למשל טיפול יזום בעניין תשלומי עבר בגין השימושים הלא חקלאיים בעבר, גם אם הנושא חמק בעת תשלום דמי הסכמה לצורך העברת הזכויות בנחלה. 38 במידת הצורך ניתן להזמין אצל אומדן תשלום של דמי שימוש שנים אחורה, בהשוואה ליתרון הכלכלי של קיזוז "דמי הסכמה" מ"דמי רכישה". במקרים רבים יתברר יתרון כלכלי מובהק ל"התחשבנות מחדש" גם לאחר הסדרת תשלום דמי השימוש הלא חקלאי למספר שנים לאחור. דמי השימוש משולמים כרגיל 5% לשנה עבור מרכיב הקרקע בלבד. אם למשל דמי השכירות למחסן 30,000 לשנה ושווי המחסן הבנוי, אילו היה בהיתר, הנו, 350,000 ישולמו כרגיל דמי שימוש בגין המחסן + 5% מע"מ לשנה ממרכיב הקרקע שייקבע, נניח שווי קרקע. 120,000 במקרה כזה דמי השימוש יהיו + 6,000 מע"מ לשנה. על דרישת תשלום לדמי שימוש ניתן לערער בעזרת ועו"ד. שאלה שאני חושב עליה בקול רם: מה יקרה כאשר לצורך תשלומים לרשות ה בעת העברת זכויות בנחלה, בתנאי חוזה תלת שנתי, לא עלה ביתר שאת נושא השימושים הלא חקלאיים, אך הנושא יצוץ לו בעקשנות רבה בעת בקשה ל"התחשבנות מחדש". כיום גובה רשות ה דמי הסכמה מופרזים לטעמי. הם מקבלים הנחיה לא לקחת בחשבון כעלות המכר מרכיבי שווי שתורמים מבנים שנבנו שלא בהיתר, אך חלקם במצב תחזוקתי ופיזי מצויין, למשל דירות, משרדים ומחסנים. הרשות מייחסת את כל מחיר הנחלה לקרקע, לנטיעות ולמבנים בהיתר בניה. בהקשר זה של גביית יתר על מרכיב הקרקע "נשכח" לעיתים נושא דמי השימוש הלא חקלאי. דמי שימוש מחייבים תחשיב מסובך יחסית של שווי מרכיב הקרקע ליעודים שונים ומשונים. הגביה כרוכה בהתמודדות עם עררים מורכבים. סכומי הגביה, בסופו של יום, נמוכים יחסית.

39 לאחר "התחשבנות מחדש" ותשלום "דמי רכישה" יחול שינוי מהותי במעמד החוכר ואולי גם במעמד השימושים שלא בהיתר. אותם שימושים לא חקלאיים יחדלו להיות שימוש ללא היתר בשטח התפוס על ידי ברי רשות אלא יקבלו מעמד של שימוש, ללא היתר אמנם, אך שימוש ארוך שנים במעמד חכירה ראשית. מה אם לא שלחו פקח בעת מכירת הנחלה בתקופת הביניים בשל עומס או בשל כל סיבה אחרת, אבל כן ישלחו פקח או מודד לעניין ההתחשבנות מחדש שמשנה ומשדרגת לחלוטין את מעמדו של בעל הנחלה החדש? 39 כלום לא סביר כי במסגרת ה"התארגנות" של רשות ה לרפורמה, יוקם מערך חדש של פקחים ומודדים ו/או צילומי אוויר שיתעדו את כל השימושים הלא חקלאיים? כאמור, כבר מקבלים דיווחים בעל פה על התארגנות כזו בשטח. להזכירכם, במקרים רבים, כאשר התנאי העיקרי הוא תאריך בלבד של החוזה, דמי הרכישה יוצעו במחיר מציאה של + 20% מע"מ בלבד. בחלק מהמקרים יקוזז אף מסכום זה תשלום דמי ההסכמה ב"תקופת הביניים" המצטברת והולכת. כ במקצועי, אני מעריך כי במחיר מציאה כזה צפויה התנפלות של בעלי נחלות, במיוחד אלו הזכאים ל"התחשבנות מחדש". כדי להמחיש את עוצמת ה"התנפלות" הצפויה ביחס לימים כבשגרה, הנה סדר הגודל של הפעילות בנחלות בכל מחוז מרכז בתחילת 2014: צוות נחלות מרחב עסקי ריכז כ תיקים לרבות העברות זכויות כ- 400 תיקים, הסדרת חריגות בנחלה כ- 400 תיקים, בניה מבוקשת ללא חריגות כ- 100 תיקים וחידושי חוזי חכירה בנחלה כ- 70 תיקים ציבור בעלי הנחלות שלא היה זריז דיו לפני כעשרים שנה, ראה בזמנו בעיניים כלות איך הזדמנות לרווחי עתק חומקת לו בין האצבעות במציאות הפוליטית הישראלית הדחוסה. החלטה 531 של אריאל שרון ז"ל כשר החקלאות ויו"ר מועצת ה, איפשרה למשך שנים ספורות למושבניקים לקבל לכיסם יותר מ- 40% משווי קרקע חקלאית לאחר שהופשרה לבניה למגורים )לאחר תשלום + 51% מע"מ בלבד עבור הקרקע לבניה לרשות מקרקעי ישראל(. ההחלטה התהפכה תוך מספר שנים לפיצויים חקלאיים בלבד, עשרות אלפי בודדים לדונם מופשר לבניה )בעקבות העתירה המפורסמת לבג"ץ של הקשת המזרחית(. מושב שמיהר לחתום עם יזמים על הקמת שכונת מגורים בתחומו לפני הבג"ץ - חבריו התעשרו. כל השאר הפסידו הזדמנות. קשה לי להאמין שברשות ה לא מודעים להתנפלות הצפויה, ולא מכינים תיעוד של שימושים לא חקלאיים, תיעוד שיאפשר הנפקת דרישות תשלום וגביה במהירות וביעילות באותם חודשים ראשונים של ההתנפלות. יתכן וחלק מהתיעוד ייעשה בעזרת צילומי אוויר ושטחים הרשומים לחיוב ארנונה במועצות האזוריות וללא ביקור פיזי בנחלות בשטח. זהו תיעוד צפוי לנוכח התחלת הרפורמה ולא קשור כהוא זה להליכי הגביה, העצלים לעתים, הנהוגים כיום בעת מכירת נחלה. מוכרי נחלות כיום, בתקופת הביניים, עשויים להירדם תחילה בתוך הליכי גביה עצלים ולהתעורר להליכי גביה יעילים ונמרצים ללא הכר לצורך מימוש הרפורמה וה"התחשבנות מחדש".

40 מכירה וקניה של נחלה בימים של "תקופת הביניים" הנן החלטות מסובכות בתנאי אי וודאות קשים. לטעמי, מתחייב שיתוף פעולה מאוד משתלם ( עד מאות אלפי יתרון כלכלי לכל צד( בין הקונה למוכר, תוך התייעצות הן עם עורכי דין והן עם, לקראת חלון ההזדמנויות הנדיר והמסוכן שתואר כאן. 40 משקי עזר הרפורמה במשקי עזר במושבים כלולה בהחלטת מועצה המתקנת החלטת מועצה קודמת 6/11/ מתאריך 1301 "משק עזר" מוגדר בהחלטה כ"קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה". החלטת מועצה זו יפה רק לבעלי זכויות עם חוזה תקף למשק עזר ולא תחול על שטח שפוצל ממשק עזר ונחתם לגביו חוזה חכירה למטעים או עיבוד חקלאי לתקופה ארוכה. על שיעורי התשלום בהחלטה זו יחולו הנחות אזור. מסלול ללא היוון: בעל משק עזר שלא ייכנס להסדר הרפורמה ייהנה מהזכויות הקיימות העומדות לזכותו, והן תשלום דמי חכירה שנתיים כקבוע בחוזה החתום עמו. יש לציין כי דמי החכירה השנתיים מעודכנים במשקי עזר בעת העברת זכויות ל- 1% + מע"מ משווי הקרקע ללא פיתוח ומחוברים. בעבר מכירות רבות של משקי עזר לא לוו בעידכון דמי החכירה השנתיים, וברשות ה הוחלט על עריכת שומות עדכניות בגין עסקאות ישנות, אף על פי שלא נשלחה בזמנו הודעה על כך בעת העברת הזכויות. עבור תוספת בניה מעל 160 מ"ר המוקנים לו בחוזה ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעורים שונים שיפורטו להלן. בעת העברת זכויות במכירת משק העזר ישולמו דמי הסכמה ויעודכנו דמי החכירה השנתיים ל- 1% + מע"מ מערך הקרקע שנקבע לצורך דמי ההסכמה. מסלול היוון מינימלי של בית המגורים בלבד: במסלול זה בעל משק העזר יהוון את מגרש המגורים עליו קיימת יחידת המגורים המקורית ויחתום חוזה לעיבוד חקלאי ליתרת השטח ליתרת התקופה של 49 שנים. מסלול היוון מלא של משק העזר: הוון משק העזר כולו עד שטח של 5 דונמים כמשק עזר. ההחלטה קובעת עקרונית כי בעל זכויות במשק עזר אינו רשאי לבצע שימוש חורג גם אם ניתן לכך אישור כדין ממוסדות התכנון. הוא כן רשאי לשנות את ייעודו של שטח משק עזר או חלקו לכל יעוד שהוא. לא תהיה מגבלה על גודל השטח המשנה ייעודו מחקלאי ליעוד אחר. לאחר שינוי יעוד, הרשות ה תוותר על סעיף ההשבה בחוזה )"סעיף 15( ותאפשר מימוש היעוד החדש בתנאים שנקבעו בהחלטה. להטבה זו של ביטול סעיף ההשבה נקבע סייג: במשקי העזר בהם השטח מפוצל פיזית לשני שטחים או במקרים בהם קיימים שני חוזים של משק עזר אחד למגורים ושני ליתרת שטח משק העזר לעיבוד חקלאי בלבד - סעיף ההשבה ימשיך לחול על השטחים החקלאיים וייחתם חוזה חכירה לעיבוד חקלאי כולל סעיף השבה.

41 41 היה ויוחלט על השבת הקרקע, תשלם הרשות פיצויים חקלאיים כקבוע בחוזה ובהתאם להחלטות מועצה. מסלול רגיל מסלול משקי עזר חדשים )הקצאה לחוכר הראשון בוצעה החל מתאריך ( עבור אישור רמ"י לתוספת בניה מעל 160 מ"ר ברוטו של יחידת המגורים המקורית ועד למלוא זכויות הבניה עפ"י התב"ע שחלה על משק העזר במועד בו הוקצה משק העזר למתיישב הראשון תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של + 91% מע"מ מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות )ללא תשלום היטל השבחה(. אם שולמו דמי חכירה מהוונים על כל הזכויות הללו, תתאפשר תוספת בניה נוספת על פי תכניות שאושרו לאחר ההקצאה הראשונה של משק העזר. לגבי תוספות אלו יופחתו דמי החכירה המהוונים ל- 46% + מע"מ בלבד מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות, בכפוף לתשלום היטל השבחה על ידי החוכר. זאת בתנאי שנרכשו קודם לכן מלוא הזכויות עפ"י התכניות בעת הקצאת משק העזר. מסלול משקי עזר ישנים )הקצאה לחוכר הראשון בוצעה לפני התאריך ( עבור תוספת בניה שמעל 160 מ"ר ישולם + 46% מע"מ מערך התוספת והיטל השבחה יחול על החוכר. אציין כי התשלום לא מכונה בהחלטה דמי חכירה מהוונים. מסלול היוון מינימלי למגרש המגורים במשק העזר בעל זכויות במשק עזר רשאי להוון את זכויות מגרש המגורים. עבור כך ישלם + 5.5% מע"מ משווי מגרש המגורים עליו קיימת יחידת המגורים המקורית. המגרש יוערך לפי 160 מ"ר זכויות בניה בלבד כולל שטחי שירות )160 מ"ר ברוטו(. תקופת החכירה תהא 49 שנים. מקום בו החוזה מתיר הקמת 2 יחידות דיור ההסדר יחול על 2 היחידות בהתאמה, כל עוד 2 היחידות מצויות במגרש אחד. פיצול אחת מיחידות הדיור למגרש נפרד יחייב השלמת התשלום ל- 51% + מע"מ משווי המגרש המפוצל. לגבי יתרת שטח משק העזר ייחתם חוזה לעיבוד חקלאי הכולל סעיף השבה בעת שינוי היעוד. מסלול היוון כל משק העזר עד 5 דונם על פי החלטת מועצת ה מס' 1301, בעל זכויות משק עזר המצוי בתחום משבצת ישוב חקלאי רשאי להוון את החכירה של משק העזר עד שטח של 5 דונם. עד לשטח 1 דונם רצוף עליו קיימת יחידת הדיור המקורית ישלם 33%+ מע"מ. שווי הקרקע ייקבע לפי תוכנית למגורים ל- 1 דונם הנ"ל כולל היקף בינוי עפ"י תכנית תקפה וכן זכויות עתידיות אפשריות למגורים בלבד. מעל 1 דונם ועד 5 דונם ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% משווי הקרקע. מעל 5 דונם ייחתם חוזה חכירה לעיבוד חקלאי בהתאם להחלטת מועצה מס' 1146 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. בהחלטה 1146 נקבע כי דמי החכירה יהיו בגובה דמי החכירה המשולמים בתנאי נחלה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל; אם גודלו של השטח המוחכר לחוכר קטן משטח הנחלה, יהיה שעור דמי החכירה יחסי לגודל השטח המוחכר לעומת שטח הנחלה.

42 עבור מבני מגורים הקיימים בתחום הדונם שבסעיף א' לעיל אשר נבנו ללא אישור רשות מקרקעי ישראל, ישולם בגינם דמי שימוש לתקופת העבר בשיעור 5% )עם הנחת אזור( בנוסף להיוון בשיעור 33%+ מע"מ. 42 מכיוון שתשלום + 33% מע"מ משווי מגרש מגורים בשטח 1 דונם משולם עבור שווי הכולל זכויות בניה עתידיות, הדעת נותנת כי בעת תוספת בניה או שינוי יעוד יהא החוכר ששילם את התשלום פטור מדמי חכירה מהוונים או מדמי היתר גם בגין מימוש בעתיד של זכויות בניה עתידיות לבית הקיים ו/או לבתים נוספים לכשיאושרו בעתיד. נראה כי הזכות המפורשת הזו נשמטה בטעות סופר מההחלטה. כאמור, בעל משק עזר יהא רשאי לממש תוספת בניה/שינוי יעוד בקרקע בהתאם לתכנית מאושרת כדין. בעלי משקים שלא היוונו את זכויות המגורים במשק העזר או היוונו במסלול שכיניתי כאן מסלול היוון מינימלי, ישלמו בגין תוספת בניה עד יח"ד אחת בקרקע שהיא ביעוד משק עזר דמי היתר + 91% מע"מ משווי הבעלות של תוספת הבניה. אם חלה על החוכר חובת תשלום היטל השבחה בגין תוספת הבניה ישולמו דמי היתר + 51% מע"מ. בגין תוספות בניה פטורות מהיטל השבחה )תכניות שאושרו עד ליום ( ישולמו דמי היתר בשיעור של + 91% מע"מ. מי ששילם דמי חכירה שנתיים מעודכנים + 1% מע"מ משווי משק העזר בעקבות העברת זכויות, 5 שנים ומעלה, וחלה עליו חובת היטל השבחה, יעמוד התשלום על + 46% מע"מ )במקום 51% + מע"מ(. בגין שינוי יעוד וניצול ישלם בעל הזכויות במשק העזר 51% דמי היתר משווי הזכויות המבוקשות על פי תכנית מאושרת חדשה. משווי זה יקוזזו 40% משווי משק העזר עם זכויות בניה ישנות לבית אחד בשטח 160 מ"ר ברוטו. לתשלום המתקבל יש להוסיף מע"מ כחוק. מי ששילם דמי חכירה שנתיים מעודכנים + 1% מע"מ משווי משק העזר בעקבות העברת זכויות, 5 שנים ומעלה, וחלה עליו חובת היטל השבחה, יעמוד התשלום על + 46% מע"מ )במקום + 51% מע"מ(. אם שולם עבור תוספת בניה מעל 160 מ"ר יוגדל הקיזוז משווי משק העזר לפי התכנית החדשה בסך 91% משווי תוספת הבניה האמורה. כל שינוי תכנוני במשק עזר או העברת הזכויות בו בתחומי המשפצת החקלאית של ישוב חקלאי תחייב הסכמה של אגודת המושב. הסכמה זו לא תותנה בתשלום כספי. בהעברת זכויות של משק עזר, יש לשלם דמי הסכמה אלא אם כן נעשה היוון על זכויות החכירה במשק העזר כולו. הדעת נותנת כי כאשר מגרש המגורים בלבד הוון במסלול של היוון מינמלי, ישולמו דמי הסכמה רק על יתרת משק העזר. נראה כי הזכות המפורשת הזו נשמטה בטעות סופר מההחלטה. ניתן לבצע העברת זכויות תוך כדי שינוי יעוד ולא ידרשו בנוסף גם דמי הסכמה. ניתן לבצע העברת זכויות תוך כדי היוון משק העזר. תשלום ההיוון מייתר את חובת תשלום דמי הסכמה. העברת זכויות במשק עזר הכלול בחוזה המשבצת של הישוב תותנה בחתימת חוזה חכירה ישירות עם הרוכש והשטח יגרע מחוזה המשבצת. לא ניתן לבצע פעילות לא חקלאית במשק עזר ללא שינוי יעוד והסדרת השימוש החדש כמפורט בהחלטה בכללים שנקבעו בהחלטה זו.

43 ככל הידוע לי רפורמת הקניית הבעלות תחול בתנאים ובהגבלות על מגרשים למגורים במשקי עזר שהוונו ובהם הבית המקורי. מגרשי מגורים כאלו בשטח עד 540 מ"ר זכאים כרגיל לקבל זכות בעלות בטאבו בחינם. ככל הידוע לי רפורמת הקניית הבעלות מאפשרת קבלת זכות בעלות בחינם למגרש מגורים במשק עזר בשטח עד 540 מ"ר כשהמגרש בחכירה מהוונת ועליו הוקם הבית המקורי. מעל 540 מ"ר יש לשלם עבור הקניית הבעלות. יש לציין כי הקניית הבעלות הוקפאה לגבי מקרים המכונים "עסקאות בניה בפועל", דהיינו עסקאות בהן שולמה תמורה פחותה משווי הקרקע תמורת הגבלה של קיבולת הבניה. במגזר העירוני ובישובים קהילתיים המדובר בעסקאות שמחירן נקבע לפי שטח מבונה על פי היתר בניה למגורים, החל מתאריך קראו על נסיבות הקפאת הקניית הבעלות במקרים אלו בפרק הבא. התשלום בגין הקניית בעלות במגרשים בשטח 541 מ"ר ועד 1,000 מ"ר: תשלום של 3%, 3.5%, 4% ו- 4.5% )בתוספת מע"מ( בשנה הראשונה, השנייה, השלישית, הרביעית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר. חוכר מאותן ""עסקאות בניה בפועל" יישלם תוספת של + 9% מע"מ מערך הקרקע. הפעלת הרפורמה במקרים אלו לגבי עסקאות "בניה בפועל" מוקפאת, כאמור. 43

44 פרק 5 הרפורמה ל"הקניית בעלות" לחוכרים "עירוניים" מדריך מפורט לרפורמה "העירונית" החלטה 1370 של מועצת ה היא האחרונה בשורת החלטות הקובעות כיצד ובאיזה מחיר יהפכו כמיליון "חוכרים" ל"בעלים" רשומים בטאבו ; רובם בחינם וחלקם בתשלום; אלו שבתשלום ישלמו אחוז מסויים משווי המגרשים ; שיעור האחוז ייקבע לפי שטח ה"מגרש", היעוד ותאריך התשלום ; התשלום יגדל ב-%½ עד 1% משווי ה"מגרש" מדי שנה, החל מיום "דרישת התשלום" 44 בחלק מהמקרים התאי ל"הקניית הבעלות" יהא "היוון" של החכירה ; החבות בתשלום עבור ה"היוון" למגורים הסתיימה לאחרונה, בחינם, עבור רוב החוכרים ; חוכרי קרן קיימת לישראל יקבלו הטבות זהות מלבד עצם רישום הבעלות בטאבו ; הקניית הבעלות תתקיים בתנאים מסוימים במגרשי מגורים שיפוצלו מנחלות, במגרשי מגורים בקיבוצים שעברו "שיוך" ובחלק ממשקי העזר ; לא תהא הקניית בעלות בנחלות )הממשלה שוקלת הקניית בעלות בתנאים שונים גם בחלקות מגורים בנחלות במושבים בכפוף לפסיקה עתידית של ביהמ"ש העליון( הרפורמה לשדרוג הזכויות בטאבו של 900,000 חוכרים ממעמד חוכר של אדמת מדינה ורשות הפתוח, למעמד בעלים פרטי כבר מיושמת בפועל. במאמר זה אסקור את עיקרי הרפורמה ואדגיש מהן הבעיות העיקריות שעלולות להתעורר. הרפורמה להקניית זכות בעלות לא חלה בינתיים על רוב נכסי המגורים במושבים ובקיבוצים )לא חלה על נחלות, על חלק משמעותי ממשקי העזר ועל בתי מגורים בקיבוצים שלא עברו תהליך "שיוך" - לרבות תשלום בפועל( ; הרפורמה תחול, בתנאים מסוימים, על מגרשי מגורים שפוצלו מנחלות במושבים, על מגרשים שעברו שיוך לחברי הקיבוץ )מגרשים ששולם עבורם תשלום ככל שנדרש( ועל חלק ממשקי העזר ועל מגרשי הרחבה )הרפורמה במגרשי הרחבה במושבים שנרכשו בהנחה, לפי קיבולת בניה חלקית ועל-פי הבקשות להיתר, הוקפאה בשל עתירה לבג"ץ ועל כך בהמשך(.

45 הנכסים שיקבלו זכות בעלות בחינם: דירה בבניה רוויה דירה ב"בית משותף" ב"בניין רווי" למגורים שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון זכאית להקניית בעלות. "בנין רווי" למגורים מוגדר לעניין זה כבנין בן שתי קומות לפחות, שיש בו לא פחות מארבע דירות דירה אחת לפחות בכל קומה. פתרון חינם לדרישת ההיוון במגורים: 45 לצורך הקניית בעלות, זכות החכירה צריכה להיות זכות מהוונת. החלטת מועצת מקרקעי ישראל קבעה כי החל מ יועלה שיעור ההיוון למגורים ל- 5.5% מאומדן שווי ה. חלפה חצי שנה ובהחלטה מספר 1145 מתאריך , נקבע כי החל משנת חכירה 2015 יופסק החיוב בדמי חכירה שנתיים בתמורה לתשלום מוסדר של דמי החכירה השנתיים לשנים 2008 ועד 2014 כולל )כרגיל דמי חכירה שנתיים למגורים בשיעור + 1% מע"מ משווי הקרקע(. אותם חוכרים ייחשבו כזכאים לכל ההטבות המגיעות לבעלי חוזה חכירה מהוון. נכסי מגורים אחרים שיקבלו בעלות בחינם נכס שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע ואשר גודל המגרש אינו עולה על 540 מ"ר. נכס שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים ונרכשו לגביהם מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות במגרש אשר שטחו אינו עולה על 16 דונם. נכס שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע באזורי עדיפות לאומית וקו עימות ואשר אינו עולה על 3 דונם. הגדרת אזורי עדיפות לאומית וקו עימות לצורך הטבות אזורי עדיפות לאומית ו/או קו עימות מוגדרים על פי החלטת ממשלה 2228 מיום או לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1274, בהתאם לסיווג המיטיב בניהם. על פי החלטה 1274 נקבעו אזורי עדיפות למגורים ביישובים עירוניים בדרך הבאה: רשויות מקומיות בהן המדד הכלכלי-חברתי על פי קביעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה )למ"ס( הוא 1-6 ודורגו על-פי נתוני למ"ס )למעט השיקול הביטחוני שהינו בהתאם להחלטת הממשלה מס' 1060 מיום ( על פי הגורמים הבאים: שיעור הגירה - 30%, שיעור גידול אוכלוסיה - 25%, מדד פריפריאליות - 15%, דירוג חברתי כלכלי - 15% ושיקול בטחוני - 15%. לאחר שקלול הנתונים, דורגו שתי קבוצות - א' ו- ב' בהחלטת ממשלה 2228 נקבעו אזורי עדיפות א למגורים רשימה ארוכה של יישובים קטנים יחסית וכן הערים טבריה, עכו, חריש, נצרת ונצרת עילית וכרמיאל. כמו כן נקבעו באזור עדיפות ב' למגורים הערים בית שמש, מגדל העמק, עפולה ושפרעם. באר שבע וירושלים נקבעו כאזורי עדיפות לאומית לתעסוקה.

46 באופן כללי התרשמתי מקריאת החלטת הממשלה והחלטת המועצה כי סיווג אזורי העדיפות על פיהן מאוד לא ברור בכוונת מכוון למעשה לא נועד מלכתחילה להבנה של אזרחים רגילים ואולי גם לא להבנת הח"מ... נכסי תעסוקה אשר תוקנה להם בעלות בחינם: נכס שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון, למטרת תעסוקה, ונרכשו לגביו מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות, במגרש אשר שטחו אינו עולה על 16 דונם. נכס שהוחכר, על פי חוזה חכירה מהוון, למטרת תעסוקה, באזור עדיפות לאומית א' עוטף עזה, שדרות רבתי וקו עימות, אשר שטחו אינו עולה על 10 דונמים, למעט נכסי מסחר ותיירות בטווח של עד 1 ק"מ מרצועת חוף. 46 שוב, אשקר אם אגדיר את ההחלטות על אזורי עדיפות )הן למגורים והן לתעסוקה( כברורות ומדוייקות. הניסוח חמקמק, מוזר ולא בהיר. הוא לא נועד להבנת הציבור הרחב ישירות מתוך נוסח ההחלטה. ככל שהצלחתי להבין מהמלל של ההחלטות, אזור עדיפות א' על פי החלטת הממשלה כולל בין השאר גם את ירושלים, לעניין הי טק וטכנולוגיה, וכן את אזורי התעסוקה הר חוצבים, עטרות, תלפיות וגבעת שאול, את הערים/אזורי תעסוקה אילת, באר שבע, דימונה, קרית גת, עכו, עפולה, צפת, קצרין, שפרעם, ברקן- אריאל, מגדל העמק, נצרת ונצרת עילית, יקנעם ואלון תבור. הנכסים שניתן לרכוש בהם )בתשלום( זכות בעלות: מגרשים צמודי קרקע למגורים בחכירה מהוונת חריגים )חלק זה של הרפורמה מוקפא ב"שעת כתיבת שורות אלו"(: חוכרי מגרשי מגורים צמודי קרקע בשטח של 281 מ"ר ועד 540 מ"ר אשר רכשו זכויות בהנחה משמעותית במסגרת עסקאות של "בניה בפועל" או במסגרת "עסקאות יישובי עולים", יידרשו לשלם + 6% מע"מ מערך הקרקע )שווי בעלות( כהשלמת תמורה לרכישת הבעלות. הפעלת הרפורמה במקרים אלו מוקפאת "בעת כתיבת שורות אלו". "עסקאות יישובי עולים" הנן עסקאות שנערכו בבניה נמוכה במגורים אשר במסגרתם שולמה תמורה חלקית מערך הקרקע )במקום + 51% מע"מ מערך הקרקע( ועד כה לא שולמה ייתרת התמורה. "עסקאות בניה בפועל" הן עסקאות בהן שולמה תמורה פחותה משווי הקרקע תמורת הגבלה של קיבולת הבניה. במגזר העירוני ובישובים קהילתיים המדובר בעסקאות שמחירן נקבע לפי שטח מבונה על פי היתר בניה למגורים החל מתאריך )נניח בקשה לבניית בית מגורים בשטח 140 מ"ר בשעה שזכויות הבניה הן לבית בשטח 200 מ"ר(. במגזר החקלאי בהרחבות המדובר בעסקאות על פי החלטות שונות של מועצת ה.

47 כנגד החלטה 1370 )ההחלטה העדכנית, כאמור, לגבי רפורמת הקניית הבעלות( הוגשה עתירה לבית המשפט העליון )בג"ץ 6292/14 האגודה לצדק חלוקתי בע"מ נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח'( במסגרתה נטען כי יש לבטל את ההחלטה כולה, בשל פגיעתה בעקרונות כלליים של צדק חלוקתי והיותה בלתי סבירה. במיוחד הלינו העותרים כנגד הטבות לאוכלוסיית ה"בינוי בפועל" ו"ישובי עולים". במקביל, הוגשו שתי תובענות ייצוגיות, שמטרתן הרחבת תחולתה של החלטה 1370 עבור האוכלוסייה שרכשה בעלות מכוח החלטה 1185 כאשר הייתה בתוקף. בעקבות ההליכים המשפטיים הללו הוחלט על "בדיקות" וקבלת נתונים עדכניים אודות ההשלכות הכלכליות של ההחלטה והוחלט להקפיא את המשך יישום ההחלטה ככל שהיא נוגעת ל"ישובי עולים" וזאת לאור טענת העותרים בדבר ניגוד עניינים,לכאורה, בהליכי קבלת ההחלטה וכן בכל הקשור לעסקאות "בינוי בפועל", עד להשלמת ה"בדיקות". הודעה ברוח זו, נמסרה לבית המשפט העליון. הוראות ביניים נקבעו למועד קובע : 47 רפורמת הקניית הבעלות כן תחול על חוכרים ביישובי עולים או לפי בינוי בפועל חרף ההקפאה, בתנאי כי שילמו עד למועד הקובע בגין רכישת הבעלות )בין במזומן ובין בתשלומים(, או הגישו בקשה לרכישת בעלות ו/או תוספת בניה והגישו את כלל מסמכי החובה הנדרשים לפעולות אלה, לפני המועד הקובע ובכפוף לתשלום הסכום הנקוב בשובר שהונפק טרם מועד פקיעתו, או ימציאו את מסמכי החובה תוך 30 ימים מיום הודעת הרשות במקרה שלא הגישוה, או חוכרים שקיבלו הצעה לרכישת בעלות ו/או תוספת בניה, לפני המועד הקובע וברשותם שובר תשלום בתוקף -בכפוף לתשלום הסכום הנקוב בשובר טרם מועד פקיעתו. לגבי חוכרים הפונים לאחר המועד הקובע ומגישים בקשה לתוספת בניה/רכישת בעלות: התשלום ייערך לפי חוזה החכירה הפרטני. ככל ותתקבל החלטת מועצה מיטיבה וככל שהמועצה תחליט להחיל החלטה מיטיבה זו באופן רטרואקטיבי, היא תחול גם ביחס לחוכרים אלה ותיערך התחשבנות כספית מתאימה. מגרשים מגורים צמודי קרקע גדולים יחסית בחכירה מהוונת 541 מ"ר ועד 1,000 מ"ר: תשלום של 3%, 3.5%, 4% ו- 4.5% )בתוספת מע"מ( בשנה הראשונה, השנייה, השלישית, הרביעית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר. חוכר מאותן "עסקאות יישובי עולים" ישלם תוספת של + 6% מע"מ מערך הקרקע וחוכר "עסקאות בניה בפועל" יישלם תוספת של + 9% מע"מ מערך הקרקע. הפעלת הרפורמה במקרים אלו לגבי "יישובי עולים" ועסקאות "בניה בפועל" מוקפאת כאמור, בעת כתיבת שורות אלו.

48 1,001 ועד 16,000 מ"ר: תשלום של 31% מן הפער בין שווי החכירה בחוזה המקורי בתוספת שווי זכויות נוספות על פי היתרי בניה לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה שיכין ה הממשלתי או 9%, 10%, 11%, 12% )בתוספת מע"מ( בשנה הראשונה, השניה, השלישית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר הגבוה מביניהם. חוכר מאותן "עסקאות יישובי עולים" ישלם תוספת של + 6% מע"מ מערך הקרקע וחוכר "עסקאות בניה בפועל" יישלם תוספת של + 9% מע"מ מערך הקרקע. הפעלת הרפורמה לגבי "יישובי עולים" ו"עסקאות בניה בפועל" מוקפאת, כאמור, בעת כתיבת שורות אלו. מגרשים לתעסוקה מגרשים לתעסוקה עד 1,000 מ"ר: תשלום של 6%, 7%, 8% ו- 9% )בתוספת מע"מ( בשנה הראשונה, השנייה, השלישית, הרביעית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר. במגרש שהוקצה בפטור ממכרז תהא הקפאה של 7 שנים ממועד ההקצאה ועד למכירת הבעלות ואם לא מומשה המטרה העיקרית של החכירה לא תוקנה בעלות בכלל. 48 מגרשים לתעסוקה מ- 1,001 ועד 5,000 מ"ר: תשלום של + 31% מע"מ מן הפער בין שווי החכירה בחוזה המקורי בתוספת שווי זכויות בהיתר בניה לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה שיכין ה הממשלתי או 9%, 10%, 11%, 12% )בתוספת מע"מ( בשנה הראשונה, השניה, השלישית ואילך, בהתאמה, מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר הגבוה מביניהם. במגרש שהוקצה בפטור ממכרז תהא הקפאה של 7 שנים ממועד ההקצאה ועד למכירת הבעלות ואם לא מומשה המטרה העיקרית של החכירה לא תוקנה בעלות בכלל. כיצד נקבעים דמי היוון לתעסוקה? דמי היוון הנם תנאי להקניית בעלות והם נקבעים על פי נוסחה להיוון ערך נוכחי של התשלומים העתידיים, עד לתום תקופת החכירה. לנוסחה המתימטית מכניסים תשלום שנתי, שיעור ריבית ותקופת התשלומים, ומקבלים ערך נוכחי אשר יתווסף לו מע"מ. במקרה של רשות ה הריבית המקובלת היא 5% לשנה. תקופת החכירה שנותרה נקבעת על פי חוזה החכירה. התשלום השנתי )דח"ש דמי חכירה שנתיים( נקבע כאחוז מסוים משווי הקרקע בבעלות. האחוז הזה הוקטן הוקטן מאוד לצורך ביצוע היוון ב לתעסוקה: בתקופת חכירה ראשונה - ברוב המקרים, אחוז הדח"ש צמוד למדד מחירים לצרכן מיום תחילת החכירה ו/או העברת זכויות ו/או תוספת בניה ו/או הערכת דמי חכירה אחרונה.

49 בתקופת חכירה שניה - אם החכירה לא חודשה בתום תקופת החכירה הראשונה, כל התשלומים ששולמו בתקופת החכירה השניה יהוו תשלומים על חשבון בלבד, ובמועד חידוש החוזה, תבוצע שמאות חדשה ודמי החכירה השנתיים יקבעו כדלקמן: 1. אם אחוז הזכויות ב שנרכש ע"י החוכר הינו 39%- 0%, לצורך חישוב ההיוון 1.25% מערך הקרקע 2. אם אחוז הזכויות ב שנרכש ע"י החוכר הינו 80%-40% לצורך חישוב ההיוון 0.75% מערך הקרקע 49 הסכמת הסוכנות/ההסתדרות הציונית או אגודת המושב הרפורמה תחול על בעלי הנכסים למגורים בקרקע עירונית וגם בבתים בהרחבות מושבים וקיבוצים. כך נאמר בדברי הסבר לרפורמה באתר רשות ה: "באופן עקרוני הרפורמה תחול על כל בעלי הנכסים למגורים בקרקע עירונית. בתים בהרחבות מושבים וקיבוצים נחשבים לצורך זה כבנויים על קרקע עירונית, היות והם שילמו מראש דמי חכירה מהוונים והם מחזיקים בחוזה חכירה למגורים. אולם, בכל היישובים הכפריים תנאי מוקדם להעברת הבעלות הוא הסכמת הסוכנות היהודית ו/או האגודה השיתופית, לפי העניין. ביחס לבתי המגורים בנחלות החקלאיות טרם התקבלה החלטה של הממשלה והנושא ממתין להכרעת בג"ץ הדן בעניין זה". בעניין ההרחבות במושבים ובקיבוצים יהא מסקרן לראות כיצד תנוהל ההתנגשות בין רפורמת הקניית הבעלות לבין המגבלה של איסור העברת זכויות במגרשים בפטור ממכרז )מומלצי האגודות(. המגבלה תקפה למשך 5 שנים למעט במקרים חריגים כגון מוות, מחלה קשה, גירושין על פי פסק דין, או מימוש משכנתא בכינוס נכסים ודרך הוצל"פ. במקרים חריגים אלו יושת תשלום של 3% מערך הקרקע בחוזה, ללא הנחת אזור, בתוספת הצמדה וריבית, לכל שנה שהופחתה מ- 5 שנות ההקפאה )ראו החלטת הנהלה של רמ"י 3151 מיום 14/2/12 והחלטת מועצה 1253 מיום 30/1/2012(. האם תירשם במקרים אלו הערה בנסח הטאבו בדומה להערה המגבילה העברת זכויות בעלות לזרים? האם רשות ה ערוכה לסווג עסקאות אלו ולנהל מערכת לרישומי הערות אזהרה כמתבקש? האם הרשות תגבה קנסות במקרים של קיצור ההקפאה מבעלים פרטיים שאינם חוכרים? מה יהיה הממשק בין המבקשים לקצר את ההקפאה ובין נציגי רשות ה שיוסמכו לדון בבקשות לקיצור ההקפאה, כאשר המבקשים הם בבכלל בעלים פרטיים של הנכס? בתנאים מסוימים, אם כן, תתאפשר הקניית בעלות במגרשים למגורים שפוצלו מנחלות וכן במגרשים למגורים במשקי עזר שהוונו ובהם הבית המקורי, וגם מגרשים בקיבוצים שעברו הליך שיוך לחברי הקיבוץ ובוצע תשלום עבור השיוך. ביישובים הכפריים וביישובים קהילתיים תנאי מוקדם להעברת הבעלות יהא הסכמת הסוכנות היהודית/ההסתדרות הציונית ו/או האגודה השיתופית, לפי העניין.

50 בטרם העברת הבעלות בישוב קהילתי קטן וישוב חקלאי תפנה רשות ה לסוכנות היהודית לארץ ישראל/ההסתדרות הציונית העולמית )להלן "הסוכנות"( או לאגודה שיתופית של ישוב חקלאי בשאלה האם תועבר הבעלות בישוב ובאלו תנאים לרבות נוסח הערה אותה הם מבקשים לרשום בטאבו להתניית העברת הבעלות במגרש בעתיד בהסכמתם. ניתן לערער לרשות ה על סירוב גופים אלו. היה והסירוב נותר בתוקפו, החוכר יוכל לבצע הסדר נדיב כשלעצמו כדלקמן: 50 החוכר יהיה זכאי לרכוש, בתמורה או שלא בתמורה )עד 540 מ"ר מגרש(, לפי התעריפים ה"עירוניים" שתוארו כאן, של מגרשי מגורים צמודי קרקע, את הזכות להארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת. בעתיד לא יידרש החוכר לקבל את אישור ו/או לשלם לרשות ה כל תשלום כספי עבור תוספות בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס. הגדרת יישוב קהילתי קטן: יישוב קהילתי שהוא אגודה שיתופית שסווגה לפי פקודת האגודות השיתופיות, כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית או כיישוב קהילתי כפרי, ומספר בתי האב ביישוב אינו עולה על 500. ביחס לבתי המגורים בנחלות טרם התקבלה החלטה של הממשלה והנושא ממתין להכרעת בג"ץ הדן בעניין זה. עד אז "דמי הרכישה" שישולמו בנחלות עבור חלקת המגורים כהצטרפות להסדר הרפורמה במושבים )דמי הרכישה הנם 20%-33% + מע"מ משווי חלקת המגורים בנחלה, שווי הכולל זכויות בניה עתידיות( לא יהוו "דמי היוון" לעניין הקניית הבעלות. דמי היוון: כל המגרשים הכלולים ברפורמה ניתנים לשדרוג גם מחכירה לא מהוונת לזכות בעלות אך רק לאחר תשלום דמי היוון או "הסדרה" של חכירה מהוונת עם רשות ה. דמי ההיוון לא יקוזזו מהתשלום, ככל ויידרש, עבור הקניית זכות הבעלות. עובדה זו תייקר משמעותית עלות הקניית הבעלות לחלק נכבד מהחוכרים. במגרשי מגורים קיימת החלטה שכבר תוארה כאן ואשר למעשה היוונה בחינם את נכסי המגורים בתנאי שחוכריהם שילמו בעבר כסדרם תשלומי דמי החכירה השנתיים )דח"ש( לכל הפחות בשנים האחרונות. תחולת הרפורמה באופן חלקי על חוכרי קק"ל חוכרים שהבעלות בטאבו רשומה על שם קרן קיימת לישראל יזכו לקבל או לרכוש הטבות שוות ערך לבעלות אך ללא רישום הבעלות על שמם בטאבו. החלטת הנהלה מס' 3264 ברשות מקרקעי ישראל מיום 21/8/2012 בעניין הפעלת מדיניות אחידה גם לחוכרי קק"ל לעניין הרפורמה, קובעת כדלקמן: רשות ה תחיל חלק מהרפורמה של הקניית הבעלות גם על חוכרי קק"ל, כך שאף אלו האחרונים יהיו זכאים להטבות הגלומות בהעברת בעלות בכל הנוגע לפטור

51 מתשלום דמי היתר לרשות ה בעת ביצוע עסקות מסוג פיצול מגרש, שינוי ייעוד וניצול, תוספות בניה או שימוש חורג בכפוף לעמידתם בתנאי חוזה החכירה המהוון שלרשותם )היעדר חריגות, חובות וכיוצ"ב( ובכפוף לתשלום התמורה בנכסים בגינם היא נדרשת עבור העברת הבעלות. חוכרי קק"ל שנכסיהם עומדים בקריטריונים להעברת בעלות בתמורה או ללא תמורה ושילמו דמי היתר )למעט דמי היתר עבור הסדרת חריגות בניה קיימות או עבור עסקות בינוי בפועל( יהיו זכאים להחזר דמי היתר/קיזוז עתידי של הכספים ששולמו החל מיום , ובלבד שהזכאים להעברת הבעלות בתמורה שילמו עבורה, על אף שעדיין לא ניתן להעביר את הבעלות על שמם. הגבלת המכירה לזרים מגבלה לחוכרים שיירשמו כבעלים: במקביל לרישום בעלות בטאבו תירשם הערה לטובת רשות ה המחייבת אישור הרשות כתנאי למכירת הבעלות ל"זר" )ראו כאן הגדרה מדוייקת ל"זר" נכון לכתיבת שורות אלו(. להגבלה זו יכולה להיות משמעות כלכלית ביישובים המבוקשים על ידי תושבים ומשקיעים זרים, למשל בהרצליה פיתוח, ירושלים, נתניה, אשדוד או תל אביב. במקרי מכר חריגים של קרקע חלופית או קרקע כפיצוי עבור הפקעה, תיתכן הקניית בעלות ללא סעיף הגבלת מכירה לזרים. 51 הגדרת זר: יחיד שאינו אזרח ישראל ו/או תושב ישראל ו/או עולה לפי חוק השבות ו/או זכאי לאשרת עולה או לתעודת עולה לפי חוק השבות וקיבל רשיון/אשרה לישיבת ארעי כעולה מכוח חוק הכניסה לישראל. כמו כן תאגיד שהשליטה בו בידי זר או זרים וכן "מי שפועל בשביל" זר או תאגיד בשליטת זר או זרים. חוכרי משנה וחוכרים לא רשומים בטאבו לא ייהנו מהרפורמה מי שמוגדרים בהחלטה חוכרים זכאים להקניית בעלות על פי הרפורמה בתנאים שמפורטים בהחלטה. מיהו בעצם "חוכר"? הנה ההגדרה: " מי שרשום או זכאי להירשם בפנקסי ה כחוכר של נכס )מגרש( על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים או למטרת תעסוקה ". למעשה, מי שיוכלו להקנות לעצמם בעלות הם חוכרים הרשומים בטאבו או חוכרים שקנו דירה מחברה משכנת והפקידו או יפקידו בידי החברה המשכנת יפוי כוח מתאים. חוכרים שאינם רשומים בטאבו ואינם רוכשי דירות מחברה משכנת צריכים להירשם בטאבו כחוכרים ראשיים. לעזרתם עומדות חברות רישום פרטיות בהן בחרה רשות ה: מרחב ירושלים - חב' מרמנת, טל: , רח' יפו 216, ירושלים מרחב דרום- חב' מרמנת, טל: -08, פקס: 08, רח' בן צבי 7, באר שבע. מרחב תל-אביב והמרכז- חב' מרמנת, טל: -073, רח' המלאכה 3, ת"א. מרחב חיפה - חב' טלדור, טל: /780, רח' פל-ים 16, קומה 3, חיפה.

52 מרחב צפון - חב' טלדור, טל: 04, , רח' חרמון 2 קומה 3 נצרת עילית(. תנאי נוסף החל על חכירה המהוונת, כדי שתוכל להקנות זכות בעלות על פי הרפורמה, אשר אינו מפורט בהחלטה עצמה אלא רק בדברי ההסבר באתר הרשות: החכירה צריכה להיות בתוקף. אם תקופת החכירה פגה, למשל, בבואנו להקנות בעלות בשנת 2015 על חלקה בחכירה רשומה בטאבו, על פי חוזה לחכירה שהסתיימה בשנת 2014 ולא חודשה, יידרש חידוש החכירה וההיוון ורק לאחריו תוקנה הבעלות. בהמשך ההגדרה מפורטים מי שאינם חוכרים: חוכר משנה חוכר שהפר את חוזה החכירה עם רשות ה ולא תיקן את ההפרה חוכר של נכס בנוי שלא כדין או שלא בהסכמת רשות ה )1( )2( )3( 52 רבות מהשכונות ביישובים וותיקים כמו נווה עמל בהרצליה ושכונות בחולון ובערים וותיקות אחרות נבנו על ידי גופים הסתדרותיים, התיישבותיים ואחרים, והחכירה הראשית נשארה עד היום על שם חברה, עמותה או גוף כלשהם, לעיתים ישות שאינה פעילה כיום. במקרים רבים החברה היזמית נשארה חוכרת ראשית בטאבו, ורשמה את הקונים כחוכרי משנה, ולו במטרה לשמור לה זכויות בניה נוספות לכשיאושרו במקום. רבות מהחברות/עמותות/אגודות הללו אינן פעילות כיום, החליפו שם, החליפו בעלים או היו חלק מקבוצות ותאגידים אנכרוניסטיים שעברו הליכי הבראה, מתיחת פנים, פירוק, הפרטה, העברת פעילויות בין גופים קשורים וכיוצ"ב. בין האגודות ניתן למנות אגודות שחלק משמן הנו 'שכון הותיקים', 'מפעל השיכון', 'שכונת פועלים', 'קרית עבודה', 'שכונת פועלים', 'מעונות עובדים', 'מפעל הבתים המשותפים' וכיוצ"ב. במקרים מסוימים עורך דין פרטי מחזיק בייפוי כוח לאשר העברת חכירת משנה בטאבו )מכירת זכות חכירת המשנה לחוכר חדש( תמורת כמה מאות או כמה אלפי בודדים. בלי קשר לפעילות גביה זו, חוכרי המשנה אינם זכאים לשדרוג מעמדם מחוכרי משנה לבעלים. תחילה עליהם לקבל או למצער לרכוש בכסף את זכות החכירה הראשית מחוכרים שלא תמיד קל ולא תמיד אפשר לאתר.

53 רשות ה הגיעה להסדרים הכוללים יפויי כוח של אגודות הרשומות כחוכרות ראשיות בשכונות בהן רשומים בעלי הדירות כחוכרי משנה. חלק מיפויי הכוח נמסרו לרשות ה עצמה ובחלק מהמקרים לאנשים פרטיים, חלקם עורכי דין שאינם פעילים כיום. במקרים מסוימים יאפשרו ייפויי הכוח הקניית בעלות גם לחוכרי המשנה באותן אגודות. יש לאתר ברשות ה את הגורם המטפל בייפוי הכוח ולברר את סמכויותיו לנכס הספציפי בו אתם מתעניינים: 53 מס' יפוי כוח 1 א' 2 2 א' 3 3 א' 4 4 א' 5 5 א' 6 6 א' 7 שם האגודה שכון הותיקים בקרית עבודה אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( מפעל הבתים המשותפים במזרח תל-אביב ב' אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( קרית בורוכוב א' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( מפעל השיכון א' בגבעת רמב"ם אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( שכונת הפועלים א' בבנימינה אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( שכונת פועלים י"א בצפון תל אביב אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( קרית עבודה כ"ד אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה א' אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( מעונות עובדי יהלומים ד' אגודה שיתופית לשכון בתל-אביב בע"מ )בפירוק( קרית עבודה כ"א אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( קרית עבודה ח' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( "שיכון" אגןדה שתופית לשכון אנשי צבא בשירות קבע בקרית עבודה בע"מ מיופה הכוח רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו מרדכי תנורי אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו מרדכי תנורי אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו, קפלן יעקב, קופילוביץ פייבל, א. ליפסקי סמכויות יפוי הכוח ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול

54 54 קרית עבודה כ"ו אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה כ"ג אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה ט"ז אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( יתדות שכונת פועלים בהרצליה קרית עבודה כ"ה אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה כ"ב אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י"ד אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה כ' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י"ב אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י"ט אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י"א אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י"ז אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה ט"ו אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו, יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול 7 א' 8 8 א' 9 9 א' א' א' א' א' 14

55 55 קרית עבודה ז' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י"ב אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( ינוה שכונת פועלים כפר סבא אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( קרית עבודה ו' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( שכונת מעונות עובדים תל אביב אגודה הדדית בע"מ )בפירוק( קרית עבודה ה' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית בורוכוב ד' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה ד' אגודה שיתופית לשכון בע"מ )בפירוק( קרית עבודה ג' אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( קרית עבודה אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( מפעל הבתים המשותפים במזרח תל אביב אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( השכון העממי במזרח תל אביב אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( שכונת פועלים חקלאיים א' בהרצליה אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( השכון העממי בקרית בורוכוב אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( קרית עבודה י"ח אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( לבטח אגודה שיתופית לשכון בחולון בע"מ )בפירוק( רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי רשות מקרקעי ישראל בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי בבאי אליהו אהרון אידלשטיין אמנון ליפסקי בבאי אליהו אהרון אידלשטיין בבאי אליהו ציון אוריאלי אהרון אידלשטיין בבאי אליהו יעקב קפלן קופילוביץ פייבל אמנון ליפסקי בבאי אליהו, תנורי מרדכי, א. ליפסקי ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול ביטול העברת זכות חכירה ביטול 14 א' א' א' א'

56 שכונת בורוכוב המורחבת )רמת גן( אגודה שיתופית לשכון בחולון בע"מ )בפירוק( שכון הותיקים בקרית בורוכוב אגודה שיתופית בע"מ )בפירוק( שכון אנשי צבא בשרות קבע דרום ת"א אגודה שיתופית בע"מ רשות מקרקעי ישראל משה קופרשטיין העברת זכות חכירה 29 30? מהו "מגרש" ומהו "שטח מגרש"? "מגרש" או "נכס " בשטח מעל 540 מ"ר מגרש בבניה צמודת קרקע למגורים חייב בתשלום עבור שדרוג זכות חכירה מהוונת לבעלות. נתעכב לרגע בשאלה מהו, בעצם, "מגרש" או "נכס " לצורך החלטה זו? ההגדרה של מגרש או נכס הנה "קרקע עירונית אשר מוחכרת על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים או תעסוקה". הרחבות במושבים וקיבוצים נחשבות לצורך זה קרקע עירונית אך בחלקן יישום הרפורמה יתעכב כפי שמתואר כאן בפרק. 56 מתי נדע מהו שטח ה"מגרש" של חוכר צמוד קרקע אחד מתוך מספר חוכרים השותפים בחלקה אחת הרשומה בטאבו? מה הדין לגבי מספר מבנים צמודי קרקע חד קומתיים או קוטג'ים טוריים, בחלקות/מגרשים בשטח יותר מ- 540 מ"ר, נניח חלקה בשטח 1.7 דונם עם 3 חוכרים, הכוללת מעברים למגרשים עורפיים בשטח 200 מ"ר אשר מהווים חלק מהחכירה הפרטית? במקרה כזה, שטח מגרשו הבלבדי של כל חוכר ללא חלקו היחסי במעברים למגרשים העורפיים יהא פחות מ- 540, שטח זה קטן מספיק בכדי לזכות את החוכר בהקניית זכות בעלות בחינם. ואולם, חלקו היחסי של אותו החוכר כולל שטח המעברים שהנו שטח פרטי הרשום על שמם של החוכרים, מעל 540 מ"ר והנו מספיק גדול כדי לחייב את החוכר בתשלום נכבד עבור הקניית בעלות. מקרים מיוחדים בהם לא תוקנה לחוכר זכות בעלות בנכסים בהם החוכר התעקש בעבר על זכויות מיטיבות בחוזה החכירה הפרטני, אשר היטיבו עמו יותר מאשר ההסדרים עליהם החליטה מועצת ה, לא תוקנה בעלות. לענין זה קיימת הפניה להחלטת מועצה 1054: "חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני". צריך לזכור כי על החוכר מוטלת החובה לרשום זכויותיו בלשכת רישום ה )בטאבו(.

57 במגרשים בהם קיימים מספר הסכמי חכירה למטרת תעסוקה, רק ביחס לשטח רצפה בנוי של המבנה, אך לא קיימת חלוקה של בעלי הזכויות ביחס לשטח המגרש, קיים תנאי ליישום הרפורמה: הקניית הבעלות תבוצע אך ורק לאחר המצאת "תשריט חלוקה מוסכם על כלל בעלי הזכויות", תשריט בו יוגדרו החלקים היחסיים של בעלי הזכויות במגרש. התחשיב לגביית התמורה בגין הקניית הבעלות יתבסס על תשריט זה. חוכר הזכאי להקניית הבעלות שלא בתמורה או שכבר שולמה התמורה, ולא ניתן לרשום את הבעלות על שמו בטאבו, ייהנה בכל זאת מרוב היתרונות של הרפורמה: הוא לא יידרש לקבל את אישור רשות ה ו/או לשלם לרשות כל תשלום כספי לרבות בגין כל תוספת בניה, שינוי יעוד, שינוי הניצול או פיצול של אותו נכס. בעת העברת זכויות במגורים תסמיך רשות את "הגופים המשכנים" לאשר העברת זכויות ללא צורך באישור נוסף ותינתן הודעה על הארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים, המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות לפי המוקדם מבין השניים. נכס שלא ניתן לרשום את הבעלות על שמו של החוכר בלשכת רישום, לרבות נכס שאינו רשום כתת חלקה בבית משותף או אינו מהווה מגרש באיחוד וחלוקה הניתן לרישום בטאבו בחלקה נפרדת, לא יתאפשר רישום הסכם שיתוף ו/או בעלות משותפת בין החוכר לבין רשות ה. 57 משמעות הדבר קריטית: מקום בו קיימים מספר חוכרים בחלקה )מספר שותפים או מספר יורשים של חוכר בודד בזמנו( וכאשר את החלקה לא ניתן לפצל בעין וחלק מהחוכרים לא מוכנים לרכוש או אפילו לקבל בחינם זכות בעלות גם שותפיהם לא יוכלו לרכוש או לקבל בעלות עד שכולם כאחד ירכשו/יקבלו יחדיו את זכות הבעלות. עד אז יישארו כל החוכרים ללא הקניית בעלות משום שרשות ה לא רוצה שותפים לבעלות בחלקות אשר חלק מזכות הבעלות בהן תישאר בבעלותה. כדי למנוע מצב כזה ליורשים, מוצע להורים או לכל מוריש אחר לרשום בעודם בחיים הוראות בצוואה לעניין הקניית הבעלות, בחינם או בתשלום.

58 פרק 6 האם אתם גרים בדירה שעל שמכם בטאבו? האם יתכן כי אנשים רגילים הגרים בדירות רגילות שנמכרו ביושר כבר מספר פעמים, גרים בעצם בדירה השייכת בטאבו לבעלי דירות אחרות? מתברר שהמקרים האלו לא נדירים במיוחד...התרשלות ברישום בטאבו, מכירת לא מתועדת של חדרים לדירה שכנה או "חלוקה מחדש" של מספר דירות בבעלות אחת לאותו הזמן, כל אלה הכשירו את הקרקע למצב הנוכחי בו אנשים רגילים גרים בדירה שונה לחלוטין מהדירה הרשומה על שמם בטאבו. אני אישית נתקלתי במקרים רבים כאלו במסגרת עבודתי כ. במאמר זה אפרט שלושה מקרים קיצוניים 58 מקרה ראשון: הדירות נרשמו בתשריט בית משותף בטאבו ממזרח למערב, הבעלויות נרשמו בנסחים ממערב למזרח מקרה שבו התברר רישום רשלני של בית משותף שנבנה ברמת גן בשנות החמישים. במקרה הזה קבלן עמד לרכוש לפני מספר שנים דירה ישנה צמודת קרקע וחד קומתית ברמת גן מתוך אותו בית משותף. שטח המגרש בו בנויה הדירה כרבע דונם. הדירה רשומה בטאבו כדירה עם עוד שלושה דירות דומות, בסה"כ 4 דירות דו משפחתיות )עם קירות ו/או מחסנים משותפים( על מגרש בשטח 1 דונם. הקבלן הגיע להסכמות עם חלק מבעלי הדירות הנותרות להריסתן ולבנייה של דירות במגרש המשותף תמורת הריסת הבתים הישנים הקיימים. נתבקשתי לחוות דעתי לשווי זכויות הבניה הלא מנוצלות. זכויות אלו, בניגוד לדירה עצמה במועד ההערכה, לא היו פטורות ממס שבח. מה שגיליתי הקפיא לזמן לא ידוע את הפרויקט...הנה קטע מחוות דעתי: "הערה: נראה כי החלוקה בעין הפוכה מסימון תתי החלקות בטאבו. מתשריט בית משותף החתום בטאבו עולה כי תתי החלקות סומנו בטאבו בסדר עולה ממזרח למערב. בחינת החלוקה בעין לפי הבעלויות הרשומות בטאבו והדירות המוחזקות בפועל על ידי אותם בעלים מראה כי החלוקה בעין הפוכה, בסדר עולה ממערב למזרח. הדירה שהוראתה לי מסומנת בתשריט בתים משותפים כתת חלקה 2, ואולם הדירה נמכרה כביכול על ידי בעלי תת חלקה 3. נראה כי החלוקה בעין תגבור בסופו של יום במהות הכלכלית והמעשית, על החלוקה הרשומה והמוטעית לכאורה בתשריט בתים משותפים".

59 בתמונה למטה: תשריט המגרש והחלוקה של "בית משותף" ל- 4 דירות חד קומתיות. בנסח הטאבו של תת חלקה 1 רשומים הבעלים המחזיקים בדירה המסומנת בתשריט כתת חלקה 4 וכך לגבי כל 4 הדירות בבית המשותף: 59 מקרה שני: חדר הועבר פיזית לדירה שכנה - ללא רישום בטאבו הפעם בעיית הרישום התרכזה בחדר אחד בלבד בדירה. במקרה הזה העסקה לא הוקפאה אלא להפך, היא בוצעה, כספים שולמו ואף משכנתא נלקחה מאחד הבנקים הגדולים, בהתחשב במלוא שטח הדירה בפועל. הדירה, הרשומה כתת חלקה 16 בבית המשותף, נמכרה כדירת 4 חדרים בבניין בו כל הדירות מלבד שתי דירות הן זהות ובנות 3 חדרים בלבד. חוות דעתי הוזמנה בדיעבד, כמומחה מטעם אחד הצדדים לבית המשפט, בסכסוך שהתקיים בעניין הדירה. הנה קטע מחוות דעתי לשווי דירה הרשומה כתת חלקה 16: "בשתי שומות בשנים 1998 ו ערכו שני משרדי ם, שני תשריטים על פי מדידה מתוך הדירה, ובשני התשריטים מופיע חדר נוסף שבתשריט בתים משותפים שייך לתת חלקה 23. התשריט של ה השני נערך לאחר שהדירה נכנסה לתהליך מימוש בכינוס נכסים. העובדה שהדירה נשארה בגודלה כפי שהוצג ל הראשון, מוכיחה כי נעשו שינויי קבע בין שתי תתי החלקות, וכי לא נעשה מצג שווא מטעם הלווים רק לצורך הגדלת ערך הבטוחה

60 למשכנתא, תוך החזרת שטח הדירה לקדמותו מיד אחר כך. ככל הידוע לי קיימת סבירות גבוהה מאוד שבית המשפט יכיר בחדר הנוסף לאחר שנעשה בו שימוש במשך שנים ובוצעו בו 2 עסקאות בדירה הנוכחית בשטחה המוגדל. ההסבר היחידי שמתקבל על דעתי לתופעה זו הוא הסכם מכר שלא נרשם בטאבו להעברת חדר אחד מתת חלקה 23 לתת חלקה 16, הלא היא תת החלקה הנישומה. ומדוע לא נרשם ההסכם בטאבו? סיבה אחת משוערת היא היות הקונים )של החדר( עולים חדשים שלא בקיאים בדיני רישום. זהות הקונים כעולים משוערת לפי שמות לא ישראליים". מקרה שלישי: איחוד וחלוקה מחדש ללא רישום - בקומת המגורים במקרה זה התבקשה חוות דעתי כמומחה לבית המשפט במסגרת סכסוך הקשור לדירה, לאחר שזו נמכרה בפועל והתקבלה עבורה משכנתא. כאן קומה שלמה עם שתי דירות שהיו בנקודת זמן מסוימת בבעלות אחת, שונתה בצורה בלתי הפיכה. הבעלים הזהים לשתי הדירות באותה נקודת זמן ביצעו "חלוקה מחדש" של הקומה שהייתה הכרחית ונכונה לטעמי. לימים נמכרו הדירות לאנשים שונים. הנה קטעים מחוות דעתי, בשינויים קלים להקלת הקריאה: 60 " מבואת הכניסה לדירה 5 הוצמדה ביחד עם חדר השירותים שמעברה לדירה 4. נוצרה כך הפרעה לפרטיות: הכניסה לדירה 5 היא דרך שטח שהוצמד לדירה 4, והמעבר לשירותים הצמודים לדירה 4 עובר במבואת הכניסה בתוך דירה. 5 בפועל שונתה החלוקה בקומה ללא הכר. כיום אין כל הגיון וכל אפשרות כלכלית להחזיר את הגלגל אחורה לחלוקה כמופיע בצו בתים משותפים. החזרת שתי הדירות למצב המקורי תפגע בשווי שתי הדירות גם יחד. כיום כמעט ואין ביקוש לדירות עם מטבחים, מבואות כניסה וחדרי רחצה משותפים לדירה נוספת. זאת בנגוד לשנות ה- 50' בהן נרשם במקור צו בתים משותפים ואז היה הדבר מקובל ביותר, במיוחד בדירות אשר שימשו להשכרה. הבניין הנישום אכן שימש להשכרה, והראיה לכך שכל הדירות היו בבעלות אחת פרטית בעת רישום צו בתים משותפים. החלוקה הנוכחית נעשתה בעת ששתי הדירות היו בבעלות אחת, קיימת לפחות כ- 7 שנים, נעשתה מטבע הדברים בהסכמה, ומאז התחלפו מספר בעלויות באותה החלוקה".

61 בתמונות למטה מימין הקומה מתוך תשריט בית משותף הצבעים סומנו על ידי להמחשת החלוקה לדירות ברישום בטאבו ובמציאות ; משמאל - תשריט הדירה בפועל )בגבול הקו הכחול(: 61

62 פרק 7 הנסח, תשריט הבית המשותף ומה שביניהם מתברר כי נתונים חשובים מאוד לשווי הנכס לא תמיד מוזכרים בנסח הרישום בטאבו אך מוצאים ביטוי בתשריט בתים משותפים ובמסמכים אחרים אותם ניתן וצריך לחפש ולמצוא בטאבו ובעירייה. נפרט מספר מקרים: 62 מקרה ראשון: החלק ברכוש המשותף כפול מזכות החכירה ; החצר רשומה בתשריט בתים משותפים אך לא בנסח הטאבו המקרה עוסק במגרש בנוי בשטח כחצי דונם, רשום כבית משותף, בעלי הדירות מחזיקים בחוזה חכירה מקרן קיימת לישראל, מטופלים ברשות ה. במגרש 3 דירות חד קומתיות, אחת מהן בנתה בהיתר חדר יציאה לגג. לכל דירה רשומים בטאבו 1/3 חלקים ברכוש בצו בתים משותפים לחלקה. כמי שנוהג לעיין בקפידה בכל המסמכים, נתקלתי בחוזה חכירה עם רשות ה ובו מצוין שהחלק של הדירה בחכירה הוא... 1/6 במקום 1/3. בשכונה שני טיפוסי מגרשים, בחלק 6 דירות, 2 קומות זהות במקור של 3 דירות לקומה, ובחלק מהמגרשים קומה אחת, כמו בדוגמה המתוארת. הנה צילומים של חוזה החכירה המהוון ושל הנסח:

63 ואם לא די בכך, באותו הבית המשותף עצמו ובאותה הדירה התגלתה בעיה נוספת: הנה תשריט הדירה מתוך תשריט בתים משותפים )המרפסת לא מופיעה כחלק משטח הדירה או כהצמדה(: תשריט החצר הצמודה לדירה לקוח מתוך תשריט בית משותף )החצר לא מוזכרת בכלל בצו בתים משותפים או בנסח תופעה המוכרת גם בתיקי בתים משותפים אחרים. לא ברור, גם האם יש חפיפה של החצר עם שטח המרפסת. שתיהן לא כלולות בשטח הדירה ולא נרשמו כהצמדות. חלק מהחצר שבתצלום הופקעה עם השנים לצורך הרחבת המדרכה(: 63 טבלת השטחים של החצרות הצמודות מופיעה בתשריט בתים משותפים ולא בנסח. החצרות אינן רשומות כהצמדות, ממש כמו גם המרפסות(:

64 מקרה שני: תיקון לתשריט בית משותף נעלם בטאבו ; שאריות שלו לא תואמות את נסח הטאבו ולא ברורה הבעלות על הגג המקרה התברר בעת הערכת דירה בעיר גדולה ומבוקשת, אזור עם הרבה עסקאות השוואה. בנסח הטאבו שבדקתי לא הופיעו בכלל הצמדות: יש תיק תיקון תקנון לבית משותף אבל לא נמצא בטאבו תיק התיקון. קיבלתי אישור חתום על היעדר התיק בלשכת הרישום. למרבה המזל מצאתי בדיסק עותק קרוע של הסכם לתיקון תקנון וגם תשריט מתוקן לבית המשותף של הגג לפיו הגג בשטח מ"ר צמוד לתתי חלקה 4,5: 64 ואולם, בנסח הרישום בטאבו רשומה הצמדה מוזרה לדירה אחרת, בקומה העליונה, לכאורה על חלק משטח הגג:

65 צחוק הגורל שייתכן וכיום הגג הצמוד לא שווה הרבה. הבית בן 3 קומות וישן. כדי לבנות קומות נוספות על פי תב"ע/תמ"א חייבים על פי תמ"א 38 לחזק בפני רעידות אדמה את כל הבניין, כלומר גם את הקומות התחתונות. המשמעות: צריך את הסכמת השכנים לבניית החיזוקים דרך הקומות התחתונות, כתנאי לבניית קומות נוספות. ואם צריך את הסכמת השכנים, מה שונה הדין בבית זה מכל בית אחר בו הגג לא צמוד? אף כי בתקנון המתוקן והקרוע, כפי שהצלחתי לקרוא, בעלי הגג הצמוד יכולים לבנות ללא אישור השכנים על הגג עצמו. אשמח לפגוש שכנים נדיבים מהקומות התחתונות אשר יסכימו לחתום על חיזוקי תמ"א 38 מבלי לקבל את "חלקם" )נניח, בהתאמה מסוימת לשטח דירתם היחסי( בזכויות הבניה... 65

66 רישום דירות בטאבו בצורת חכירה ניתן לבצע רישום דירות ללא רישומן כבית משותף, באמצעות חוזי חכירה ותשריטי חכירה המהווים תחליף נחות אך סביר לרישום בית משותף. בבית רג'ואן בירושלים כל דירה מסומנת בתשריט החכירה בדומה מאוד לסימון דירה בבית משותף, למשל דירה 104: בתל אביב מצאתי בשטר החכירה תיאור מילולי שאיפשר זיהוי וודאי של הדירה )לא נמצא בטאבו תשריט לחכירה. לקח כמעט חודש עד שהומצא לעורך הדין שהזמין את הערכת השווי אותו שטר חכירה(: 66 והנה תיאור מילולי של דירה אחרת בחכירה, לקוח מנסח הטאבו עצמו, בתל אביב ברחוב הירקון בקרבת השגרירות של ארה"ב:

67 חצר צמודה בבית משותף לחנות קטנה הפכה לאולם חתונות רחב מימדים: בתמונה למטה חלק מתשריט הבית המשותף של הצמדות גדולות כ' )צהוב( ו-ל' )ורוד/אדום( של חלק מהחצר הבית המשותף לשתי חנויות קטנות תתי חלקה 15 )ורוד/אדום( ו- 17 )צהוב( במתחם מסחרי בבאר שבע ליד התחנה המרכזית החדשה. רישום בית משותף נפוץ גם בבניינים למסחר, משרדים ותעסוקה, כצורת רישום יעילה לטאבו של מבנים בבעלויות שונות על חלקים שונים בתוכם. 67 כך נראות הצמדות כ' ו-ל' )של שתי החנויות הקטנות( כיום, בפועל:

68 פרק 8 מחטף קרקעות של הפטריארך היווני אורתודוכסי חכירה בישראל זה שם נרדף לחכירה מרשות מקרקעי ישראל. למרות הקיטורים הרבים, המדובר בסך-הכל בתנאי חכירה דה לוקס, בעיקר בחכירות עירוניות. החל מתחילת 2015, כפי שכבר תואר כאן בהרחבה, מי ששילם דמי חכירה שנתיים )דח"ש( 7 שנים ולפעמים אף פחות, ללא בעיות )כלומר, שילם דמי חכירה שנתיים כפי שנדרש, כרגיל עד 1% משווי מרכיב הקרקע(, יקבל תנאי היוון חינם. אם הוא חוכר דירה בבניה רוויה, כלומר לפחות 4 דירות ולפחות 2 קומות, או מגרש צמוד קרקע למגורים בשטח עד 540 מ"ר, יקבל במהרה גם בעלות בחינם על-פי הרפורמה במקרקעי ישראל שיצאה לדרך )בקק"ל יקבלו החוכרים זכויות קרובות בערכן אך ללא רישום הבעלות עצמו(. יש מאושרים פחות, הלא הם חוכרים של כנסיות או חוכרי משנה של קק"ל באדמות השייכות לכנסיות בשכונות וותיקות רבות בארץ. כמה פחות? עד היום חשבנו שכנסייה זה גוף מנומנם שמנהל כספים של אחרים, בעיקר כאלו שנתרמו על-ידי נוצרים השוכנים בעולם שכולו טוב. גוף שמחויב לכללי הגינות, מתינות וכיוצ"ב. 68 אז זהו, שלא. הכנסייה היוונית אורתודוכסית מכרה למעשה את כל זכויותיה עד 2160, ברובן כפופות לחכירה של קק"ל. קק"ל החכירה בחכירות משנה את האדמות בהן נבנו ואוכלסו אלפי דירות. כל הזכויות של חוכרי הדירות כפופות לחוזי החכירה של קק"ל עצמה, חכירות שמסתיימות בשנים מי הקונה/זוכה המאושרת? שותפות פרטית בשם "ניות קוממיות". מאיפה אני יודע על כל זה: נתונים אלו נמסרו אגב דיון על מיסוי, בתיק אשר דן בשאלה זניחה לאותם אלפי חוכרים שתיארתי: השאלה האם הכנסיה מכרה זכות ניהול וגביה בלבד ולכן לא חייבת במס שבח והקונה, ניות קוממיות, לא חייבת במס רכישה, או שמא נמכרו זכויות ב דה פקטו והצדדים ישלמו את מיסוי ה בהתאם. נפסק שנמכרו זכויות ב וישולמו מיסי. לעניינם של החוכרים, הובהר כי הבעלות דה פקטו על דירותיהם היא מעתה בידיים פרטיות ולא כנסייתית. והנה הפרטים בהרחבה: פסק דין של ביהמ"ש המחוזי ו"ע עסק בערר בענייני מיסוי לגבי חוזה שנערך בין העוררים, הפטריארך היווני האורתודוכסי של ירושלים תיאופיליוס השלישי )להלן - הפטריארך( ו"ניות קוממיות" שותפות מוגבלת )להלן - ניות או "החברה"(. ביום נחתם הסכם )להלן "ההסכם"( המפרט עסקה שנפסק כי היא עסקה ב החייבת במס שבח ובמס רכישה.

69 "ניות" ו"הכנסיה" טענו כי מדובר בהסכם לגביה ולניהול של החלקות אליהן מתייחס ההסכם )להלן "החלקות" או "ה"( ורק לגבי חלק קטן מהחלקות - 10% בלבד- יש לראות בעסקה עסקה ב. טענה נוספת שהועלתה רק בערר היא כי מדובר בהסכם הלוואה. הטענות נדחו. לפי חוזי החכירה בין הכנסיה לקק"ל, סעיף 7, נתונה לקק"ל הזכות לבצע פרצלציה חדשה ב. אין בהסכמים הוראה כי היא מוסמכת לחתום בשם הפטריארך על הסכמים לשנות את תכניות הבנייה, או לקבל היתרי הריסה ובניה )סעיפים 5.2 ו- 5.3 להסכם(. לעומת זאת, ניות כן הוסמכה לחתום בשם הפטריארך על בקשות לתוכניות בניה והיתרי בניה, סמכות שלא הוקנתה לקק"ל. "החל מיום החתימה על ההסכם. תהא "ניות", רשאית לנהוג בקרקעות מנהג בעלים, בכפוף לזכויות קק"ל על-פי הסכמי החכירה והוראות ההסכם. להפיק פירות ותקבולים, לנקוט בהליכים משפטיים לעשות כל פעולה שבעלים של קרקע רשאי לעשות. להתקשר עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות הגשת תביעות... קטעים מפסק הדין: 69 "רקע עובדתי הפטריארך הנו בעלים של ה...והוא החכירם לקק"ל ל- 99 שנים במסגרת שלושה חוזי חכירה שנחתמו בשנים החוזה החכירה הראשון נחתם ביום , ותוקפו החל מיום עד ליום ההסכם השני נחתם ביום , והוא חל מיום עד ליום שני החוזים כללו תקופות הארכה שלא נקבע להן מועד לסיומן. החוזה השלישי נחתם ביום ואמור לפקוע ביום בחוזה ניתנה אופציה לתקופת שכירות נוספת שלא תעלה על 49 שנים נוספות. בכל שלושת החוזים ישנה הוראה האומרת כי תקופת הארכה ושיעור דמי השכירות בתקופה זו ייקבעו בהסכמה בין הצדדים, ובהיעדר הסכמה על תקופת הארכה ועל שיעור דמי השכירות, יקבע זאת אדם שימונה על-ידי הצדדים, ואם לא יסכימו על זהותו הוא ייקבע על-ידי נשיא בית המשפט העליון....הזכויות שרכשה קק"ל מהפטריארך היא של חכירה לדורות והתשלום שקק"ל חבה לפטריארך הוא, לפי האמור בחוק זה, דמי חכירה(". פרשנות ההסכם: "עיון בלשון ההסכם בענייננו מעלה בעליל כי מדובר במכירה של זכות חכירה, שהיא זכות הקרובה למכירת זכות בעלות. הפטריארך העביר ל"ניות" את כל הזכויות שנותרו בידיו עד לשנת כך נאמר בסעיף 2 להסכם, המגדיר את המונח "מוחכר": "כל הזכויות המוענקות לחברה לפי הסכם זה". "אינדיקציה להענקת זכות הקרובה לבעלות היא מתן זכות לחוכר "לנהוג כבעלים"...

70 "ניות" קיבלה יד חופשית לעשות ב כל מה שהפטריארך היה רשאי לעשות ב, בכפוף לזכויות קק"ל...הזכות לגבות דמי שכירות...למסקנה כי מדובר בזכות הקרובה לבעלות, ניתן גם להסיק מאורך התקופה ומהתמורה ששולמה בגינה בהתחשב בזכויות קק"ל...הפטריארך מכר ל"ניות" את זכויות הבעלות שנותרו בידיו, ככל שנותרו בידיו זכויות נוספות......ניתן לומר שהפטריארך העביר לידי "ניות" את הספוג המצומק שנותר בידיו, ספוג שביום מהימים יתרחב שוב.... "ניות" נטלה על עצמה את התחייבויות הפטריארך על-פי חוזי החכירה, וכל חיוב אחר, בשל היותו הבעלים של ה וקיבלה את מלוא הזכויות והפירות על-פי הסכמים אלה. "ניות" יכולה לנהוג ב מנהג בעלים... לפי חוזי החכירה, סעיף 7, נתונה לקק"ל הזכות לבצע פרצלציה חדשה ב. אין בהסכמים הוראה כי היא מוסמכת לחתום בשם הפטריארך על הסכמים לשנות את תוכניות הבנייה, או לקבל היתרי הריסה ובניה )סעיפים 5.2 ו- 5.3 להסכם(. לעומת זאת, "ניות" הוסמכה לחתום בשם הפטריארך על בקשות לתוכניות בניה והיתרי בניה, סמכות שלא הוקנתה לקק"ל. 70 "החל מיום החתימה על הסכם זה, תהא זכאית החברה לנהוג בקרקעות מנהג בעלים, בכפוף לזכויות קק"ל על-פי הסכמי החכירה והוראות ההסכם. להפיק פירות ותקבולים, לנקוט בהליכים משפטיים לעשות כל פעולה שבעלים של קרקע רשאי לעשות. להתקשר עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות הגשת תביעות... לקבל תמורה או פיצויים מכל סוג שהוא בגין הפקעות ו/או בקשר לפגיעות תכנוניות שנגרמו בעבר ו/או ייגרמו לזכויות בקרקעות שהוקנו לחברה לפי הסכם זה, לפעול לצורך שינוי מצבן הפיזי ו/או התכנוני של הקרקעות, לעשות כל פעולה מכל מין וסוג שהוא בקשר לקרקעות אשר רשאים בעלים של קרקע לעשות על-פי דין, להתקשר בהסכמים עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות השכרה ו/או העברה ו/או המחאה ו/או הרשאה וכיו"ב הסכמים, בכפוף לזכויות הקק"ל על-פי הסכמי החכירה - והכל בשמה של החברה בעצמה והן בשמו של הפטריארך.... מבלי לגרוע מכלליות האמור, תהא החברה זכאית לחדש את הרישום בפנקסי הקרקעות בנוגע לקרקעות, לרשום את הקרקעות בתור בית משותף ולעשות כל פעולה בהתאם לחוק ה, )תשכ"ט ( לתקן כל מיני רישומים בנוגע לקרקעות, לבקש ולבצע חלוקה, פרצלציה, הפרדה, קומבינציה, איחוד ובדרך כלל כל טרנזאקציה ורישום בפנקסי הקרקעות בנוגע לקרקעות. כמו-כן תהיה החברה זכאית לתבוע חלוקה, פינוי, חזקה, הסרת עקול, תשלום שכר דירה, דמי חכירה וכל מיני זכויות ושינויים בנוגע לקרקעות, להתנגד לחלוקה, לפרצלציה, הפרדה, שומת מיסים וכל מיני תביעות או דרישות הנוגעות בקרקעות, לוותר על שיעבודים וכל מיני זכויות הנוגעות בקרקעות, להתפשר, לבוא לכל מיני הסכמים, בעניינים הנוגעים לקרקעות.... "ניות" מודה, בהודאה מן החוץ, בטיוטת המרצת הפתיחה שהכינה נגד קק"ל, כי קיבלה את כל זכויות הפטריארך, למעט זכות הבעלות: "ביום רכשה המבקשת מהפטריארכיה את מלוא זכויותיה ב )למעט זכות הבעלות( עד ליום במסגרת העסקה, העביר הפטריארך לידי

71 במבקשת, בין היתר - ומבלי שיש בכך בכדי לפגוע בכלליות העברת הזכויות כאמור - גם את זכויותיו לגביית חובות כספיים מהמשיבה בקשר ל...". כך, בסעיף 33 להמרצת הפתיחה נאמר: "... כפועל יוצא מן ההסכם שנחתם ביום נכנסה המבקשת בנעלי הפטריארכיה בכל הנוגע לזכויות וחיובים הנוגעים להסכמי החכירה. 71

72 פרק 9 וחדר דירה אשפה בתוך החנות האם יתכן כי חדר של דירה פרטית או חדרי אשפה, גז או עגלות או מחסנים יהיו רשומים בטאבו כחלק משטח של חנות בבעלות אחרת בחזית מסחרית? לא פעם נתקלתי בתופעה המתוארת במהלך עבודתי כ. במאמר מאויר זה אסביר כיצד נוצרה, בעצם, הבעיה ואיך לאתר מקרים כאלו מקרה ראשון דירה בתוך חנות: חנות בגובה 5-6 מ"ר בחזית מסחרית הרשומה כחלק מקומת קרקע משותפת עם מפלס מגורים עורפי, למשל כאשר המפלס המסחרי בגובה 00:00 ומפלס המגורים בגובה 2.5:00 מ+ ' )כרגיל מעל קומת עמודים לחניה מקורה בעורף הבית המשותף( 72 במקרה כזה, חלל השירותים או המטבחון של החנות בחלק העורפי מתברר בגובה מוגזם ואף לא נעים. פעמים רבות הקבלן משתמש, בהגיון רב, בחלק העליון של אותו חלל כדי להגדיל את שטח הדירה העורפית שמעליו. למיטב ידיעתי לא ניתן במצב כזה לרשום חלוקת בעלויות "אנכית" בתוך גובה קומה מסחרית טיפוסית, בין החנות לבין הדירה הנכנסת לחלל המפלס של הקומה המסחרית. הסיבה לכך היא בעיקר נהלים והרגלי עבודה מיושנים בטאבו. במקרה בו נתקלתי, חדר של דירה היה שייך, משפטית, בתשריט בתים משותפים בטאבו, לחנות למטה.

73 מקרה שני - חדר אשפה בתוך חנות: בחלק האחורי של חזית מסחרית בבית משותף יש חדרים נמוכים השייכים לרכוש משותף, כגון חדר אשפה, חדר גז, חדר עגלות או מחסן. גובה חדר כזה, כל אחד מכיר, נמוך יחסית, לכל היותר 2.5 מ' גובה. מה קורה כשגובה החזית המסחרית 4 מ' ויותר? בחלק מהמקרים השטח שמעל חדר האשפה משמש, גם הפעם בהגיון רב, בוידם/אינטרסול של החנות הגובלת כאשר גובה הבוידם 1.2 מ', 1.5 מ' וכיוצ"ב. במספר מקרים אכן סומן שטח האינטרסול בתשריט בתים משותפים כאינטרסול אך במקביל הוחשב שטחו כחלק מהשטח העיקרי של החנות. ראו את סימון האינטרסול/ביתן אשפה בתשריט בית משותף משמאל ובהיתר הבניה מימין; משמאל צילום החדרון שמתחת לאינטרסול : 73

74 ראו איור להמחשת החפיפות המתוארות 74

75 פרק 10 הרוזטה, התוכנית הישנה ושטח המגרש האבוד 75 האם מלפני מספרים בקרבת החלקה העליתם למשכנתא עשרות צפופים, מהמגרש בדעתכם שנים, בבעלותכם, לבנות או מן עיגול שלכם, חלקה שסימון עיגול שבמקרים יכול בתחומה? דהוי קטנטן להשפיע שברצונכם ומטושטש מחולק של ל- 4 תוכנית פלחים רבים כלל לא מסומן היום למכור, משמעותית לקנות, על ובו לשעבד שווי המדובר בתופעה שידועה באלפי חלקות מגורים, לרבות בשכונות יקרות בערים מרכזיות בישראל. הפעם, כיד המקרה, נעסוק בעיר רמת גן. בערים וותיקות ומבוקשות כמוה נקבע, כבר בתוכניות מתאר מלפני עשרות שנים, רוחב כבישים מיועד רחב יותר מהכביש בפועל )רוחב הכביש כולל, כמובן, את המדרכות(. לא מדובר בהכרח בהפקעה, אלא לעיתים אך ב"יעוד להפקעה" על-פי תוכנית תקפה, כלומר על-פי חוק התכנון והבנייה. בחלק מהמקים פרסמה העירייה הפקעה ממש, כלומר פרסמה הפקעה בילקוט הפרסומים )הפקעות רחבות היקף עשויות להתפרסם לחלופין על ידי השר הרלוונטי כצו ב"קובץ התקנות"(. כך או כך, חלק מההפקעות הללו טיבן שמומשו באופן חלקי או מלא לאורך השנים שחלפו והכביש הורחב. חלק אחר ההפקעות טבען שלא הורחבו כלל במהלך כל השנים שחלפו. מניסיוני, הרחבת כביש כזו, הפקעה כזו, נאכפת כרגיל בעיקר בעת הריסת בית ישן או בניית תוספת משמעותית. לעיתים ממש רואים את המדרכות מתעבות ומצטמצמות אל מול הגדרות בזיגזג של חדש/ישן. מה זה אומר? ש"מתוכננת" מזה עשרות שנים הפקעה לכל שורת הבתים לצד הרחוב, בדרך כלל מחצית מההפרש בין רוחב הכביש בעין, בפועל, בעת תכנון התוכנית, ובין רוחב הכביש כפי שנקבע בתוכנית. מה זה "רוחב כביש בתוכנית"? - מעשית פשוט כתוב רוחב הכביש במידע התכנוני אותו ניתן לקבל מודפס ברוב היישובים, באתר האינטרנט של הוועדה המקומית. לרוב הוועדות המקומיות יש כיום טכנולוגיה לספק באינטרנט בקובץ וורד )כרגיל פיתוח של "החברה לאוטומציה"(. בקובץ זה תדפיס דף מידע ספציפי לחלקה שאתם מתעניינים בה, לעיתים אף למגרש המהווה חלק מחלקה או מגרש הקצאה לאותה החלקה. סטטוטורית, מסומן רוחב הכביש בתשריט באמצעות "רוזטה". מהי "רוזטה"? בכל רחוב בתוכנית בנין עיר תמצאו בכל קטע ממנו או לפחות פעם אחת בנקודה כלשהי לאורכו, עיגול המחולק ל- 4 פלחים שווים, בצורת כוונת. זוהי הרוזטה. בכל פלח של הרוזטה רשום כרגיל מספר. בצדדים המספר מסמן במטרים את קו בניין שמעבר לרצועת התכנון לדרך עצמה )קו בנין הנו המרחק במטרים מגבול המגרש בו אסורה הבניה ולכן השטח בתחומו ישמש כרגיל כחצר, שבילים, רחבות מדשאות וגינון(. בפלח העליון מס' סידורי של הדרך. בפלח התחתון, החשוב לענייננו בפרק זה, מסומן רוחב הדרך במטרים. כאשר מסומן באותו פלח תחתון 16, לדוגמה, ורוחב הכביש והמדרכות לצידו בפועל רק 10 מ', המשמעות, במצב דברים רגיל, שבכל צד של הרחוב תוכננה להפקעה רצועה ברוחב 3 מ' מכל המגרשים הגובלים לאורכו.

76 76 התשריטים הישנים האלו כוללים לפעמים עיר שלמה. במקרה שלנו העיר רמת גן )תוכנית רג/ 340 (. פעמים רבות הם מטושטשים ופגועים. לא תמיד הרוזטה ברורה לעין, לפחות לא הספרות שבתוכה. לעיתים ספרת רוחב הכביש מוסתרת על-ידי כיתוב של מאפיין אחר בתשריט, או קמטים וקרעים בהעתקי התוכניות המוצגים לעיון הציבור. יש לציין כי "רוזטה" זו, שרוב הקוראים בוודאי נתקלים בשמה לראשונה בחייהם, מופיעה רק פעם אחת לכל אורך הכביש או לכל אורך קטע משמעותי מהכביש. פעמים רבות תמצאו כי הרוזטה מסומנת הרחק מהמגרש שלכם. קנה המידה בתשריט לא תמיד מאפשר בירור מידות מדויק. זו בעיה לא פשוטה. עצם היעוד להפקעה משפיע אולי רק בעתיד על גודל החצר, דבר שיש לו משמעויות כספיות גם כיום, כמובן, אבל בעיקר משפיע על זכויות הבנייה בהווה, כאן ועכשיו. לזכויות הבניה יש השפעה ברורה ומידית על השווי כמו גם על המיסוי )מס שבח, היטל השבחה( בעת המכירה. פעמים רבות שאלת השטח ביעוד להפקעה עשויה לקבוע האם יוקטן מספר יחידות הדיור המותרות במגרש, אף אם ההשפעה של ההקטנה המתוכננת בשטח החצר זניחה יחסית לשווי המגרש כולו. בדפי המידע התכנוני שמקבלים בוועדה המקומית לתכנון ובניה )בעירייה( מופקת בדרך כלל התראה בדבר "יעוד להפקעה". בחלק מהמקרים מצוין שהיעוד לצורך הרחבת דרך. מהו, אם כן, "שטח היעוד להפקעה"? ניתן כרגיל לקבל אומדן שטח הפקעה במחלקת מידע תכנוני ואף באינטרנט, בחלק מהמקרים ניתן לקבל רק את רוחב הרצועה להפקעה בחזית של החלקה לרחוב. את רוחב רצועת ההפקעה הממוצע נוכל להכפיל ברוחב חזית החלקה. רוחב החזית ניתן למצוא בתוכניות ההגשה להיתרי הבנייה. באותן תכניות, ככל והוגשו לאחר היעוד להפקעה, מסומנת כרגיל רצועת ההפקעה והרצועה מתוכה שנתפסה בפועל בתוך מפה מצבית למגרש. זוהי מפה שהכין מודד מוסמך והיא מודפסת כרגיל כחלק מתכנית ההגשה )גרמושקה(. שיטה זו בעייתית לקהל הרחב, במיוחד כאשר רוחב ההפקעה המתוכננת או רוחב התפיסה בפועל לא מהווים מלבן פשוט אלא משולש, טרפז, מקבילית, או רדיוס מעוגל בפינת צומת דרכים. גם אם נתגבר על הקושי למדוד גראפית חלק מההפקעות והתפיסות, שיטת מדידה זו לא טובה בכל המקרים. מה היה רוחב הכביש בעין, בפועל, בעת הכנת התוכנית להפקעה? כלום נתפסה בפועל ההפקעה והיא כיום חלק מרוחב הכביש המורחב? האם נתפסה ההפקעה שתוכננה באופן חלקי או מלא? ואם באופן חלקי, מה רוחב התפיסה בפועל בכל צד של הכביש? כיצד נדע כי לא נתפסה רצועה נוספת מהשטח המיועד להפקעה לאחר הכנת מפה מצבית להיתר בניה ישן? אין תמיד תשובות מוכנות מראש לנושא שטח התפיסות ושטח יתרת ההפקעה בעתיד. כרגיל קיים מגרש עם גדר וחצר עם גינון. פעמים רבות הגדר, התאורה, המזרקה, השבילים המרוצפים, הברזים, הממטרות, בריכת הדגים או המסלעה היפה, כולם או חלקם מיועדים להעתקה או להריסה לצורך מימוש יתרת ההפקעה אי שם בעתיד. את שטח התכנון להפקעה או לפחות את רוחב רצועת ההפקעה המתוכננת למגרש שלכם תקבלו מן הסתם במחלקת מידע התכנוני בוועדה המקומית )בעירייה(. כלומר, תמצאו את עצמכם מסתובבים סביב הזנב עם נתונים חסרים מאוד המשפיעים בצורה משמעותית מאוד על השווי.

77 77 המידע על ההפקעה שנמסר באדיבות מחלקת המידע של הוועדה המקומית מבוסס בדרך כלל על "מדידה גראפית" או "מדידה גראפית ממוחשבת". מדידה כזו אכן יותר מדויקת מאשר מדידה של או של עורך דין או של בעל קרקע עצמו שיושבים עם תשריט, עם קנה מידה ועם סרגל. האם מדידה גראפית/ממוחשבת כזו של העירייה מדויקת מספיק כשלעצמה? בעלי מקצוע כגון עורכי דין ו טוב יעשו עם יסייגו את מקור האינפורמציה הזה. דרך המלך היא הזמנת מפת מדידה ממודד מוסמך. זה נחוץ במיוחד כאשר החלקה עומדת למכירה והמידע נחוץ נואשות לשני הצדדים )קיימת פסיקה בנושא של "ייזהר המוכר" וגם "ייזהר הקונה" וגו'(. אזכיר כי במקרים לא מעטים שטח ההפקעה המתוכננת עשוי להשפיע על מספר יחידות הדיור המותרות במגרש! דוגמה למידע תכנוני לא מדויק של יעוד להפקעה: בשמאות מכריעה של הת דורית פריאל שפורסמה באתר משרד המשפטים, לגוש 6145 חלקה 732 רח' החי"ל 22 פינת רח' הרוא"ה, שטח חלקה רשום בטאבו 504 מ"ר. שטח לאחר ייעוד להפקעה לצרכי ציבור לפי מידע תכנוני ועל-פי מדידה ממוחשבת/גראפית של הוועדה המקומית: 417 מ"ר. שטח החלקה לאחר יעוד להפקעה על-פי מדידה של מודד מוסמך לצורך תכנית הגשה להיתר בנייה: 397 מ"ר בלבד. למטה: צילום תשריט תכנית רג/ 340 ובתוכו מסומנות בעיגולים כחולים )סימון שלי- ד.ל.( הרוזטות של התכנית הישנה לרחובות הרא"ה והחי"ל בקרבת החלקה אשר המיקום שלה מסומן בחץ כחול במסגרת אדומה: מוצע לבעלי מקצוע לסייג בשמאויות ) ( ולהחתים לקוחות )עורכי דין( לעניין השטח נטו, לאחר יעוד להפקעה, ולהציע בכל לשון של הצעה לשכור מודד מוסמך לבירור סופי של שטח ההפקעה. מוצע למוכרים ולקונים לשלם בשמחה את עלויות המודד. עלות זו זניחה כרגיל לשווי החלקה ותמנע הפסדים, הסתבכות בתביעות ועגמת נפש.

78 פרק 11 פולשים זהב שווים בתכניות איחוד וחלוקה 78 הבעלים וחלוקה שונים בטאבו מקבלים ; מה של קורה תפוסים על ידי פולש כזו לקבל 10% והזמין עד מגרש 15% "נקי" החלקות מגרשים ה"נכנסות" "יוצאים" כאשר החלקה שוכר? או או מהשווי( לפחות לתוכניות במקומות אחרים איחוד ובשטחים ה"נכנסת" או המגרש ה"יוצא" בעל מבעוד פיצוי קרקע המשתתף מועד כספי יגדיל בתכנית את סיכוייו )בגבולות משוערים ברוב הקרקעות הלא מתוכננות הליך ההפשרה לבניה עובר דרך תכניות "איחוד וחלוקה" שלא בהסכמה. בתחום של מספר חלקות בעלות צורות שונות ומידות ושטחים מגוונים, המשתתפות באיחוד וחלוקה שלא בהסכמה, הבעלים או החוכרים מקבלים בטבלת האיזון מגרשים לבניה בשטח אחר )לרוב קטן יותר(, במקום אחר ובשווי מצטבר אחר)לרוב גבוה יותר(. בעלי הקרקעות בתוכנית שכזו מקבלים הודעה בדואר רשום, כי החלקה בבעלותם או בחכירתם משתתפת בתוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. לתוכנית מצורפת, על-פי חוק, "טבלת איזון" שהכין. הבעלים והחוכרים מוזמנים לעיין בתכנית במשרדי הועדה המקומית ו/או הועדה המחוזית לתכנון ובניה. זכותם להגיש התנגדות לתכנית בתקופה הנקראת "הפקדה". בבואנו לבחון טבלת איזון, האם היא מקפחת או דווקא נדיבה כלפי בעלים כזה או אחר, ביחס לחלקו ההוגן, אנו בוחנים בעצם את השאלה הבאה: האם המגרשים או חלקי המגרשים "היוצאים" שהוקצו הם בשווי נמוך או גבוה מחלקו היחסי בהשוואה לשווי כל המגרשים המוקצים. "חלקו היחסי" נקבע לפי שווי החלקה בבעלותו או החלק ממנה שבבעלותו שמשתתף באיחוד ובחלוקה, ביחס לשווי המצרפי של כל החלקות וחלקי החלקות שמשתתפות באיחוד ובחלוקה. בדיקה כזו מחייבת ביקור בשטח של איש מקצוע, לרוב. באר מים שלא נלקחה בחשבון במקרה אחד, שלא שייך לנושא מאמר זה אך ממחיש את חשיבות ה"ביקור בשטח", מצאתי בחלקות בבעלות לקוח באר מים פעילה עם רישיונות והיתרים. הבאר התגלתה בתצ"א )צילום אוויר( ובביקור במקום, והרישיון סופק על-ידי הלקוח והונפק על-ידי רשות המים. הבאר כלל לא תוארה ולא הובאה בחשבון בטבלת האיזון המקורית.

79 הלקוח שבבעלותו נכסים רבים בפריסה רחבה באזור, לא ציין בפני את הימצאות הבאר, "מחוברים" בשפה המקצועית, בתחומי השטח שבבעלותו בתחומי האיחוד והחלוקה. הימצאותה הייתה הפתעה גמורה עבורי תוך כדי עבודה על נושא אחר להתנגדות. בעקבות התנגדות שהגיש הלקוח בצירוף חוות דעת שכתבתי בצירוף ההיתרים והרישיון לבאר, הוצאה הבאר לחלוטין מהאיחוד והחלוקה ונשארה בבעלות הלקוח. בתמונה למטה: הבאר שנשכחה, כפי שצולמה ב"ביקור בשטח" 79 המקרים בהם נדון הפעם הם מקרים של הימצאות פולשים או שוכרים בתחומי התוכנית לאיחוד ולחלוקה וגם להם משמעות דרמטית. "חלקה נכנסת" פנויה, "מגרש יוצא" : מגרש מכוניות במקרה זה הבנתי בסיור בשטח כי מגרש הקצאה )המגרש ה"יוצא"( שהלקוח אמור לקבל במיקום שונה מהחלקה ש"נכנסה" לאיחוד והחלוקה תפוס בחלק משמעותי ממנו על-ידי מתחם מגודר המשמש מגרש מכירה פתוח למכוניות יד שנייה. הפעם לא דובר כלל וכלל בפולש או בפורע חוק. דובר בשוכר חביב ושומר חוק עמו היה לי הכבוד לשוחח בביקורי במקום, וגם שוחחתי עם בעלי החלקה ה"נכנסת" בתחומה הוקם מגרש המכוניות. המגרש, אם כן, בבעלות פרטית ומושכר בצורה מסודרת. מה יקרה לאחר מתן תוקף לתוכנית האיחוד והחלוקה? הבעלים בטאבו, עד למחיקת החלקות הקיימות ה"נכנסות" ורישום מגרשי ההקצאה ה"יוצאים" בטאבו, הליך של מספר שנים, יישאר הבעלים כיום של המגרש. אולם בעלים זה קיבל בתוכנית האיחוד והחלוקה מגרש חלופי אחר וריק בו יוכל בכל רגע נתון להגיש בקשה להיתר בנייה. הבעלים שקיבלו בטבלת האיזון את המגרש התפוס, איפה, לא אוחזים בבעלות בטאבו על השטח שיישאר שנים בגדר חלקה הרשומה בטאבו על שם בעלים אחרים, זה שהשכיר את המגרש ויוכל לבנות במגרש אחר שקיבל. מאידך

80 יכול ויתעוררו קשיים לממש בנייה במגרש התפוס על-ידי שוכר המחזיק בבידיו חוזה שכירות עם הבעלים הרשומים בטאבו. השוכרים עצמם נפלו אף הם בין הכסאות. חתמו חוזה, לקחו על עצמם התחייבויות והשקעות ואנה ילכו? כל בעלים בר דעת יעדיף לקבל בהקצאה מגרש "יוצא" אחר, "נקי" ריק ופנוי. כך גם הלקוח שלי. מסיבה זו וגם מסיבות אחרות שפורטו בהתנגדותו ובחוות דעתי, זכה הלקוח בטבלת האיזון המתוקנת למגרש הקצאה אחר ו"נקי". בצילום למטה: המגרש למכירת מכוניות יד שניה בתחומי האיחוד והחלוקה בתוכנית אחרת לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, למאות דירות בגוש-דן, הוקצה 80 ללקוח "מגרש יוצא" במיקום שונה מהחלקה ה"נכנסת" שבבעלותו בטאבו. הלקוח נכנס עם חלקה ביעוד חקלאי ואמור לקבל מגרש "יוצא" קטן יותר המיועד למגדל מגורים. הלקוח שכר את שירותי לבדיקות רגילות. ב"ביקור בשטח" הבחנתי בסככה של פולש שמכר אבטיחים בשטח שגובל ו/או בתחומי המגרש ה"יוצא" שקיבל שהלקוח. הסככה לא הוזכרה, כמובן, לא בטבלת האיזון ולא בדברי ההסבר של הת שערכה אותה. בעקבות ההתנגדות שהוגשה והתבססה על חוות דעתי המצורפת, קיבלו הלקוחות מגרש הקצאה אחר ו"נקי" מפולשים. למטה: תמונת סככת האבטיחים

81 ולסיום, מה ההשלכות הכספיות של מחזיקים ופולשים על השווי ועל החלק היחסי הנכנס והיוצא ועל הזמינות של חלקות נכנסות ומגרשים יוצאים בתוכנית איחוד וחלוקה? מתברר שככל ו מטעם הבעלים המיועדים לאותו המגרש יגיש התייחסות להימצאותם של פולשים, בזמן המיועד להתנגדויות לתוכנית, זכויות הבנייה לאותם הבעלים עשויות להשתפר משמעותית, נניח ב- 10% עד 15%. במקרה שהחלקה בבעלות הלקוח חשופה לפולשים או מאכלסת פולשים, ימהר ה לייעץ ללקוח לגדר, עם שילוט מתאים, את החלקה המשתתפת בתכנית האיחוד והחלוקה. במקרים בהם כבר נמצא מחזיק בקרקע, ה ייעץ כרגיל למהר ולפנות את המחזיקים במהירות האפשרית. במקרים מסויימים ייעץ ה להציע למחזיק, אילו הוא פולש לא מוכר, פיצוי כספי שיכול להתברר כזניח לפגיעה האפשרית בשווי המגרש. הנה לדוגמה, בתמונה למטה, חלק מהחלטה של ועדת ערר מחוזית המתייחסת ישירות להתנגדות שהוגשה וצורפה לה חוות דעתי הת בתקופת ה"הפקדה" באותו המקרה של סוכת האבטיחים. 81

82 פרק 12 "מקדמי מושעא" בטבלאות איזון חוסר אחידות מקובל לייחס לריבוי שותפים בנכס מקדם הפחתה לשווי. דהיינו, אם שווי חלקה בשטח דונם אחד בבעלות אחת יהא 1 מיליון, היה והבעלות תחולק ל חלקים בלתי מסויימים, יהא פחות מחלקות היחסי, שותפים ולכל שותף יוקצו, 100,000 אלא, נניח. 90,000 זאת בשל ריבוי הבעלים, דהיינו "גורם המושעא". בדוגמא שהבאתי כאן גורם המושעא הנו "0.9". ב"טבלאות איזון" ל"תכניות איחוד וחלוקה" נקבעים בחלק מהמקרים מקדמי הפחתה למושעא ובחלק מהמקרים לא נקבעים דבר שיוצר חוסר אחידות בפני עצמו. ואולם, גם במקרים שכן נקבעים בהם סטסלת האיזון "מקדמי מושעא", הם נקבעים בערכים שונים משמעותית מטבלה אחת לשניה, לעיתים אף על ידי אותו ה. ראו הסברים על "תכנית איחוד וחלוקה" ועל "טבלאות איזון" בפרק הקודם בספר זה. 82 בפרק זה אדגום את הנעשה בתחום זה של מקדמי הפחתה למושעא בטבלאות איזון מופקדות. נראה את השונות הגדולה וחוסר ההסדרה בתחום. שונות זו משפיעה כיד המקרה בערכים גבוהים מאוד עבור כל משפחה מצויה, השפעה שעשויה לנוע כרגיל בין עשרות אלפי למאות אלפי, גם במקרה של "חלקות נכנסות" קטנות יחסית בשטח מאות מ"ר. אציין כי לעניין המושעא יש בעיות קבועות ולא מוסדרות בספרות ובפרקטיקה של ה: מה תהא ההתייחסות הת לעניין המושעא בין בני זוג, בין אם הם משתפים פעולה ובין אם הם מסוכסכים ביניהם, או בכלל, מה תהא ההתייחסות לתא משפחתי של הורים וילדים קטינים הרשומים כל אחד כבעלים בחלק מהחלקה? מה תהא ההתייחסות לחלקה בבעלות שותפים זרים בהשוואה לחלקה בבעלות בני במשפחה רב דורית או משפחה מורחבת הכוללת מספר בתי אב )למשל: אחים, הורים, צאצאים, אלמנים/ות של האחים והצאצאים וכיוצ"ב(. מה תהא ההתייחסות למשפחה הכוללת אחים בוגרים ו/או הורים ו/או קבוצת יורשים של אותו מנוח הרשום עדיין כבעלים יחיד אך יורשיו רשמו הערה בנסח הטאבו ואף הערה בדבר קיומו של צו ירושה? אם נצא לרגע מגבולות המשפחה, מה תהא ההתייחסות הת לקבוצת בעלים זרים זה לזה אשר החליטו לשתף פעולה על פי חוזה שיתוף או לחתום כולם על חוזה קומבינציה עם קבלן אחד או לנפק ייפוי כוח משותף לעורך דין משותף?

83 בטבלת איזון לתכנית המפשירה חטיבת קרקע ריקה לשכונת מגורים בבניה רוויה למאות דירות, בגבעת שמואל, טבלת איזון בתכנית על פי הוראות תכנית ממ/ 3154, נכתב בטבלת איזון שכתב ה שאול רוזנברג ביום 4/4/2013, כי נקבעו מקדמי המושעא הבאים: 83 אותו, שאול רוזנברג, קבע את מקדמי מושעא דומים אך גם מעט שונים בטבלת האיזון לתכנית הר/ 1310 /א' אותה הכין ביום 25/11/2012: בטבלת איזון לתכנית תא/ 3929 למתחם הרבי מבכרך/פוריה בתל אביב, קבע ה נאור בינדר, בשומה שכתב במרץ 2014, מקדם הפחתה 5%-10% "בהתאם למספר השותפים". ה גדי דגני, בטבלת איזון מיום 18/11/2013, לתכנית לאזור תעסוקה מערבי תל-מונד, תכנית הצ/ 237/1-5, לא קבע בכלל מקדמי הפחתה למושעא. הת נחמה בוגין בטבלת איזון מיום 3/10/2011 לתכנית ממ/ 5142 בגני תקווה )מאות דירות בבניה רוויה( מציינת כי לקחה בחשבון מושעא אך לא מציגה בכלל מהם אותם מקדמי המושעא. מנגד ציינה כי לקחה בחשבון התארגנויות של מספר בעלי קרקע עם יזם אחד למימוש מאוחד.

84 בקיץ 2014 קיבלה ועדת משנה להתנגדויות באחת הוועדות המחוזיות את ההחלטה הבאה: 84 מבולבלים? אתם לא לבד...

85 פרק 13 הגדלת פיצויי הפקעה בעזרת מודד 85 בהפקעה לצורך סלילת אחת הצמתים הגדולות בארץ, שימשתי כ לשני לקוחות בעלי מגרשים בתחומי חלקה אחת הרשומה בטאבו. לכל אחד מהלקוחות הייתה זכות בעלות על מגרש בשטח 22 דונם אשר סומן בהסכם שיתוף, על פי מדידה של מודד מוסמך. ההסכם קיבל תוקף פסק דין ונרשמה לגביו הערה בנסח הטאבו. חלק קטן מאוד מהחלקה נכלל בתכנית מופקדת לאיחוד וחלוקה לאזור תעשיה. יתרת החלקה תוכננה להפקעה בשלמותה. התכניות לתעשייה והתכנית ולהפקעה תואמו לכאורה ביניהן, כך שיגבלו זו בזו. תוואי התכנית הופיעו כל תכנית בתשריט התכנית השניה )כלומר, תוואי כל תכנית הופיע מחוץ לתחומי התכנית של רעותה בכל תשריט, לידע בלבד(. בהסדר הפיצויים נתקלנו בבעיה. שני המופקעים נהנו מאותו ההסדר שנקבע באותו המו"מ עם אותם בעלי המקצוע והח"מ ביניהם. לאחד המופקעים הוצעו פיצויים גבוהים מהשני, והסכום המצטבר לפיצויים לשני המגרשים התברר כנמוך מהפיצויים שהוסכם מראש כי יתקבלו כמכפלה פשוטה של השטח המופקע בפיצוי שהוסכם על הצדדים פר דונם. חישוב מהיר הראה שהשטחים של ההפקעות לא מסתדרים, סיכום השטחים לפיצויים בהפקעה בשלמות ובתוספת השטח לתעשייה )על פי טבלת האיזון( לא מצטברים לכדי שטח החלקה המלא. במאמר מוסגר אציין כי שולמו סכומי פיצויים מוסכמים על פי קריטריונים שונים בהתאם לתאריכי הפקעה שונים: כאשר מפקיעים חלקה בכמה שלבים ובכל שלב מפרסמים צו הפקעה על חלק נוסף מההפקעה הכוללת, משולמים הפיצויים על פי שווי החלקה ליום פרסום ההפקעה ברשומות לכלשלב ושלב בההפקעה, בתוספת הצמדה וריבית. חישוב ההצמדה והריבית סובך עד בלי די על ידי המחוקק. שיטת החישוב ושיעור הריבית וההצמדה לזיכוי הבעלים עודכנו מספר פעמים. במקרים שמשולמים תשלומי פיצויים על הפקעה היסטורית, מחשבים את ההצמדה והריבית על פני מספר תקופות, לפי תאריכי התיקון לחוק. על תקופות מסוימות לא משלמים הצמדה מלאה, על תקופות אחרות משלמים ריבית נמוכה יחסית, עד לפני מס' שנים רק אחוז וחצי לשנה בלבד אך עם הצמדה מלאה. מחושבות, כאמור, גם תקופות בהן הייתה ריבית גבוהה יותר אך עם הצמדה חלקית בלבד למדד המחירים לצרכן וכיוצ"ב. מסיבה זו חוסר ההתאמה של השטחים נסתר בתום לב מעיני הגורם המפקיע בתוך ריבוי הנתונים של השטחים, התאריכים, שיטות ההצמדה והריבית השונות לתקופות השונות והמחירים המוסכמים לפיצוי. במקרה זה היו שתי הפקעות היסטוריות והפקעה אחת בסמיכות זמנים לתשלום. מיד קופצת שאלה נוספת: מדוע משולמים פיצויים "היסטוריים" ומדוע לא שולמו בזמנו מייד? התשובה טמונה בפקודה מנדטורית שנשארה בתוקף שנים רבות אך גם תוקנה פעמים רבות, למקרה של הפקעה לדרכים )כבישים ורכבות(. על פי הפקודה הפיצויים משולמים רק לאחר ה"תפיסה" בפועל של הקרקע )גידור ו/או שילוט ו/או פעולות בעלים ראשוניות כיוצ"ב(. במקרה שהקרקע פורסמה להפקעה, אך ביצוע

86 הסלילה של הכביש או הרכבת התעכב, נניח 20 שנה, נשאר בעל הקרקע ללא פיצויים ועם קרקע ששווי השוק שלה ירד פלאים כ"מיועדת" לתפיסה ולאחר הפקעה. כך גם התאיינה כל השנים האפשרות להעמיד את הקרקע כבטוחה ראויה להלוואה ראויה. בנושא מועדי הפיצויים ואופן קביעתם חלו תיקוני חקיקה רבים בשנים האחרונות אשר לא כאן המקום לדון בהם. אני מתאר כאן מקרה בתנאים שהיו תקפים לזמנו. במקרה הנדון הצעתי לבעלים דרך פשוטה לפתור את תעלומת השטחים החסרים. המלצתי על מודד מוסמך שמצא שפה משותפת עם המודד של הגורם המפקיע. המודדים אכן מצאו כי לא קיימת חפיפה מלאה בין התכנית לתעשייה ובין שטח ההכרזה של ההפקעה. נשאר חלק קטן, מעין חצי סהר, בין גבול התכנית לתעשייה לבין שטח ההכרזה על ההפקעה. חצי הסהר האמור נפל בעיקר בשטח של אחד משני המגרשים. בהינתן מידע זה, הגיעו הבעלים לפיצוי מוסכם מעודכן וקיבלו 90% מהשווי של אותה יתרת החלקה )חצי הסהר( והשטח נשאר בבעלותם. את שכר המודד, שכר גבוה יחסית, שילמו הלקוחות לאחר קבלת הפיצויים המוגדלים, וכך בא כל צד על שכרו. לצערי, במקרים אחרים, בעייתיים לא פחות, מקרים שעסקו אף הם בשאלת פיצויי הפקעה ראויים, מקרים שגם בהם הצעתי לבעלים לשכור מודד בתקווה כי יגדילו כדין את פיצויי ההפקעה - סירבו הבעלים מטעמי חסכון. סברתי שקיימת סבירות גבוהה כי החסכון עלה להם ביוקר בעמוד הבא צילומים הממחישים כיצד נמצא "השטח החסר" עבורו שולמו פיצויים מוגדלים מאלו שהוצעו במקור.

87 תכנית ההכרזה להפקעה: תכנית האיחוד והחלוקה לתעשייה שתוכננה כביכול עד הגבול המדוייק את ההפקעה שהוכרזה: 87 המדידה הפרטנית של שטח ההפקעה, שטח התב"ע לתעשיה ושטח יתרת החלקה )בצורת חצי סהר כמובלעת ללא קווקוו( במדידה מוסכמת בין המודד מטעם הבעלים והמודד מטעם הגורם המפקיע:

88 פרק 14 נוסחה לירידת בגין ערך ליקויי בניה קלים ההפרדה הקיימת, לפיה את ליקויי הבנייה בודקים מהנדסים ואת ירידת הערך בודקים ה, מונעת תיעוד אמפירי של ליקויי בנייה כגורם בעל השפעה שלילית על מחירי הדירות ; ירידת ערך בגין ליקויי בנייה קלים זניחה יחסית יחסית למשכורות של הדיירים ; לשווי אך משמעותית מאוד לחצי ערך שוות מוצע לייחס לליקויי בניה קלים ירידת ערך מ"ר רצפה 88 במהלך עבודתי נתבקשתי עשרות פעמים לאמוד ירידת ערך לדירה בגין ליקויי בנייה ואי עמידה בחוזה. רוכשי הדירה פונים בד"כ ל ה בהמלצת מהנדס לביקורת מבנים. זאת לאחר שהמהנדס ביצע ביקורת ואמד את עלות הליקויים שכדאי ואפשר לתקן. המהנדס מפנה ל ה לצורך אומדן ירידת ערך בגין ליקויים בלתי הפיכים או ליקויים שפגיעתם בשווי נמוכה מעלות התיקון שלהם והתובעים מעדיפים פיצוי כספי על פני תיקון יקר אשר לא יצדיק את השיפור הזניח בשגרת חייהם. פעמים רבות קיימת ירידת שווי גדולה בשל ליקויים משמעותיים, כגון גודל דירה הקטן משמעותית מגודל הדירה הנובע מהחוזה ומסמכיו, נוף מוסתר או נחות בניגוד למובטח בחוזה, חדר ששטחו מתחת למינימום בתקנות ולפיכך הנו "חדרון" או "חצי חדר", גובה תקרה למגורים פחות מ- 2.5 מ' גובה פנימי, בעיות רטיבות כרוניות שחזרו על עצמם לאחר מספר נסיונות לתקנם וכו'. על ליקויים מעין אלו נפסקו בבתי המשפט פיצויים בגובה עשרות אלפי דולרים לדירה. נושא מאמר זה הנו ליקויים בלתי הפיכים, אשר הירידה שהם עלולים לגרום לערך הדירה היא בשיעור נמוך יחסית. לדוגמא: גובה חלון מטבח נמוך מעט מהמתחייב בתקנות, רוחב מסדרון או רוחב חדרון שירותים קטן ב- 2 או 3 ס"מ מהנדרש, חדר מאוורר ומואר היטב אך ללא חלון נוסף המופיע בתוכניות וכו'. ירידת הערך היא ההפרש בתמורה הסבירה הצפויה להתקבל ממכירת הנכס ממוכר מרצון לרוכש מרצון, בעיסקה רגילה ובתנאי השוק הנוכחיים, בין דירה ללא הליקויים, לבין הדירה במצבה הנוכחי, עם הליקויים והחריגות. בפני נמצאים בדרך כלל פרטי עסקאות להשוואה. הפרטים הרווחים הנם שטח הדירה, מספר הקומה, קיומה של מעלית, קיומן של הצמדות כגון חניה, מחסן, גן, מרפסת, גג, מחיר העיסקה ומועדה. לעיתים מתועדים פרטים נוספים כגון מזגן מרכזי ותריסים חשמליים, גיל הבנין, אבזור או ריהוט יוקרתיים במטבח ובחדר הרחצה או התייחסות של כן/לא "משופצת".

89 א/ כמעט ואין עסקאות בהן תועדו ליקויי בנייה קלים. לא מקובל כי אדם המנהל משא ומתן לרכישת דירה יגיע עם מכשירי מדידה ויבדוק את גובה חלון המטבח או רוחב המסדרון וחדר השירותים. גם לא מקובל כי יזמין איש מקצוע לשם כך. ההתרשמות היא לרוב אינטואיטיבית. הרוכש מתרשם באופן כללי כי הדירה "לא נוחה", או "לא נעימה" או "צרת מידות". או אז יציע סכום מעט נמוך יותר עבורה אך לא תמיד ידע לתאר במדויק מה הליקויים שתפסו את עיניו ולא ידע לפרט מידות ושטחים המצדיקים לטעמו את ההפחתה במחיר. במילים אחרות: לאחר ביצוע העסקה לא נשאר כל תיעוד שמאפשר התייחסות אמפירית להימצאות ליקויים קלים ועל הפחתה במחיר אשר הוסכם עליה במפורש בשל ליקויים. למעשה, ברוב המקרים לא נותר תיעוד כלשהו, אף לא בעל פה, אף לא מפי עורכי דין, או מתווכים. בחוות דעת ות אין ביקוש לבדיקה ולתיעוד של התאמת המידות בדירה לתקנות. הח"מ מציין לעיתים בהערכות שווי לדירות את עובדת הימצאותם של אי אלו ליקויי בניה בולטים לעין אך ללא ייחוס מדויק של הפחתת שווי. ה מסוגלים לבצע חלק גדול מהבדיקות הנדרשות, אך אלו בדיקות ממושכות ויקרות הדורשות השתלמויות תכופות ומעקב מפרך אחר הפסיקה המשתנה. למעשה, מחיר השוק כיום של בדיקה הנדסית לליקויי בנייה יקר יותר משמאות מלאה לשווי הדירה. 89 ההפרדה הקיימת, לפיה את ליקויי הבנייה בודקים מהנדסים ואת השווי ו/או ירידת הערך בודקים ה, מונעת תיעוד אמפירי של ליקויי בנייה באשר הם כגורם בעל השפעה שלילית על מחירי הדירות. זו הסיבה העיקרית לכך שאין כיום ספרות מקצועית ענפה לם בישראל בנושא ליקויי הבנייה. חרף זאת תחום הפעילות של הערכת ירידת ערך דירות הפך למשמעותי בקרב קהילת ה. רוב הפעילות מתקיימת בבתי משפט שלום ברחבי הארץ בתביעות נגד קבלנים או שכנים )לרוב בעיות רטיבות הפוגעות בדירות השכנים למטה(. לצורך הערכת ירידת הערך מניחים כי מוכר סביר ימלא את חובתו לנהוג בתום לב, ויגלה למתעניינים בדירה את כל הליקויים המשמעותיים הידועים לו ואשר עשויים להשפיע על עצם ההחלטה לקנות את הדירה ועל המחיר שיסכימו לשלם. עוד מניחים, כי קונה סביר שיובאו בפניו הליקויים יהיה מוכן לשלם עבור הדירה הלקויה סכום נמוך מהסכום שהיה מוכן לשלם עבור דירה זהה ללא הליקויים. הגילוי הנאות ותום הלב נדרשים בין השאר לנוכח התפתחות הפסיקה בנושא. פיצויים בסך 30,000 שקל, הצמדה, ריבית ו- 6,000 שקל הוצאות משפט נפסקו לטובת רוכשי דירה בשדרות קיי ' 9 בנהריה שתבעו את המוכרים בטענה כי "נמכרה להם דירה בנהריה ובה מומים נסתרים שהיו ידועים לנתבעים והועלמו מהם במתכוון". קבלן השיפוצים העיד בפני ביהמ"ש: " גיליתי כי מתחת לציפוי העץ באותו מקום...קיים רווח...בין הקיר החיצוני של הדירה...לבין תוספת הבנייה... נעשה ניסיון לפתור את בעיית הרוח שחדרה מבעד לרווח זה על ידי סתימתו בעיתונים ישנים...העיתונים הנ"ל... היו משנת 1992". ככל הידוע הפיצויים שולמו ולא הוגש ערעור )פס"ד א' 2050/98 אוחנה נגד יחיא, ביהמ"ש השלום נהריה, 10/9/2003(.

90 במקרה אחר נמכר בית ברחוב הגדעונים 30 בזכרון יעקב. המוכרים לא סיפרו על בעיות רטיבות כרוניות. ביהמ"ש השתכנע כי המוכרים ידעו על הליקוי. עדות בביהמ"ש של השוכר, מר הוד, שהוכר כעד אמין על ידי ביהמ"ש ואשר גר בדירה מזה מספר שנים: היו ליקויי רטיבות אשר לא נפתרו כל התקופה. המוכרים חויבו לפצות את הקונים ב- $. 21,500 ככל הידוע הוגש לפני שנים ערעור בתיק לביהמ"ש המחוזי אך לא ידוע לי על פסק דין בערעור. יתכן כי נמשך חזרה או הושגה פשרה )פס"ד א' /00 קלנר רון נגר ניב יעקב, ביהמ"ש השלום חיפה, 26/09/2004(. במקרה שלישי, בבית מגורים ברח' עוזיהו 19, קרית גת, המרתף נבנה מתחת לבית קיים עם איטום לקוי וללא יריעות ביטומניות. מומחה מטעם בית משפט גילה ליקויי איטום קשים. ביהמ"ש השתכנע כי המוכרים ידעו על הליקוי: "איני יכול לקבל את טענת הנתבעים כי במשך 12 שנה עובר למכירה הנכס לא נתגלו כל נזילות במרתף, ודווקא ביום מסירת הנכס לתובעים, כ- 3 חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר, נתגלו לראשונה נזילות במרתף". נפסק כי המוכר ישלם לקונה בעבור תיקון הליקויים, + 39,000 מע"מ, בעבור נזקים לגינה אגב התיקונים - 5,000. בעבור נזקים לא ממוניים, 5,000 וכן הוצאות + 5,000 מע"מ. ככל הידוע לא הוגש ערעור. )פס"ד א /01, אוחנה נגד בר ישי, ביהמ"ש השלום קרית גת, 22/07/2004( 90 כדי לאמוד את ההשפעה של הליקויים על השווי לאחר קיום מצוות תום הלב, על ה להתחשב בספרות המקצועית, אם קיימת )למשל בנושאי שטח דירה והפרעה לנוף(, בידע ובניסיון ה על התנהגות השוק בתגובה לליקויי הבנייה, וכמובן בגובה ובשיעור הפיצויים כפי שידועים לו מהפסיקה בתביעות דומות, כרגיל לאחר שהונחו בפני השופטים חוות דעת מומחים של לעניין ירידת הערך. סקירה של פסקי הדין רבים מגלה שונות קיצונית בפסקי הדין. למשל, בתביעות בהן הליקוי הוא חדר שחלק ממנו לא עומד ברוחב המינימלי בתקנות )כאשר שטח החדר כן עומד בתקנות(, נפסקו במקרה אחד 40,000 פ יצויים )ליכטר נגד פפו, א' /99, ביהמ"ש השלום ת"א(. במקרה זה דובר על דירת 3 חדרים ברחוב דן לרנר אלוף 4/4 כפר שלם ת"א. רוחב הממ"ד בחלק מהחדר היה 2.2 מ' )נישה לארון קיר( ושטחו ברוחב תקני נפל מ- 8 מ"ר אף ששטחו בהתעלם מהרוחב התקני היה מעל השטח המינימלי 8 מ"ר. ככל הידוע לא הוגש ערעור אך חברת פפו הציגה עצמה כחדלת פרעון. במקרה שני נפסק שאין בכלל ירידת ערך )בוהבוט נגד נ.ש. קדימה א /97, ביהמ"ש המחוזי ת"א(. במקרה זה החדר בגודל 7.76 מ"ר ברוחב תקני. ה מטעם הרוכשים העריך ירידת ערך של $ 15,000 בגין גריעת חצי חדר משווי הדירה, 5.5 חדרים במקום 6 חדרים. המומחה מטעם ביהמ"ש קבע שהמבחן לירידת הערך הנו האם תיכנון החדר עונה על הדרישות מבחינה פונקציונלית ומבחינת הפרופרוציות של החדר. הוא הגיע למסקנה כי אכן החדר עונה על הדרישות וניתן לעשות בו שימוש כבחדר לכל דבר. לטעמו אין כל משמעות למספר הסנטימטרים הבודד החסר למידה המינימלית על פי התקנות. מתוך דברי המומחה מטעם ביהמ"ש: "במבחן שווי השוק של הנכס, אין השפעה/הבדל בשווי בין שני נכסים שההבדל ביניהם הוא 13 ס"מ ברוחב אחד החדרים תוספת גומחה(. מידותיו, צורתו ואפשרות ניצולו של החדר במתכונתו ובצורתו כפי

91 שהם בפועל אינם יוצרים... פחת פונקציונלי שמוריד את ערכו...בעסקאות בשוק לא תימצא... בין חדרון של 7.76 לעומת 8 מ"ר." שופטת ביהמ"ש המחוזי לא התעצלה וביקרה בדירה, וכך פסקה: "בעת הביקור שערכתי בחדר נשוא המחלוקת, לא התרשמתי שמדובר בחדר שאינו פונקציונלי...הגריעה בגודל של מספר סנטימטרים אינה משמעותית ואינני סבורה שהיא גורמת לירידת ערך של הנכס". לא הוגש ערעור מטעם הצדדים על הקביעות הות. מעבר לדרוש, הבאתי תקצירים של עוד מספר פסקי דין בהתייחס לנושא זה, המרחיבים את היריעה: 91 במקרה שנדון בפסק דין בביהמ"ש המחוזי חיפה מיום 11/08/2003, בתביעה א' /99, אטיאס נגד אפיק, שטח הממ"ד נמדד 7.1 מ"ר ( מ 8 "ר מינימום שטח חדר בתקנות(. נקבעה ירידת ערך. 20,000 החברה הקבלנית, אפיק, ערערה לביהמ"ש העליון והערעור בנושא פיצוי זה נדחה. בחוזים ובמפרט הוצעו וילות בנות 5 חדרים. החדר החמישי - ממ"ד, התברר, כאמור, בשטח של 7.10 מ"ר בלבד. התובעים ראו את הוילה במצבה עובר לרכישה. בחוזה נספח היתר הבניה שבו פרוט מדויק של גודל כל אחד מהחדרים. השופטת: "איני סבורה כי יש להעמיד את הפיצוי על אובדן "חצי חדר", כקביעת ה מטעם התובעים- אלא על החסר בכ- 90 ס"מ פיצוי אותו אני מעמידה על דרך האומדנא ובהתחשב בקביעת ה...בסך של " 20,000 במקרה אחר שנדון בפסק דין שניתן בביהמ"ש השלום נצרת ביום 6/5/03, בתביעה א' /01, ארוסי נגד אלהרם, נדונה תביעת פיצויים בגין ממ"ד בשטח 9.04 מ"ר )שטח מינימלי 8 מ"ר( אך שטח החדר ברוחב תקני )2.6 מ' רוחב חדר לכל כוון לכל הפחות( רק 7.5 מ"ר. ביהמ"ש פסק כי אין ירידת ערך ולא הוגש ערעור. ה שמונה מטעם ביהמ"ש וחוות דעתו אומצה על ידי השופט קבע כי אי ההתאמה מועטה ומכאן שהשפעתה קטנה כשלעצמה. בהנחה שמחיר הדירה נקבע לפי השטח הרי שאי ההתאמה במספר החדרים אינה רלוונטית. שטח הממ"ד בדירה תואם את תוכנית המכירה ואת אומד דעת הצדדים, כעולה מהחוזה ומהנסיבות, מבדיקת הסביר והמקובל לקונה סביר. ה סבר כי הקונה אינו מכוון ואינו מעוניין דווקא בחדר כהגדרתו בתקנות, אלא בחדר "במובן שמייחס למונח זה האדם הסביר". שטח הממ"ד נחזה לעיני הקונה מעיון בתכניות ושטחו הכולל אינו נופל משטח מינימלי. ציטוט מפסק הדין: " לא נטען בעניננו...פגיעה ביכולת השימוש המלאה בממ"ד כחדר לכל דבר ועניין, כולל מכלול הפונקציות שמקובל לעשות בחדר מחדרי הדירה, על ידי המשתמשים בה" גישה מחמירה יותר )במקרה ספציפי שלא עוסק בשטח חדר מינימלי או רוחב מינימלי לחדר, הנושאים בהם התמקדנו( נפסקה בביהמ"ש המחוזי ת"א ביום 28/5/03, בתביעה א' /95 )סלומון נגד שיכון פיתוח(. על פסק הדין הוגש ערעור לביהמ"ש העליון ונדחה )במהלך הערעור בביהמ"ש העליון שונו הפיצויים שקבע ביהמ"ש המחוזי בגין ליקויים ברכוש משותף אך לא הפיצויים בגין הליקויים בדירות עצמן( ה והמהנדס מטעם הרוכשים מדד שטח חלונות בחדרי שירות בין המסגרות ומצא שאינו תקני. גובה מעקות המרפסות 102 ס"מ ולא 105 ס"מ כבתקנות. גובה מזקף במהלך מדרגות 2.04 מ' )מומחה ביהמ"ש תיקן ל- 2.05( במקום 2.10 מ' בתקנות.

92 המהנדס מומחה ביהמ"ש קבע כי הסטיות לא משמעותיות. לדעתו במהלך המדרגות העליון משתמשים רק אלו העולים לגג ורק לאנשי תחזוקה עניין להגיע לגג הבית. בריכת המים מעל מהלך המדרגות העליון מונעת תיקון גובה המזקף. מדד שטח חלונות בין הקירות ולא בין המסגרות. השופטת דחתה את דעת המומחה. לגבי גודל חלונות: "המהנדס מתייחס להוראות הדין כאילו היו בגדר המלצות ולא כאל הוראות מחייבות...יש למדוד את שטח החלון בין המסגרות. מידת הפתח כפי שנקבעה בתקנה היא "דרישה מחייבת ולא המלצה". לגבי גובה מעקות: משקבע מחוקק המשנה בתקנות את גובה המעקות, אין זה מתפקידו או מסמכותו של ביהמ"ש לקבוע את הגובה הנדרש משיקולי בטיחותם של המשתמשים. חזקה על בוני בניינים שהם מקיימים את דרישות החוק...לפיכך אנשי תחזוקה המבקרים בבניינים רבים אינם רגילים... לחריגה מדרישת החוק. הפגם הזה כמו פתחי החלונות בחדרי השירות, הם בגדר ליקויים שמצדיקים חיוב בפיצוי בשל ירידת ערך....קבעתי את האומדן הנראה לי מתאים בנסיבות העניין. על פסק דין זה הוגש, כאמור, ערעור לביהמ"ש העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, באיחוד תיקים ע"א 6373/03 ו-ע"א 9538/05. התיקים נדונו על דרך הפשרה, במסגרת סעיף 79 א לחוק בתי המשפט )נוסח משולב( תשמ"ד- 1984, ונקבע, כאמור, כי הפיצויים שנפסקו לדיירים בביהמ"ש המחוזי בגין כל אחת מהדירות יעמדו בעינם. 92 במשך מספר שנים סקרתי מאות פסקי דין בנושאי ליקויי בניה. בחלק מפסקי הדין הוגשה רק חוות דעת אחת מטעם אחד הצדדים וזו זכתה לעיתים למעמד של חוות דעת מטעם ביהמ"ש. בחלק אחר מפסקי הדין חוות דעת אחת לפחות שהוגשה לביהמ"ש נפסלה רובה ככולה הן על-ידי השופט עצמו והן כתוצאה מחקירת המומחה על-ידי מי מהצדדים. במקרים רבים מינו השופטים מומחה מטעם בית המשפט ואימצו את חוות דעתו, כפי שקרה ברוב הדוגמאות שהבאתי. ליקויים קלים משפיעים על שולי השווי של הנכס, להבדיל מליקויים חמורים יותר, כמו בעיית רטיבות כרונית, שטחים ומידות צרים משמעותית מהנדרש בתקנות או בתכנית המכר או פגיעה בנוף וחסימת אוויר ושמש. ליקויים חמורים עשויים לגרום לירידת ערך של 5% ויותר משווי כל הדירה, כפי שנקבע בחוות דעת מומחים מטעם ביהמ"ש וכפי שאלה אומצו כרגיל על ידי השופטים ככל הידוע, השוק מייחס לליקויים קלים ירידת ערך בסכום כמעט וזניח יחסית לשווי הדירה כולה, אך משמעותי מאוד במונחי השכר החודשי האופייני לתושבי אותה שכונה. מכאן החשיבות הכלכלית העצומה שיש לליקויי הבניה, קלים כחמורים, בעיני הדיירים. נקודת התייחסות של הכנסות הדיירים כפונקציה לשווי מעוגנת היטב בספרות המקצועית העולמית, וחשובה שבעתיים בארץ, כאשר כוח הקניה לדירות מגורים מושתת ברובו על הוכחת יכולת החזר משכנתאות, למשל ע"י הצגת תלושי משכורת. ידוע כי קיים יחס חיובי בין רמת ההכנסות משכר של דיירים בשכונה נתונה לבין רמת המחירים של הדירות בשכונה. עוד ידוע, כי ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, כך גם סכום ירידת הערך בגין ליקוי בנייה נתון יהיה גבוה יותר, וככל ששטח הדירה גדול יותר, שיעור הירידה בשווי בגין ליקוי בניה נתון יהיה נמוך יותר.

93 חיפשתי נוסחה קלה יחסית לחישוב, שתתייחס הן לשווי הדירה והן לשטחה. במקביל נדרשת התאמה של התוצאות להתנהגות המוכרת של השוק בתגובה לליקויי בנייה ולסכומים, שיהיו משמעותיים לרמות השכר המשוערות בשכונה וגם תואמים לנורמות הפיצויים שנקבעו בפסיקה. זאת חרף השונות הקיצונית בפיצויים הנפסקים. המקדם המתאים ביותר שמצאתי הנו השווי הממוצע של חצי מ"ר שטח רצפה נטו בדירה. מדוע שטח רצפה נטו דווקא? משום שהתרשמות של אדם סביר מגודלה ורווחתה של דירה היא התרשמות הנובעת מהשטחים הפנימיים הנראים לעין, בלי קשר לשטח הקירות או המחיצות או החלק ברכוש המשותף. מכיוון שברצוננו לאמוד השפעה של ליקוי בנייה על הקונה המצוי, השפעה פסיכולוגית בעיקרה, עלינו להשתמש בכלים הקרובים ככל הניתן לשיקול הדעת הצפוי של אותו קונה. במקרה של ליקוי בנייה קל, איפה, מוצע כי ה יאמוד את שווי הדירה הנישומה ליום הקובע ויקבע את שטח הרצפה נטו )שטח זה נמדד לרוב על ידי מהנדס הביקורת ומוצע לאמץ את המדידה הזו(. מכאן נותר לחלק את שווי הדירה בשטח הרצפה נטו, לקבל כך את השווי הממוצע של 1 מ"ר שטח "רצפה נטו". למען הסר ספק, המדובר בשטח הדירה ללא היטל קירות חוץ ופנים וללא היטל קירות משותפים. נחלק סכום זה ל- 2 ונקבל שווי חצי מ"ר ממוצע רצפה נטו. ירידת ערך בגין מספר ליקויים קלים באותה דירה תהא מכפלה של שווי חצי מ"ר במספר הליקויים הקלים. 93 נוסחה זו לא מבוססת על ניתוח סטטיסטי או שיטתי של ממצאים אמפיריים. היא מתרגמת את ההיכרות עם תנאי השוק והפסיקה, ויוצרת נקודת התייחסות הנמצאת "במקום טוב באמצע" בתחום הסבירות. היה ונוסחה זו תאומץ על ידי חברי הם, באותם מקרים שיתאימו לכך, נוכל לעקוב אחר הפסיקה ולראות באיזו מידה בתי המשפט אימצו את השיטה עצמה ואת המקדם המוצע. במידת הצורך אין מניעה מלבצע שינוי של המקדם ו/או לבצע דירוג לסוגי ליקויים שונים, קלים ככל שיהיו. דבר אחד ברור כבר היום: הערכה של ירידת ערך בגין ליקויים קלים ללא שום פירוט וללא שיטה סדורה - נדחית יותר ויותר פעמים ע"י השופטים. בהיעדר נתון של "שטח רצפה נטו", מוצע לייחס ירידת ערך בגבולות 0.6 מ"ר בנוי )כולל קירות פנים וחוץ וכולל שטח שווה ערך של מרפסות לא מקורות - לפי מקדם מוצע למ"ר מרפסת שמש(.

94 פרק 15 - קוטג' אחד בהיתר דירות שתי בבית משותף אתם מוזמנים להכיר מציאות הזויה: למשפחה שרכשה דירה בקומת קרקע בבית משותף נפסקו פיצויים, משום שהיתר הבנייה היה לקוטג' חד-משפחתי ; דירה אחרת קיבלה היתר כבית שימוש עם "פרוזדור כניסה לבית השימש" ; רוב שטחה בנוי מתחת למדרכה עירונית והיא נמכרה מספר פעמים ולקונים אושרו משכנתאות ; מסתמנת בחוות דעת ות ובפסיקה מגמה לייחס ירידת שווי בגבולות 15% לדירות ללא היתר בניה או עם בעיה לא פתירה לרישום בית משותף נתקלים מידי יום במקרים בהם קומת עמודים, מחסן, חדר כביסה או מתפרה, כפי שמופיעים בהיתר הבנייה - משמשים בפועל כדירת מגורים, ולפעמים אף רשומים ככזו בפנקס בתים משותפים. 94 מרפדיה ללא היתר )מתחת למדרכה עירונית( קיבלה היתר לבית שימוש ו"לובי לבית שימוש" ונמכרה פעמיים כדירה בעזרת הלוואות משכנתא נתקלתי ב"דירה" בשכונת הדר בחיפה, הרשומה בטאבו כדירה בבית משותף. הדירה נמכרה מספר פעמים והקונים אף קיבלו משכנתאות למימון הרכישה וקבעו בה את מקום מגוריהם. בדיקה מהירה העלתה כי הדירה היא בכלל חלל שנבנה ללא היתר בנייה, הכלוא מתחת לבניין שמעליו, ואף מתחת למדרכה. קיים היתר בנייה שהכשיר חלק מהשרץ. היתר הבניה הנו ל"בית שימוש" ששימש בפועל למרפדיה. הודגש בהיתר, כי "אין אישור זה מהווה ליגליזציה לחלל הקיים", אך נכתב כי "ייבנה פרוזדור כניסה )לובי( לבית השימוש", והדירה אף סומנה כמשמשת בפועל כמרפדיה. בתמונה למטה קטע הכביש אשר מתחת למדרכה בו, בנויה הדירה המתוארת למעלה, כן צילום דלת הכניסה לדירה, הנמצאת ממש מתחת למדרכה )השכונה בנויה במדרון(

95 בצילום למטה היתר הבניה לבית שימוש ולפרוזדור כניסה )לובי( לבית השימוש, בחלל המשמש כמרפדיה...לימים נמכר אותו חלל מתחת למדרכה כדירת מגורים שקיבלה משכנתא משני בנקים לפחות... 95

96 למטה תכנית ההגשה לבית שימוש ולפרוזדור כניסה )לובי( לבית שימוש... לאחר שהשירותים והלובי לשירותים שימשו כדירת מגורים הוגש כתב אישום: 96

97 באותו חדרון שירותים, עם לובי לשירותים, מתחת למדרכה עירונית, נעשו בין השאר העסקאות הבאות: בשנת 1998 נמכר הנכס המשונה הזה ב- 65,000 $ תוך קבלת משכנתא כמעט מלאה של $. 64,000 הלווה לא החזיר את תשלומי המשכנתא והנכס המוזר נמכר בשנת 2000 תמורת $ 31,000 בלבד. חודשיים אחר כך הוגש כתב האישום שהראיתי צילום שלו, כנראה נגד בנה של מי שרכשה את הנכס מהבנק בכינוס נכסים. בשנת 2002 עולה חדש )כמשוער על פי שמו(, רכש את הנכס ועל פי נסח הרישום בטאבו ניתן להתרשם כי אחד הבנקים הגדולים העניק לצורך רכישת הנכס באותה השנה משכנתא בסך. 241,000 מנהלת הטאבו )בזמנו(: מדוע נרשמות דירות ללא היתר בניה בבתים משותפים המציאות ההזויה הזו מוכרת היטב הן לבנקים למשכנתאות, הן לרשויות התכנון, הן לבתי המשפט, וכמובן להנהלת הטאבו. הנה קטע מראיון עם עו"ד חוה הלברייך, מנהלת הטאבו לשעבר. הלברייך שימשה כ"מנהלת האגף לרישום " במשרד המשפטים. הראיון פורסם באפריל 2004 בביטאון לשכת הם והח"מ יזם את הראיון ושימש כאחד המראיינים. שאלה: מדוע נרשמות בפנקס בתים משותפים דירות שנבנו שלא בהתאם להיתרי בנייה? 97 תשובה: "האחריות על כך מוטלת על הרשויות המקומיות, שכן בהיעדר הוראת חוק מפורשת איננו מוסמכים שלא לרשום בית משותף, אף מן הטעם שלא הוצג בפנינו היתר. חוק ה מאפשר לרשויות התכנון לאכוף ייעוד, שימוש ומניעת סטייה מהוראות התכנון. ועדות מקומיות יכולות אף לעשות שימוש בתקנה 27 לתקנות ה ולרשום בהסתמך על התקנה הערת אזהרה בחלקה. במקרה זה תוצאת הרישום היא, כי לא תעשה עיסקה בניגוד להערה, ואף בדרך כלל לא יירשם בית משותף. למרות כל האמור, אנו בודקים את עצמנו כל הזמן ומנסים לראות מה ניתן לתקן. יש מחשבה חדשה בהקשר זה לגבי תיקוני צווי בית משותף, ונפרסם פרטים כשנגיע למסקנות." קוטג' בהיתר בחולון הפך לדירת גן ודירת גג הרשומות כבית משותף בטאבו במקרה קיצוני אחד עיריית חולון הגישה תביעה והניעה גלגל שלג שהביא גם להליכים משפטיים בין המוכר לקונה. כך התגלגל אל פיתחנו סיפור מוזר ומשעשע. כבר בשולי הדברים נקבע בפסק הדין באופן עקרוני כי עורך דין ששלח לקוח לבדוק בעצמו היתרי בנייה וחריגות בנייה בוועדה המקומית, התרשל, משום שלא בדק בעצמו, כאשר הבדיקה דורשת מיומנות מקצועית של בעל מקצוע. בעקבות פסק דין זה ואחרים עורכי דין מטעם קוני דירות נוהגים להחתים לקוחות על כך שהמליצו להם להיעזר ב לבדיקת תיק הבנין והם החליטו חרף המלצתם להימנע מכך. מתברר כי היתר הבנייה התיר בית אחד דו-קומתי. בפועל נבנו דירת גן ודירת גג והבית אף נרשם כבית משותף.

98 פסק דין פלילי קבע, שהשימוש בדירה העליונה ייאסר לאחר 4 שנים, כלומר מסוף 2006, אלא אם תאושר תב"ע )תוכנית בניין עיר( נקודתית, שתאשר 2 דירות. בית המשפט שמע עדות של בעלי תפקידים בוועדה המקומית אשר הותירו רושם ברור כי אישור תוכנית כזו הנו חלום באספמיא. ה סיפקו לביהמ"ש חוות דעת ות בנושא ירידת הערך בגין בעיית הרישוי. האחד - כמומחה מטעם ביהמ"ש, השני כמומחה מטעם התובעים. שני ה קבעו ירידת ערך דומה בסביבות 40 אלף דולר - לדירה תחתונה בבניין. מדובר בבית ברח' נהריה 4, חולון )גוש 6020 חלקה 925(. שווי הדירה ללא בעיות רישוי הוערך בגבולות אלף דולר, וירידת הערך שקבע ה השני חושבה לפי 15% מ- 280 אלף דולר, דהיינו 42 אלף דולר. ה הראשון קבע ירידת ערך דומה למדי, 39 אלף דולר. הדירה נבנתה במידות המתאימות להיתר הבנייה אך בחלוקה אסורה לשתי דירות. השופט כתב על כך: "לטעמי אכן רישום הבית כבית משותף מונע ירידת ערך שהייתה נגרמת אלמלא היה רישום כזה, אולם עדיין אין לעובדה זו ולקיום הפגם התכנוני דבר וחצי דבר מן המשותף". פסק הדין ניתן ביום 15/9/05 בבית משפט השלום בראשל"צ. סימון התיק: תביעה אזרחית א 6299/01, בלפר נגד הושמנד. 98 התייחסות שופטת מחוזית לירידת ערך של דירה שבהיתר היא מחסן ללא אכיפה הסוגיה בכמה יש להפחית משווי דירה שנבנתה ללא היתר או עם קושי לרשמה כדירה בבית משותף מעסיקה לא פעם ושופטים הנסמכים על חוות דעתם בתביעות פיצויים. השופטת רנה משל, מבית המשפט המחוזי בתל-אביב, התייחסה לשאלה בפסק דין מיום 7/8/05, בעניין אלנר נגד חי, ת.א 1391/02. מדובר במרתף ברח' נורדאו 64 בתל- אביב, יחידה הידועה גם כחלקה 118/1 בגוש להלן מספר קטעים מפסק הדין, המספרים סיפור שגרתי של מחסן לא חוקי, שבעליו תעתע ברשויות התכנון בצורה לא מובנת, השכירו כמשרד ולאחר מכן מכר את המחסן כדירת מגורים. השופטת ניסחה את תמצית הבעיה: "ביום הוגש לבית משפט לעניינים מקומיים בתל-אביב-יפו כתב אישום כנגד הנתבע ואחרים... במקום שנועד בהיתר הבנייה של הבניין ל"מילוי אדמה חלקי וחלל פתוח", נמצאת יחידה שנבנתה ללא היתר בשטח של 38 מ"ר... נעשה ביחידה האמורה שימוש חורג, לצרכי משרד... ביום נגזר על הנתבע קנס וניתן צו להפסקת שימוש בנכס כבמשרד, כעבור 12 חודשים... ביום הגיש הנתבע לוועדה המקומית בקשה להתיר לו שימוש חורג בנכס, ממחסן למשרד לבעל מקצוע חופשי )שכן הנכס היה מושכר לבעל מקצוע חופשי(. ביום החליטה הוועדה המקומית לאשר השימוש החורג, למשך 5 שנים...בשנת 1997 פרסם הנתבע מודעה בעיתון... הגדיר כ"דירה"... הסכימו הצדדים כי התובע ירכוש את הנכס תמורת סכום של 133,000 דולר".

99 "סעיף 212 לחוק התכנון והבנייה... קובע: "הריסה ללא הרשעה - נעברה עבירה בבניין לפי פרק זה, ואילו הורשע עליה אדם היה בית המשפט רשאי לצוות כאמור בסעיף 205, רשאי הוא לצוות כן אף ללא הרשעה, ובלבד שחלה אחת הנסיבות האלה:...)3( מי שהיה בעל הבניין בשעת ביצוע העבירה וביצע אותה איננו בעל הבניין עוד..." סעיף 205 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבית המשפט לנקוט באמצעים שונים כנגד בנייה כאמור, ובהם צו הריסה. אכן, סעיף 212 לחוק התכנון והבנייה "נצמד", מבחינה מהותית, לנכס עצמו ונשאר עמו לעולם". "לא שינויים בבעלות על הנכס ולא הזמן שחלף יכולים להסיר את הסיכון...בית המשפט, אם יתבקש לדון במקרה זה, ייתן בוודאי את דעתו לשיקולים השונים כמו: פרק הזמן שחלף ממועד הבנייה וממועד השיפוצים, התנהגות הרשויות כל אותו זמן, ההפרעה הנגרמת, אם נגרמת, מהנכס, איכות הבנייה של הנכס והעמידה שלה בסטנדרטים מקובלים, העובדה שבמקרה דנן הנכס כולו ולא רק חלקו נבנה שלא כחוק וכו'... לא ניתן לדעת באופן ודאי כיצד יפסוק בית המשפט...לכל הפחות קיימת אפשרות ממשית וסבירה כי בעליו של הנכס יעמוד בפני הליכים... ויתכן שאף יאלץ, לבסוף, להרוס את הנכס". מודל שאימץ בימ"ש מחוזי: ירידת ערך + 13% דמי שכירות ראויים לדירה חלופית עד להסדרת היתר בניה 99 בפסק דין אחר של בית המשפט המחוזי ת"א אומץ מודל של הצד הנתבע לירידת ערך של נכס הרשום בפנקס בתים משותפים, אך נבנה ללא היתר. המדובר בדירת שני חדרים ברח' גולומב 52 בגבעתיים, הידועה גם כגוש 6161 חלקה 150. בית המשפט המחוזי )השופטת ציפורה ברון, פס"ד א 3216/98, ארנון עזרא נגד שמואל וולק ואחרים(, אימץ למעשה מודל להפחתת שווי לדירה ללא היתר בנייה, שניתן תכנונית להכשירה, ולקבל היתר בנייה בעלויות מסוימות. המודל כולל הפחתה לסחירות של כ- 13% משווי הדירה בהיתר, והפחתה של 3 שנים שכירות בדירה חלופית, עד להכשרת הדירה למגורים כדין. המודל הוצג מטעם הנתבעים )כלומר, השומה מייצגת הכרה של הנתבעים בהפחתות המוזכרות כאן, כך שניתן לראות בשומה זו מעין "רף תחתון", היה וקיים "מתחם סבירות" רחב יותר(. מנגד, נדחתה הפחתה של 85% מהשווי, שכנראה נלקחה מהפחתה אחרת שאומצה על- ידי בית משפט מחוזי בפסק דין אחר בנסיבות אחרות, לגבי מבנים מסחריים לא חוקיים במושב, אשר מן הסתם לא ניתן להסדיר להם היתר בנייה בדיעבד. מתוך פסק הדין: "צירף הנתבע 1 חוות דעת מטעמו, אשר נערכה על-ידי ה...לפיה שווי הנכס במצבו הפיזי במועד רכישתו, בהנחה כי המבנה בנוי בהיתר, הינו 120,000 דולר. על מנת לשום את שווי הדירה בידיעה כי היא נבנתה ללא היתר, אמד ה...את התקופה הנדרשת להכשיר את המבנה למגורים כתקופה בת 3 שנים בעלות חודשית של 500 דולר )הם דמי שכירות ראויים(, דהיינו הפסד של 17,000 דולר. בנוסף, ביצע ה הפחתה נוספת בשל סחירות נמוכה בסך 15,500 דולר. לאור ההפחתות הנ"ל קבע ה, כי שווי הדירה במצבה במועד הרכישה ובהנחה כי המבנה נבנה ללא היתר, הוא 87,500 דולר... ה...נקט בשתי חלופות נוספות להערכת שווי, אשר

100 הניבו תוצאה דומה. לאחר שבחנתי את חוות דעתו והתרשמתי מעדותו, אני קובעת כי חוות הדעת מהימנה, ועל כן אני מקבלת אותה". מטעם הקבלן: ירידת ערך 15% משווי דירה בפסק דין אחר, בו הסתמנה בעיית רישוי פרמננטית שעשויה למנוע רישום בית משותף, נפסקו פיצויים בגין ירידת ערך בשיעור כ- 15% משווי הדירה כחוקית וכשרה )דירת 5 חדרים ברח' ברנר בהרצליה( - שוב, על-פי הערכת ה מטעם הקבלן. מדובר בפסק דינו של השופט מרדכי בן-חיים מיום 30/08/2005, בתביעה אזרחית א 33527/03, הרוני נגד בן-יצחק. 100 בפני ביהמ"ש הוגשו שומות לירידת ערך בגין אי רישום זכויות ואי רישום בית משותף, כאשר הקבלן השאיר חלקה שכפופה להערות אזהרה של עיקולים, שיעבודים ובנייה ללא היתר. נפסקו 15% ירידת ערך, כפי ש מטעם הקבלן הנתבע הודה בחקירתו, לאחר שמתווכת הודיעה כי הייתה התעניינות רבה בדירה אך הקונים נרתעו מקשיים ברישום הדירה בטאבו. הוצג מכתב של עורך דין שייצג את כל הרוכשים, וקבע שבשל הערות האזהרה שתיארתי לא יוכל לרשום את הבניין כבית משותף בטאבו. ת מטעם התובע קבעה 30% ירידת ערך אך הפחיתה את ירידת הערך ל- 23%-20% היה והרוכשים יתאגדו ביחד ויישכרו שירותיו של עורך דין לרישום זכויותיהם כבית משותף. שווי הדירה הוערך על ידי ת התובע ב- 270,000 דולר לאמצע שנת 2000, ולא נסתר. נפסקו פיצויים של 40,500 דולר. עיכובים טכניים במרכז מיפוי ישראל ; עבירות בניה נושא אי רישום בית משותף הינו לעיתים מורכב מאוד, וגם ירידת הערך בגין אי רישום בית משותף הנה נושא מורכב. יש לעיתים גם השלכות שליליות על ערך של נכס היה ויירשם כתת חלקה בבית משותף. על כך עמדתי בחוות דעתי שצורפה לכתב הגנה בתביעה של בעל קוטג' טורי שלא נרשם, בניגוד למובטח, במשך כ- 20 שנה, כבית משותף. שופטת בימ"ש שלום כפ"ס קבעה לבסוף ירידת ערך מתונה יחסית של כ- 10% משווי הנכס, בהתייחס לנקודות שהעליתי בחוות דעתי ובעת שהעדתי בביהמ"ש. להלן קטעים מחוות דעתי הממחישים את מורכבות הנושא: "קיים כיום פסק דין הממנה את בא כוח הקבלן ככונס נכסים כנגד הקבלן ועם כל החובות והסמכויות להביא לרישום בית משותף. התרשמתי כי נעשות כל הפעולות הדרושות למימוש פסק הדין....כונס הנכסים שכר את שירותיו של המודד המוסמך ירון לזר להכנת כל המסמכים הדרושים לרישום בית משותף. משלושה מכתבים שהעתקים מהם הוגשו לכבוד ביהמ"ש, מהתאריכים 16/5/2011, 1/3/2011, 29/9/2010, מסביר המודד לזר את הסיבות הטכניות לעיכוב, שאמור להבטחתו להסתיים תוך חודשים ספורים בלבד, ברישום בית משותף בטאבו...

101 לדבריו, לצורך רישום בית משותף יש לאשר תכנית לצרכי רישום )תצ"ר( במרכז למיפוי ישראל )מפ"י(. לצורך התחלת הטיפול היה צורך באישורים חתומים של העירייה שכבר התקבלו, אך התקופה לקבלתם ארכה מספר חודשים. כמו כן קיים צורך לקבל אישור של מרכז מיפוי ישראל לרישום התצ"ר כתכנית/מפה "כשרה לרישום". אישור כזה כ"כשר לרישום" כבר הושג בעבר לתצ"ר לחלקה הנישומה, אך התקנות שונו מאז ומחייבות כעת התמרה ברשתות הארציות של הקואורדינטות בתצ"ר, כתנאי לחידוש אישור הכשרות לרישום. התצ"ר מהווה תכנית מורכבת של איחוד וחלוקה של חלקה אחת עם חלק מחלקה אחרת, ולצורך הכנתו יש לחשב את כל החלקה האחרת שמהווה חלקת דרך באורך כ- 1 ק"מ. כדי לזרז את האישורים, נשלחו נקודות בקרה של קואורדינטות למרכז מיפוי ישראל, ולכשאלה יאושרו, יוכנו ויושלמו כל החישובים לתצ"ר במשרדו של המודד ירון לזר ויישלחו לאישום התצ"ר כ"כשר לרישום". נכון להיום, איפה, מתקבל הרושם כי הנכס יירשם תוך תקופה קצרה כדירה בבית משותף, ככל הנראה עם הצמדה של חצר. 101 התופעה נפוצה ברכישת דירות מקבלן ונפוצה מאוד בדירות וקוטג'ים שנבנו במסגרת עסקת קומבינציה. בעסקה כזו רישום בית משותף דורש איחוד וחלוקה. מקרה שכיח הנו בעלי חלקה שרשומה בטאבו אך בתכנית בנין עיר קיבלה מגרשי הקצאה בשטח ובמיקום לא זהים, ומגרשים אלו טרם נרשמו באיחוד וחלוקה בטאבו. במקרה כזה, רוכשי הדירות רשומים במשך שנים כבעלי הערת אזהרה בלבד בטאבו. רישום איחוד וחלוקה תלוי לא רק בקבלן המבצע אלא גם בעירייה ובמרכז מיפוי ישראל שאמונים על כל האישורים. זאת בדרך להפיכת החלקה הישנה לחלקות חדשות,על-פי המגרשים שהוקצו בתכנית בנין עיר ועל פי לוח האיזון. כזה הוא המקרה הנוכחי. אמנם עברו יותר מ- 20 שנה מאז הסכם המכר, אך בעקבות פסק הדין שתואר כאן ב ומינוי כונס נכסים, המצב הרישומי כיום של הנכס... קיים קבלן וקיים כונס נכסים, אשר נפסק כנגדם פסק דין המחייבם לרשום בית משותף ואשר שכרו מודד מוסמך הפועל נמרצות לרישום בית משותף, לרבות דיווחים שנמסרו לביהמ"ש על התקדמות הרישום. יש להניח כי העיכובים הטכניים במרכז מיפוי ישראל מול כונס הנכסים שמונה על ידי בית המשפט לשם רישום בית משותף, הם המינימליים האפשריים, לנוכח כבודו של ביהמ"ש ופסיקותיו....העיכוב עד כה ברישום הנכס כדירה בבית משותף התארך מעל המקובל. יחד עם זאת פסק הדין משנת 2008 ומינוי כונס הנכסים, פעילותם הנמרצת של כונס הנכסים והמודד ששכר, כל אלא יצרו מצב רישומי חדש, התקף כיום, לפיו רישום הנכס כדירה בבית משותף הנו עניין שיבוצע בסבירות גבוהה עד וודאית בתקופה הקרובה....מעבר לדרוש, אציין כי בדו"ח של פקח מחלקת הנדסה בעיריית נתניה שתואר לעיל מתועדות חריגות בניה ובעיות רישוי לא מבוטלות:

102 חניה מקורה הותרה לשינוי יעוד למגורים, ובתנאי ותיבנה עמדת חניה חלופית פתוחה בחצר הקדמית. עמדת החניה לא הוכשרה עדיין ואת מקומה משמשת רחבה מרוצפת המהווה מבואה לדירת מגורים בקומה א'. נבנה מחסן טרומי ללא היתר בעורף החצר ממנו נהנים דיירי הדירה בקומת הקרקע. ההקוטג' פוצל ל- 2 דירות, אחת בקומת קרקע ושניה בקומה ראשונה, הפיכת המדרגות הפנימיות למדרגות חיצוניות לדירה בקומת הקרקע, נעשתה ללא היתר ומהווה עבירת בניה שדינה קנס של עד פי ארבעה מהרווח הכלכלי... אציין כי עיריית תל אביב זכתה במספר תביעות שהגישה נגד מפצלי דירות במקרים דומים/זהים. עוד יש לציין כי לשכנים בבית משותף קיים ענין כי הדירות במבנן לא יפוצלו כדי למנוע מצוקת חניה בקרבת הבתים, צפיפות לא מתוכננת ומגורים של אוכלוסית שוכרים ברמה סוציו אקונומית המתאימה לדירות ששטחן מחצית או שליש משטח הדירות של השכנים. קיימת איפה סבירות, כי בהתקדם הליך הרישום בטאבו, יתעוררו השכנים לדרוש את הסרת הפיצול בקוטג' לשתי דירות, כך שהתקדמות הרישום יכולה להקטין בצורה זו את ההנאה הכלכלית מהשימוש הנוכחי בקוטג' הנישום. 102 מקלט הוסב לחדר רחצה ללא שהוכשר ממ"ד או מקלט חלופי לדירה. מצאתי מעיון בהיתר הבניה כי החצר גודרה בגדר בנויה בלוקים ובטון, כשהיא מקיפה כ- 13 מ"ר חצר שעל פי ההיתר מהווה שטח ציבורי מחוץ לחצר הדירה. בעיות הרישוי והקניין הללו עלולים, מטבע הדברים, לצוץ ולעורר בעיות ככל ותתקדם פעולת הרישום של בית משותף. אציין כי בנסח רשומים כבר הערות בדבר צווי הריסה שהוציא עיריית נתניה נגד רוכשי קוטג'ים אחרים בחלקה... פעולת רישום בית משותף, ככל ותוקדם, עלולה, איפה, דווקא לסכן את ערך הנכס ככל וההנאה ממנו כוללת כיום שימושים ותוספות בניה בניגוד להיתר וסיפוח שטחי ציבור לחצר המגודרת סביב הקוטג'. סיכון הערך יכול ויהא בדרישה לתקן חריגות בניה כגון סילוק אביזרי אינסטלציה מהמקלט, החזרת המדרגות והקיר החיצוני הסמוך להן לצורתם המקורית, ביטול הפיצול לשתי דירות, הריסת המחסן וכו', תיקונים כאלו כרוכים בעלויות ואינם משביחים את הנכס, וכן מחייבים תיקונים והתאמות סביבם, כגון תיקוני טיח ריצוף וחיפוי בחלקי הדירה שיינזקו סביב התיקונים". סיכום הפרק: כרגיל קיימת ירידת ערך משמעותית לדירה ללא היתר בנייה או עם בעיות לא פתירות העלולות למנוע רישום בית משותף. מסתמנת מוסכמה ת, שהפכה גם למגמה בפסיקה, על פיה קיימת סבירות גבוהה לירידת ערך בגין 15% בגין גורמים אלו. במקביל קיימים גורמים המאזנים את אותה ירידת הערך, כגון התקדמות משמעותית ברישום איחוד וחלוקה בטאבו, בבנין שהוקם בתחומי תכנית איחוד וחלוקה. לחלופין, ירידת הערך מתקזזת באופן חלקי או מלא עם קיומן של חריגות בניה ועבירות בניה העלולות לצוץ בעת הליכי רישום בית משותף, הן ביוזמת העירייה והן ביוזמת השכנים.

103 פרק 16 חוזים, נכסים ומחירים פיקטיביים ב חוזה מכר הוא הסכם גמיש אותו ניתן לערוך במספר גרסאות. כך עולה לא רק מרכילויות אלא גם מקריאת פסקי דין. חלק מפסקי הדין מסוכם עם מראי מקום בסוף הפרק. חוזים בכתב וחוזים אחרים בעל פה/בפועל: 103 החוזה בעל פה הוא החוזה עם המחיר האמיתי ששולם או ישולם. השוני בין המחיר בעל פה ובין המחיר בחוזה בכתב מתבצע למיטב ידיעתי בצורה הבאה. במקרים בהם חלק מהמחיר משולם במזומן ולא נכלל במחיר שבחוזה, חלק מהתשלום ישולם במעמד חתימת החוזה במזומן אך לא יהיה חלק מהמחיר שבחוזה בכתב. חלק אחר מהתשלום במזומן ו/או בצ'קים עתידיים שיימסרו לעורך דינם של המוכרים בנאמנות, יופיעו בחוזה כאילו היו המחיר המלא. במקרה כזה אין ולו מסמך אחד הכולל בתוכו את המחיר האמיתי. ההבדל בין המחיר בעל פה ובפועל לבין המחיר בחוזה בכתב נועד כרגיל לחסוך בתשלום מס רכישה לקונה )לאחר הרפורמה במס שבח יתכן תמריץ נפוץ יותר גם לחסוך במס שבח למוכר דירת מגורים(. במקרה הפוך יצהירו הצדדים בחוזה בכתב כי שולמה מקדמה במזומן אשר בחוזה בעל פה/בפועל לא שולמה כלל וכלל. יימסרו למוכרים ולעורכי דינם )בנאמנות( תשלום במזומן ו/או צ'קים עתידיים בנאמנות המהווים, על פי החוזה בכתב, חלק בלבד מהתשלום, אך בפועל וכפי שסוכם בעל פה שולמו כמלוא המחיר הסופי. מדוע מתקיימת תעשיה כזו של חוזים כפולים? למוכר ולקונה יש מטרה לבצע עסקה. בדרך לעסקה מקיימים מספר קשיים: קושי ראשון: מימון לרוכש אין מספיק הון עצמי לפי דרישת הבנק למשכנתאות. כדי לקבל משכנתא בגובה, נניח, 100% משווי הדירה, הקונה צריך, נניח, שהבנק יאמין כי שווי הדירה 140% מהמחיר שהסכים לשלם. או אז יכול ויקבל קרוב ל- 100% ממחיר הדירה כמשכנתא, כאשר הבנק מניח ששילם סכום ניכר מהמחיר הפיקטיבי כהון עצמי. אמנם הבנק דורש כי מטעמו יעריך את שווי הדירה, אך בשכונות כגון ביישוב קריית-ים, נוצרו בעבר מקרים מיוחדים, אחד מהם נסקר בפסק דין שיסוכם כאן עבורכם בסוף הפרק. מחירים מפוברקים בשכונה שלמה בקרית ים נוצר בסוף שנות התשעים של המאה הקודמת, בעיצומו של גל לקליטת עליה של מאות אלפי דוברי רוסית, גל ש"נקלט" היטב בארץ גם בעזרת הטבות משכנתא מופלגות. העולים חסרי הכל, )במונחים ישראליים( נדרשו להלוואות של מלוא ערך

104 הדירה, לעיתים אף יותר מכך. הם היו חסרי כל ללא אמצעים לרכישת ריהוט, אבזור וכיוצ"ב. המשכנתאות הקלות והמופלגות לא נסתרו מעיניהן של כנופיות שגייסו "קופים", דהיינו עולים שבאו, ראו, והחליטו לעזוב את הארץ בחזרה לארץ מוצאם או למדינה מערבית שלישית. עולים אלו רכשו בטרם עזיבתם את הארץ בעסקה פיקטיבית לחלוטין דירה במחיר כפול מערכה: דירה שנמכרה במחיר דירה פנויה אך בפועל תפוסה על ידי דייר מוגן ששילם דמי מפתח, מחסן עלוב בבנין בו הוצגה ל מטעם הבנק דירה אחרת ומרווחת בקומה עליונה יותר, שתי דירות שנשבר הקיר המפריד ביניהן והוצגו כל אחת בשטח שניהן ל הבנק, ושלל תרמיות ידועות. המטרה הייתה, מן הסתם, כספי המשכנתא כאשר העודף מעל מחירה ה"אמיתי" של הדירה חולק בין הכנופיה למוכר, ככל הנראה עם עמלה ל"קוף" או בכפייה אלימה. הח"מ מונה כ מטעם חברת הביטוח או ה במטרה להגיש חוו"ד להגנתם. את ה תבעו הבנקים למשכנתאות שיתכן ונפלו קרבן להונאה. בכל המקרים נשלח לבקר בדירות, כמצוות בנק ישראל והמפקח על הבנקים. כך נחשפתי בדיעבד לשלל מקרים שיתכן ומהווים תרמיות של מי מהקונים או המוכרים )תביעות רשלנות מקצועית נגד הם נסתיימו בפשרה וללא פסק דין לפני מספר שנים(. 104 ביישובים שלמים כמו קרית-ים, יקנעם או שכונות בערים גדולות יותר, למשל שכונת הדר בחיפה, נתקלתי ברמזים, בדיעבד, לכך כי יתכן ומרבית העסקאות שדווחו לבנקים למשכנתאות ואף לרשות המיסים באותם אזורים, דווחו במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים מהמחיר בפועל. החשד התעורר כאשר בחלק נכבד מהדירות הלווים לא עמדו בהחזרים החודשיים. הבנקים נדהמו מהמחירים המצחיקים בהם הצליחו אך בקושי למכור את הדירות בהליך כינוס נכסים, במטרה להציל לפחות חלק מכספי ההלוואה. המחירים שקיבלו היו לא פעם רק חצי או שליש מסכום הלוואת המשכנתא. הם מצידם הסתמכו, בצדק רב, לטעמי, על חוזים אותנטיים של דירות רבות וברות השוואה בשכונה שאכן נחתמו על ידי הצדדים. חוזים כאלו מהווים כרגיל את האסמכתא הגבוהה ביותר למחיר הנכס. פסקי דין מראים כי המוכרים והקונים עשו לעיתים מעין "שופינג" עד שהגיעו לבנק למשכנתאות ול שאישרו את המשכנתא הגבוהה ביותר. יובהר כי הם הסתמכו בעסקאות ההשוואה על חוזים שנערכו בנוכחות ובחתימת עורכי דין של הצדדים במחירים אשר דווחו כרגיל לשלטונות המס וכמובן לבנקים למשכנתאות! בעבור הסכומים הגבוהים שולמו מסי רכישה גבוהים )נבדקו דווחים לשלטונות המס בגין העסקאות(!

105 ניפוח מחירים שיטתי בחוזי מכר לדירות בשכונה שלמה, רק לצורך קבלת משכנתאות בשיעור לא מידתי למחירי הדירות ואף במחיר תשלום מיסים ביתר הינה תופעה שכנראה התרחשה באי אילו מקומות בארץ, בתקופות שונות ומסיבות שונות. שיא התופעה התרחש ככל הנראה בסוף שנות ה- 90 ' בעת העלייה הגדולה של דוברי רוסית ובעקבות המדיניות הממשלתית להזרים משכנתאות מופלגות בקלות יחסית לקליטה מהירה של נחשול העולים. תופעה דומה התרחשה בעת קליטת יהודי אתיופיה, למשל בבתי שיכון ביוקנעם. סוג שני של ניפוח מחירים הינו מכירה של נכס פיקטיבי לצורך קבלת משכנתא גבוהה מערך הנכס, מתוך כוונה לחמוק מהחזרי המשכנתא ולהותיר את הבנק עם נכס אחר ונחות מהבטוחה שהובטחה לו. מקרה כזה, כאמור, אופייני למהגרים שגמרו אומר בליבם לעזוב את הארץ לצמיתות וברצונם להרוויח כסף קל לפני כן )או שנקלעו לאיומים ולסחיטה של גורמים פליליים(. בשל החובה להיעזר ב המבקר בנכס בטרם תאושר המשכנתא, מאופיינים תרגילי העוקץ הללו בתחכום מסויים. קושי שני: נוכלים 105 במקרים שאפרט כאן אין בפני המידע לגבי המניע להונאה של הבנקים למשכנתאות, האם הרוכשים ו/או המוכרים רומו בחלקם יחד עם הבנקים או רימו כולם כאחד את הבנקים, האם הרמאים נותרו בארץ או היגרו ומקום הימצאותם לא נודע, האם בכלל נתבעו והאם נתפסו לפני שעזבו את הארץ. ידוע לי על מקרי העוקץ עצמם, בהקשר הצר של תביעות רשלנות מקצועית שהוגשו נגד מספר ם, והמקרים יתוארו כאן. מכירת דירה עם דייר מוגן במחיר פיקטיבי של דירה פנויה: במספר מקרים כאלו הוצגו לבנקים למשכנתאות חוזי מכר לדירות שנמכרו כביכול כפנויות. המשכנתא אושרה לאחר שביקר בדירות מטעם הבנק. לאחר מכן החזרי המשכנתא החודשיים לא שולמו כסדרם. עורך דין מטעם הבנק מונה ככונס נכסים לדירה בגין החוב לבנק. בבוא הכונס למכור את הדירה התברר כי בדירה מתגורר דייר מוגן ששילם דמי מפתח לפני שנים רבות. בכל המקרים, כאשר רכשתי נסח היסטורי התברר כי הדירה החליפה בעלים בתכיפות, כ- 3 פעמים תוך כשנתיים, עד שנמכרה אגב נטילת משכנתא מנופחת על ידי עולה חדש.

106 מכירת דירה אשר מהווה מחסן קטן על פי הרישום בטאבו, בקומת מרתף תחתונה בשכונה במדרון, בעוד של הבנק הוצגה דירה בקומת מרתף עליונה יותר, אף היא מתחת למפלס הרחוב. הנה משמאל תכנית המחסן שנמכר )תת חלקה 2 בטאבו(, ומימין תכנית הדירה שהוראתה ל מתוך תשריט בית משותף )תת חלקה 4(: 106 מימין למטה, המחסן שנמכר, במצב תחזוקתי גרוע, גובה תקרה 2.18 מ', קומת מרתף תחתונה. משמאל, הדירה שהוראתה ל, אמנם קומת מרתף עליונה מתחת למפלס הרחוב אך דירה נורמטיבית עם גובה תקרה נורמטיבי : איחוד 2 דירות עם קיר משותף ומכירת אחת מהן כדירה בשטח שתי הדירות: בשני בתים משותפים הגובלי זה בזה נרשמו כחלק מרישום הבית המשותף תתי חלקות שהוו במקור חדרי כביסה או מחסנים לשירות כל הדיירים. הם הפכו עם הימים ליחידות פרטיות נפרדות הרשומות כתתי חלקות. לשני החדרים הללו שבשתי החצרות הגובלות זו בזו קיר משותף ממש בגבול בין החלקות. החדר הקטן מביניהם נקנה ונמכר מספר רב של פעמים עד שלבסוף נמכר לאחר שהוצג ל מטעם הבנק ובחוזה המכר כדירה בשטח מאוחד של שני החדרים גם יחד.

107 התמונות למטה מתוך תשריטי הבתים המשותפים משתי החלקות הצמודות: מימין חדר הכביסה הקטן שנמכר כדירה בשטח שני החדרים. משמאל החדר הגדול יותר בחלקה הצמודה: : בתמונות למטה, מימין חדר הכביסה נשוא התרמית. משמאל החדר שהוצג כחלק מהדירה והתקבלה משכנתא בהתאם לצירוף שטחו לחדר הכביסה הקטן אך הוא לא נמכר בפועל באותה העסקה: 107 קושי שלישי: מיסים בדירות מגורים כמעט ולא הוטל, עד לאישור הרפורמה האחרונה במיסוי, מס שבח בגין מכירת דירות מגורים מאדם פרטי לחברו )הכנסות מס שבח ממכירת דירות הסתכמו עד אז בעשרות מיליוני שקלים בודדים לשנה...(. כאשר היו הצדדים מצהירים על מחיר עסקה הנמוך ב- 20%-25% הם היו ערים למדיניות כמעט מוצהרת להכיר כמעט אוטומטית במחירים מדווחים הנמוכים בפחות מ- 30% מהשווי המוערך "באמת" במס שבח. חלק מרואי החשבון ועורכי הדין בקיאים במדיניות זו והיא פורסמה ברבים, למשל בדו"ח מבקר המדינה. יתכן כי הקונים הביעו ענין לחסוך במס רכישה. בהמשך הפרק התייחסות מקיפה יותר לדו"ח מבקר המדינה אודות מחירים מוטים מטה שדווחו למיסוי. צריך לזכור כי הבנקים למשכנתאות לא מוכנים לממן את מרכיב העלות של מס רכישה לקונה מתוך סך עלות הדירה. רוכשי דירה רבים ממילא "מתחו את החבל" עד תום.

108 האפשרות לחסוך בהוצאה של מס הרכישה אף באלפי שקלים בודדים היא פיתוי שלעיתים קשה לעמוד בפניו. גם בנכסים שאינם דירות מגורים יש הכרה, לפעמים אוטומטית, במחירים נמוכים בפער של פחות מ- 30% מהמחיר ה"אמיתי". במספר מקרים ראיתי כי מנהל מס שבח הכיר במחירים הנמוכים ביותר מ- 30% ממחירי נכסים דומים וסמוכים. יש, עם זאת, בעיה "קטנה" עם הצהרה על מחיר פיקטיבי נמוך: היא תחייב את הקונים דהיום בכובעם כמוכרים אי שם בעתיד, לשלם מס שבח עודף. בעיה אפשרית נוספת לחוזים פיקטיביים עשויה להתעורר כאשר תתברר בעיה עם סכום הכסף ששולם במזומן במעמד העסקה )שטרות לא תקינים וכיוצ"ב( והקונה לא יסכים להשלים לאחר מעמד העסקה "מתחת לשולחן", כאשר הוא אוחז בחוזה חתום על סכום נמוך יותר שאכן שולם הלכה למעשה. בעיה נוספת של הלקוח תהא שכל צורת ההתקשרות הזו )כל ההתקשרות לגבי "הכסף השחור"( היא מחוץ לחוזה החתום ומכאן שגם מחוץ לתחום האחריות המקצועית של עורך הדין המייצג, אחריות מקצועית עליה שילם הלקוח ממיטב כספו ולא היה מעז לרכוש דירה בלעדיה. אחת הבעיות שלנו כ כתוצאה ממערכת החוזים הכפולה הזו: מחירים מוצהרים למס שבח, לרבות הערכות נגדיות של אנשי מס שבח, מפורסמים ברבים ובחינם באינטרנט. 108 לכאורה, כל המחירים של כל נכסי ה שנמכרו בארץ )מאז ינואר 1998( גלויים לם. אבל, מלבד טעויות הקלדה ובעיות קשות אחרות בנתונים עצמם, למשל העמסה של שווי מספר חלקות שנמכרו בו זמנית - על אחת החלקות שמתוכן בלבד קיימת הבעיה הקשה באמת: קיים חשש וקיימות עדויות, לא רבות, אבל קיימות, לדיווחי שווי מוטים למעלה או למטה, מתוך שיקולי מס או משכנתא. היו, כאמור, גם מקרים שהקונה העדיף לשלם מס רכישה מוגדל כדי לנפנף במחיר החוזה הפיקטיבי ולקבל משכנתא גבוהה - למשל בדרך לשדה התעופה, בהונאות בנקים למשכנתאות כאשר כרטיס הטיסה הוא לכוון אחד... האם ם צריכים להתייחס לדיווחי מס שבח בחשדנות? לטעמי אין כל אפשרות ל אלא להתייחס למחירים שדווחו למס שבח כמחירי אמת. ה רשאים ממילא לנפות מחירים גבוהים או נמוכים משמעותית מרוב המחירים האחרים בסביבה מעצם היותם חריגים ותהא הסיבה אשר תהא. כך גם נקבע בפסיקה. ראו הלכה שנפסקה בבית המשפט המחוזי ומובאת כאן בהמשך. לפי הלכה זו חזקה כי המחירים המוצהרים אמת הם והבדיקה והבקרה של שלטונות מס שבח אכן נעשתה במקצועיות. דו"ח מבקר המדינה לגבי דיווחים מוטים מטה על עסקאות ב

109 דו"ח מבקר המדינה העלה כי רק רבע מהדיווחים לרשות המיסים על מחירי עסקאות ב נבדקות )11% מהדיווחים ב"מסלול המהיר" הכולל את רוב הדירות שנמכרו בארץ( וכרגיל רשות המיסים קובעת מחיר גבוה מהמדווח בעיקר בעסקאות בהן פער של יותר מ- 30% בין המחיר המדווח לבין "המחיר האמיתי" אותו מעריכים עובדי הרשות. אחוז המקרים שמתגלה פער גדול כזה הנו כ- 8% בממוצע ארצי )למעט מיסוי נצרת שם הממוצע 17% מהדיווחים(. על דיווח מחיר נמוך שהיה אמור להפחית ביותר מ- 50% את המס לתשלום רשות המיסים מוסמכת לקנוס ב- 15% מהגרעון במס במקרה של רשלנות וב- 30% מהגרעון במס במקרה של דיווח נמוך במזיד. הטלת הקנסות נאכפת במקרים מעטים וזניחה במונחים של הרתעה. להלן תמצית שערכתי לפרק המרתק "הטיית מחירי עסקאות" מתוך אותו דו"ח שנתי של מבקר המדינה, דו"ח 58 ב. אשר נכתב בעקבות ביקורת באפריל-יולי 2007 באגף מיסוי ברשות המיסים. במהלך הביקורת בדק משרד מבקר המדינה הטיפול בדיווחים על עסקאות ב לרשות ה ובעריכת שומות למס שבח ומס רכישה על ידי הרשות. לפי החוק, מנהל מס שבח רשאי לקבוע, לפי שיקול דעתו, את שווי המכירה בשונה מהשווי המוצהר. מקובל על הרשות לראות בהפרש של מעל 30% בין המחיר המוצהר ל"מחיר הריאלי" פער ניכר המצדיק קביעה מעל לשווי המוצהר. 109 אולם, אין זה מונע להעלות את שווי הנכס הנמכר גם כאשר הפער קטן מ- 30%, אם למנהל מיסוי יש יסוד להניח כי ההסכם בדבר העסקה מושפע מחוסר תום לב, או מיחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה. משרד מבקר המדינה בדק שומות שנערכו בשנים , שהיה בהן פער של 30% לפחות... 26% משומות חריגות אלה, מקורן במיסוי נצרת; זאת בהשוואה לממוצע הארצי של כ- 8% בשאר המשרדים... גם משנקבע לעסקה שווי בידי המנהל העולה על השווי המוצהר, קרוב לוודאי ששווי זה אינו מייצג את השווי הריאלי... ה הממשלתי אמון על מתן הערכות שווי בעסקאות, כמו קביעת שווי לצורך מתן פיצויים על הפקעות ובעסקאות שבהן מינהל מקרקעי ישראל רוכש קרקע מאנשים פרטיים. הועלו מקרים של פערים בין הערכותיו של ה הממשלתי ובין הערכות מיסוי נצרת בקשר ל-"מחיר השוק" של נכסי... החוק קובע שאם יש פער בין המס הנגזר מהצהרת הנישום ובין המס הסופי שקבע מיסוי יש מקום להטיל קנס: "אם הגירעון עולה על 50% מהמס המגיע... הגירעון לא היה מתהווה לולא התרשל המוכר או עושה הפעולה ללא הצדק סביר... ייווסף לסכום המס... קנס השווה ל- 15% מסכום הגירעון... היו למנהל טעמים סבירים להאמין כי הגירעון... נוצר במזיד ומתוך כוונה להתחמק מתשלומי המס...ייווסף לסכום המס קנס השווה ל- 30% מסכום הגירעון". על פי נתוני רשות המיסים, בשנים נעשו במיסוי נצרת 3,306 שומות שבהן נקבע כי שווי הנכס גדול ב- 30% לפחות מהשווי שהוצהר על ידי המוכר והרוכש )ממוצע של כ- 1,100 עסקאות בשנה(...מדובר בכ- 17% מהעסקאות. באותן שנים הוטלו במסמ"ק נצרת רק 19 קנסות בגין גירעון, ומתוכם שולמו 10 בלבד.

110 משמעות מצב זה הינה שהמוכר מנסה את מזלו ומצהיר על מחיר נמוך ממחיר השוק, המפקח קובע שווי גבוה מהמוצהר, ובסופו של דבר השניים מתפשרים על מחיר כלשהו. גם קביעת המפקח היא בעייתית, שכן שווי העסקאות הדומות שהוא מסתמך עליהן בקביעת השומה, מקורו בבסיס מידע חלקי. בחלק אחר של הדו"ח מתברר כי הפיקוח של שלטונות מיסוי על סבירות המחירים המדווחים מדגמי בלבד. להלן קטעים מהדו"ח בנושא זה: 110 תכנית העבודה של משרדי מיסוי... מתבססת על ניתוב העסקאות לשני מסלולים...במסלול המהיר: בדיקה שטחית של עסקאות שנבחרו, שבהן הסבירות לחיוב במס היא נמוכה - בעיקר דירות מגורים. במסלול הרגיל: בדיקה של שאר העסקאות שנבחרו, ובהן עסקאות בעלות פוטנציאל להנבת תשואת מס גבוהה... ובתחומים שבשנה האחרונה היו בהם שינויים בחקיקה או במדיניות האגף בשנת למסלול המהיר נותבו 79,179 עסקאות, מהן נבדקו רק 8,892 )כ- 11% (,... המשמעות היא שכ- 90% מהעסקאות במסלול זה לא נבדקו. שיעור כה נמוך של בדיקה פוגע בהרתעה מהטיית מחירים כלפי מטה. בהקשר זה ראוי לציין כי תמריצי השכר של מפקחי מיסוי בגין טיפולם בתיקי המסלול המהיר נמוכים מאלה שניתנים בעד טיפול בתיקי המסלול הרגיל...זאת ועוד, )גם( עובדי מס הכנסה ומע"מ אינם בודקים את סבירות שווין של דירות שנמכרו, המדווח על ידי קבלן בונה למיסוי...אלא מסתמכים על המחיר שנקבע במיסוי... בשנה האמורה, נותבו למסלול הרגיל 42,597 עסקאות...בפועל נבדקו 20,972 עסקאות, כלומר כ- 49%.... המשקל של בחירת התיקים למסלול הרגיל, על ידי עובדי משרדי מיסוי, שיש להם היכרות טובה עם המתרחש באזור פעילותם, עמד בשנת 2006 על כ- 13% מהתיקים...המשקל ירד בשנת 2007 לכ- 5% בלבד. על פי תוכנית העבודה הקודמת, נבדקו כל העסקאות; בעוד שעל פי התכנית החדשה נבדקו בסך הכל )בשני המסלולים גם יחד(, כרבע מכלל העסקאות במשק....בחירת העסקאות שייבדקו על ידי עובדי המטה נעשית לפי קריטריונים ממוחשבים אחידים... כך למשל במסלול המהיר טווח ההבדלים נע בין כ- 24% בנצרת לכ- 75% בירושלים וברחובות. הממוצע השנתי לניתוב למסלול המהיר הוא כ- 61%. עוד הועלה כי בשל כשל טכני עסקאות ישנות מנותבות אוטומטית למסלול המהיר... אולם דווקא עסקאות מעין אלה צריכות להיות מנותבות למסלול הרגיל, כדי לעמוד על הסיבות לאיחור בדיווח עליהן.

111 חוזים ומחירים פיקטיביים בראי הפסיקה בית משפט השלום חיפה פס"ד א' /03 בנק ירושלים נגד לוי: חוזה פיקטיבי להונאה של בנק למשכנתאות הסיבוב היה כזה: בעל דירה שהייתה רשומה על שם איש קש החתים עולה חדש שכביכול רכש את הדירה, כדי לקבל משכנתא בשיעור 90% ממחיר הדירה בחוזה הפיקטיבי, )דירה בקריית ים(. העולה עזב את הארץ, אשת המוכר קנתה בכינוס נכסים את הדירה, שעליה התקבלה משכנתא מהבנק בסך $, 75,000 במחיר של... $. 37,000 הבנק שכר חוקר פרטי והוכיח בבית המשפט את ההונאה. נפסק כי מבצע ההונאה יחזיר את מלוא ההפסד לבנק. 111 כמה מילים על היישוב קריית ים )ידע שלי. לא קשור לפסק הדין. ד.ל.(: נוצרה תחושה שיתכן והייתה ביישוב בסוף שנות ה- 90 בועה של מחירים חוזיים גבוהים לצורך קבלת משכנתא בשיעור לא מידתי למחירי הדירות ה"אמיתיים". חוזים במחירים גבוהים התנאו בחותמות עורכי דין של הצדדים, הוגשו לבנקים למשכנתאות ולשלטונות מס שבח ושולם תמורת מחירם הגבוה מס רכישה מוגדל )בדקתי בדיווחים למס שבח!(. מחירי החוזים היו גבוהים ממחירי ההיצע במודעות למכירה בעיתונים )ל ה עמד בעבר שירות שתיעד את מודעות ההיצע לדירות בעיתונים ארציים ומקומיים שנים רבות אחורה(. הם העריכו במחירים נמוכים ב- 10% ויותר מאשר במחירים שהופיעו בבאותם חוזים חתומים של דירות ברות השוואה. בשורה התחתונה, ראיתי מספר מקרים בהם דירות במחיר חוזי של 100, שמאות לבנק של שווי 90, מחירי היצע בעיתונים נמוכים עוד יותר מהשמאות, משכנתא לעולים של 90%-100% מהשמאות, נמכרו בכינוס נכסים ב- 40 בסדרי גודל. קרית-ים היא רק דוגמא, כמובן. בית משפט שלום נצרת, קוקוייב נגד אוחיון, פס"ד א' : כך עושים "שופינג" בבנקים למשכנתאות ובקרב הבנקים, כדי להשיג משכנתא לפי מחיר פיקטיבי הגבוה מהמחיר ששולם בפועל. קטעים )לא רציפים במקור( מתוך פסק הדין: "היועץ הפיננסי", טיפל עבור התובעים, אחר שסורבו על ידי שני בנקים למשכנתאות בנצרת עילית, בקבלת הלוואת משכנתא לאחר שמילא עבורם בקשה...לבנק לאומי למשכנתאות בתל-אביב )להלן "הבנק"(... "ה", ערך את דו"ח השומה אשר בהסתמך עליו אישר הבנק לתובעים הלוואת משכנתא, באמצעותה מומנה עיקר תמורת הדירה...לא נתתי אמון בעדותו המגמתית והמיתממת של הנתבע...באשר למידת מעורבותו בהליך מכירת הדירה, לרבות גיוס הלוואת המשכנתא והמצגים שהציג;...טענת הנתבע כי לא גבה כספים בגין הטיפול בהלוואת המשכנתא וכי סייע בהתנדבות וללא תמורה נסתרה בחשבונית...ממנה עולה כי חלק משכר הטרחה שגבה הנתבע כמתווך, הינו בגין סידור משכנתא...הנתבע אישר כי המחיר שנקבע בהסכם, גבוה מהתמורה האמיתית שסוכמה וכי הצדדים במכוון רשמו מחיר זה על מנת להגדיל את הלוואת המשכנתא שיוכלו התובעים לקבל. התנהלות כאמור הינה שלילית ביותר ובלתי חוקית".

112 בית משפט שלום חיפה - דרעי נגד פוקס פס"ד א' 2904/01: עדות ל"כסף שחור". מחיר מוצהר הנמוך מהמחיר האמיתי של דירה במטרה להפחית מיסים: "התובע הודה כי חתם גם על הסכם שלישי...הסכם זה כאמור דומה להסכם מיום אלא שכאן הושמט תשלום על סך 8,800 דולר... התובע לא הכחיש חתימתו על גבי ההסכם המאוחר ובכלל זאת, על עמוד 2 המפרט את התשלומים.... עשה כן על מנת להרוויח במס שבח "הם היו צריכים לשלם מס שבח והם עשו זאת כדי שיורידו להם מהסכום"...אם כך הדבר, מדוע שיתף התובע פעולה עם זממו של הנתבע להונות את רשויות המס? ומדוע נתן ידו להעלמת מס זו?" בית משפט מחוזי ת"א, פס"ד ד'אור נגד גנטי, א' : 112 עוד עדות בבימ"ש מחוזי לחוזה ב"שחור": הצהירו בחוזה 36,000 דולר, שילמו בפועל, כנראה, 50,000 דולר. "עדותו של התובע הייתה מהימנה, ועדויותיהם של עו"ד גילדור ושל גב' הרוש לא נסתרו ותמכו בגרסתו. לעומת זאת, נתבע 2 לא הצליח להסביר ולשכנע מדוע לשיטתו, ולמרות ששמאות ה קבעה כי שווי ה הנו כמעט כפול מהסכום המופיע בהסכם המכר - נמכרו הזכויות ב לתובע בסכום של 36,000$ בלבד. לפיכך, אני מקבלת את גירסת התובע וקובעת כי למרות שבהסכם המכר נקבע כי התמורה היא בסך $, 36,000 התובע שילם בפועל תמורת ה סך של $, 50,000 וזה הסכום הראוי להשבה". בית משפט מחוזי חיפה, ח'ליל נגד מע"צ, ה"פ 102/04 הלכה של בית משפט מחוזי חיפה. את העסקאות במאגר מס שבח יש לראות כדיווחי אמת ואת הערכות מיסוי כהערכות רציניות ומקצועיות. כדי לשלול את הערכים, למשל בטענה לרצון הצדדים לחסוך במס, לא די במלל חסר ראיות של. מפסק הדין: "איני מקבל את דעתו של ה ח'לף כאילו במגזר הערבי מקובל, או נוהגים, )באופן גורף(, ליתן הצהרות בלתי מדויקות למס שבח באשר למחיר האמיתי בו נקשרו העיסקאות המדווחות לשלטונות המס. כמו כן לא השתכנעתי כי עבודת השמאות וההערכה על ידי מס שבח בנצרת לוקה )כשיטה(, בחסר. ההנחה היא הנחת תקינות. הנחה לכאורה היא כי הדיווח של הצדדים לעיסקה הוא אמיתי וכי בקרת שלטונות המס ושומתם נעשים במקצועיות וכי ניתן להסתמך על הנתונים האמורים לצורך הערכת שוויים של שהופקעו. לסתירת הנחה זו לא די באמירותיו של ח'לף בחוות דעתו. יש לקבל כבסיס להערכת שווי החלקה את מחירי ה בעסקאות השוואה מתאימות, תוך העדפת הערכת שלטונות המס בדבר השווי )וכן בגלל גילום הטלת המס על הקונה, כשכך נקבע בהסכם המכר(, על פני הרשום בהסכמים".

113 פרק 17 ה"אלמנט" החדש בשווי דירת מגורים תמ"א 38 על תיקוניה קבעה תמריצים נדיבים למדי לחיזוקים בפני רעידות אדמה. תכנית מתאר ארצית זו על תיקוניה מאפשרת כיום תוספת זכויות בניה של עד 2.5 קומות + הרחבת בניה עד 25 מ"ר לדירה + סגירת קומת עמודים לשטח עיקרי למגורים + הרחבות זהות ל- 25 מ"ר לדירות ישנות גם בקומות החדשות מעל ומתחת לאותן הרחבות. האם זכויות הבניה המופלגות הללו בעשרות אלפי הבניינים בהם הן מתאפשרות, אכן יעלו את שוויין של מאות אלפי דירות ישנות באזורי הביקוש יש מאין? האם מחירי השוק כולו לדירות יד שניה ישנות יחסות ישתנו? כדי לענות על השאלה הזו יש להכיר תחילה את ה"אלמנט" החדש בשוק הנדל"ן, אותו אחד שמאתגר בימים אלו את הקבלנים, עורכי הדין, ה והמתווכים. 113 באוקטובר 2011 נמכרה דירה ברח' ראש פינה 21 בחולון, קומה שניה, 2 חדרים בשטח 45.7 מ"ר, תמורת. 760,000 העסקה נעשתה, לפי עדות שכנים עמם שוחחתי, על רקע חתימת רוב בעלי הדירות בבית המשותף )לא כולם!( על נכונותם לפרויקט 'פינוי בינוי' ושכירת שירותיו של עורך דין לקידום היוזמה. אציין כי לגרסת הדיירים המאוכזבים נתקלה היוזמה בהתנגדות גורמים בעירייה וההתלהבות שכחה. העסקה שבדקתי נעשתה בימי השיא של אותה "התלהבות" ומשקפת שווי נסתר שהתעורר יש מאין רק בשל פעילות מינימלית לקראת "פינוי בינוי" או "תמ"א 38". העסקה מגלמת שווי של כ- 16,600 למ"ר בנוי לדירה לא משופצת. תצלום הבנין ברח' ראש פינה 21:

114 מספר חודשים לאחר מכן, בבניין אחר בו לא רחשה המולה "יזמית" שכזו, נמכרה בפברואר 2012 דירה ברח' עמק יזרעאל 6 הסמוך, בקומת קרקע, 2 חדרים בשטח 53.2 מ"ר, תמורת. 670,000 מתקבל שווי גולמי של כ- 12,600 בלבד למ"ר בנוי, שווי שהיה מוכר לי כאופייני לדירות 2 חדרים ישנות ולא משופצות בחולון. השטחים שתוארו כאן נמדדו כולל עובי קירות חוץ ומחצית קירות משותפים. תצלום הבנין ברח' עמק יזרעאל 6: גם אם מתקיימים בין העסקאות הבדלי קומות ותקופה ואני מסופק בכך, עדיין ניכר כי 114 בעסקה הראשונה הספיקה יוזמה מינימלית, חתימה של רוב הדיירים לעורך דין שייצג אותם לקידום פרויקט פינוי בינוי, כדי להעלות את מחיר הדירה בעשרות אחוזים. בפתח תקווה נתקלתי בתופעה דומה. דירות שיכון ישנות ברח' הנרייטה סולד הוצעו למכירה במחיר המשקף עלייה לא מוסברת של עשרות אחוזים יחסית לעסקאות שדווחו לשלטונות מס שבח. במחלקת הנדסה בעירייה לא ידעו לספר על תכנית פינוי ובינוי או תמ"א 38. להלן קטע מחוות דעתי לבית המשפט בנדון: "המתחם מתאים גם לפרויקט פינוי בינוי, למרות צפיפות יחסית קיימת של יח"ד פר דונם, ודיירים במתחם המעוניינים למכור את דירותיהם מציינים במודעות כי המתחם הולך לקראת "פינוי בינוי". שוחחתי טלפונית כקונה עם אחד המוכרים, והתרשמתי כי מלבד שיחות ורצון של חלק מהדיירים לקדם פרויקט כזה, לא נעשתה כל פעילות מסוימת היכולה להשפיע כיום על שווי הדירות. לשאלתי נאמר כי אין אפילו קבלן איתו באו בדברים". במצב דברים זה באה תמ"א 38 המעניקה, בתנאים, זכויות בניה יש מאין לשניים וחצי קומות, לסגירת קומת עמודים ולהרחבת קומות קיימות, לשלל בניינים ובהם מאות אלפי דירות ישנות ברחבי הארץ. לכאורה, עבור "חצי מדינה" החלום שבו ניתן למסור דירה ישנה וזנוחה ולקבל דירת חלומות משופצת חלקית וגדולה יותר, לעיתים דירה חדשה לגמרי, הפך למציאותי. "המפתחות בפנים", כפי שהתבדחו שלישיית ה"גשש החיוור". אך מה עם הגלגלים?

115 תמ"א 38 מאשרת תוספת נדיבה של זכויות בניה, אך אלו כפופות בחלקן )למשל, תוספת 2.5 קומות( לשיקול דעת הרשויות המקומיות ולתנאים נוספים. תוספות הבניה הללו באות כתמריץ כלכלי לעודד חיזוק בפני רעידות אדמה. התנאי הראשוני, איפה, למימוש הזכויות, הנו הצורך בחיזוק הבניין. הוכחה לצורך כזה היא דו"ח מהנדס שעלותו יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. תמ"א 38 על כל תיקוניה חלה על בתים ישנים שקיבלו היתר בניה לפני 1/1/1980. ישנם סייגים והחרגות של מבנים ישנים שלא ייהנו ממרבית הזכויות למרבית תוספות הבניה שפורטו כאן, למשל בתים שגובהם אינו עולה על שתי קומות )כולל קומת קרקע מפולשת, דהיינו קומת עמודים, אך לא כולל קומות גג חלקיות או מרתפים( או בתים ששטחם, כולל שטחי שירות, אינו עולה על 400 מ"ר. בבתים אלו תוספות הבניה המרביות, כולל סגירת קומה מפולשת, מוגבלות ל- 25 מ"ר לכל הבניין. קיימות מגבלות גם בבתים שהוכרזו לשימור או באזורים בהם קיימת תכנית בנין ערים רגילה לתוספות בניה )נניח תכנית לתוספת קומות שבמקרה של חיזוק הבנין בלבד יקוזזו מתמריצי תמ"א 38 אך במקרה של הריסה ובניה יתווספו לתמריצים(. קיימים בניינים בהם תוספת זכויות הבניה על פי תמ"א 38 זניחה או לא כלכלית או לא ישימה בשל הצמדות ותנאים בתקנון בתים משותפים, אך הרשות המקומית מגובה בתמ"א 38 עדיין מטילה חובה לחזק את כל הבניין כתנאי למימוש זכויות חלקיות, נניח חדר יציאה בודד לגג. 115 כרגיל, עלות החיזוקים בפני רעידת אדמה בבנין ישן ללא מעלית מגיעה באזורי הביקוש לכדי עלות קרקע לדירה אחת לכל הפחות, הכל כמובן בהתאם לגודל הבניין הישן, מצבו הפיזי והתחזוקתי, דרישות נלוות של הוועדה המקומית ורמות המחירים לקרקע באזור. יש לזכור כי בפועל, חיזוק מבנה מלווה לרוב בעבודת שיפוץ יסודי לבנין בעלות גבוהה משמעותית מזו הנדרשת רק על פי תמ"א 38 על תיקוניה )חידוש טיח, סגירת הכניסה עם ויטרינה ואינטרקום, מעלית, תוספת מרפסות או סגירת מרפסות קיימות, הרחבת דירות קיימות וכו'(. הדבר דומה לשיפוץ דירה. אין הגיון רב להחליף ארונות מטבח בעשרות אלפי שקלים ולהשאיר מאחוריהם צנרת מים רקובה ומתפוררת ברצפה ובתוך קירות. תמ"א 38 על תיקוניה מאפשרת הריסה של מבנה הזקוק לחיזוקים ובניה חדשה הכוללת גם את התמריצים. זהו פתרון של "פינוי בינוי" לבניין בודד. פתרון אחר כרוך בדרך כלל במספר בתים משותפים, וכולל "פינוי ובינוי" או "התחדשות עירונית" על פי תב"ע )תכנית בנין ערים( נקודתית, לפי מפתח מקובל לערים מבוקשות, בסביבות 3 דירות חדשות בקירוב על כל דירה ישנה להריסה. שני המסלולים של הריסה ובניה מחדש, תמ"א 38 ו"פינוי-בינוי" כוללים, בתכנון מס נכון, פטורים והנחות במיסוי והיטלי השבחה. ההסדר הרגיל בין קבלן ובין דיירים במתחם לפינוי בינוי או תמ"א 38 כולל מסירת הדירה הישנה לקבלן, מעבר לפי הצורך למגורים בשכירות על חשבון הקבלן ולאחר מכן כניסה לדירה חדשה וגדולה יותר. הקבלן משלם את הוצאות התכנון הרישוי והבניה, את עורך דינם של הדיירים אותו הם בוחרים ואת הוצאות המפקח על הבניה שבחרו הדיירים מולו. לעיתים ישלם הקבלן אף את ההובלה של תכולת הבית החוצה ובחזרה

116 לפרויקט. מקובל כי הקבלן נושא בתשלום המיסים וגילום המיסים, ככל ויידרשו מיסים לאחר הפטורים והקלות המס למסלולים האלו )אסייג זאת במקרה של פינוי ובינוי במסלול של תמ"א 38, כאשר בעל דירה שלא הביא עמו פטור אישי או זכאות ל"מיסוי מוטב" דהיינו מיסוי מופחת ביותר- יידרש כרגיל לשאת במס השבח(. דבר אחד "הקבלן" לא יכול לעשות או לממן עבור בעלי הדירות: לשכנע את כולם לחתום על הסכמה לפרויקט! הדרך ל"חתימה" נראית ארוכה עד בלתי אפשרית ברוב המקרים. יחסי השכנות הרגילים בין בעלי הדירות כוללים את החשד מטריף הדעת שמא השכן יקבל מעט יותר. כל דייר חושש להכתים את כבודו לעולמים כמי ש"יצא פראייר". טרם עסקנו בבעלי הגגות הצמודים או סתם בעלי דירות עליונות שדורשים פיצוי על אבדן הסיכוי שלהם לחדר יציאה לגג )ראו פרק נפרד בנושא בספר זה(. לכל דייר יש מכרים שהם עורכי דין וקבלנים ורק עליהם הוא סומך. סוג ההיגיון הזה משאיר רבבות דיירים בדירות ישנות ומתפוררות כאשר הם גאים לדחות חדשות לבקרים כל הצעה של קבלנים לדירות חדשות וגדולות יותר במסלול כזה או אחר. דברי אלו לא מבטלים, כמובן, את הצורך לבדוק את המוניטין של הקבלן, את החלופות להצעתו ואת החוזה )רצוי בעזרת אנשי מקצוע(. 116 וכך נולדו להן אותן הבטחות של "קיבלנו הצעה מיזם" או "הזדמנות של פעם בחיים". תסמכו על תעשיית החלומות הישראלית שתמצא את הדרך הקצרה והמהירה למכור דירה ישנה ששווה + 1,000,000 סיפור יזמי מרשים + מפגש עם שכנים שאכן רוצים )הסרבנים יצוצו אחר כך( ב- 1,250,000. המציאות המאתגרת הזו מחייבת סט כללים חדשים. אין ספק שזכויות בניה משמעותיות לבית משותף באזור ביקוש עשויות להשפיע על שווי הדירות. אין ספק שתמ"א 38 על תיקוניה לא העלתה באופן גורף ובו זמנית את מחירי כל הדירות בבניינים הישנים במרכז הארץ. מהו המחיר ה"נכון" של דירה כזו בטרם הורחב הבניין? כ אני דורש לראות חוזה חתום של בעלי הדירות ליישום תמ"א 38 )או "פינוי בינוי"(. אם אין חוזה חתום ובר ביצוע, הערך של זכויות הבניה העתידיות על פי תמ"א 38 מופחת משמעותית ולעיתים בטל בשישים. יש לזכור כי שווי השוק של זכויות הבניה על פי תמ"א 38 מגולם מן הסתם בשווי דירות ישנות אחרות שנמכרו לאחר אישור התמ"א ומשמשות כעסקאות השוואה. נוצר מושג חדש בשוק הנדל"ן הישראלי, ה"חתימות" או בשפת הגשש החיוור, ה"אלמנט". אותו מסמך חמקמק אשר עשוי להפוך רכוש משותף רדום בבית המשותף לשווי פרטי ובר מימוש לכל דייר...מיד עם השלמת ה"חתימות". בסקר מחירים שערכתי לאחת מחוות הדעת הות שהכנתי, בשכונה "מעורבת" בעיר הרצליה, שכונה בא חלק מהבניינים קיבלו היתר בניה לאחר 1/1/1980 ואינם זכאים לתמריצי תמ"א 38 וחלק אחר נבנו לפני תאריך זה וכן זכאים לתמריצים, התברר כי ייתכן והתממש לו "אלמנט" נוסף למחיר הדירות בשכונות "מעורבות".

117 הדירה היחידה מבין עסקאות ההשוואה בבנין בו הוצאו היתרי בניה לאחר 1/1/1980 ולפיכך אינה זכאית לתמריצים על פי תמ"א 38, הינה דירה ברח' כ"ט בנובמבר / 15 כיבוש העבודה 2. הדירה נמכרה ביום 15/9/2014 תמורת. 1,842,500 שטחה כפי שמדדתי מהיתר הבניה 104 מ"ר. הדירה בקומה ראשונה בלי מעלית, בבניין בן 3 קומות, 2 יח"ד לקומה. מתקבל שווי למ"ר בנוי 17,700~. במקביל ערכתי השוואת מחירים של דירות בנות שנה, בבתים ישנים שכרגיל בלי מעלית, אשר על פי תאריך ההיתר ראויים לתמריצי תמ"א 38. גם שטח דירות אלו נמדד מתוך היתרי הבניה שלהן. להלן טבלה מסכמת של עסקאות אלו: תאריך כתובת מס' קומה מתוך קומות בבניין ; דירות לקומה שטח דירה מדוד מהיתר הבניה מחיר ב- מחיר ממוצע למ"ר בנוי ב-, במעוגל 20,100 2,000, ; 1/3 7/8/2014 כבוש העבודה 10 18,100 1,825, ; 2/3 21/10/2014 יפה 36 18,800 1,840, ; 1/3 1/10/2014 אחד העם 4 ליברמן 14 17,000 1,850, ; 1/3 16/9/2014 ברוך ,500 ממוצע הדר 16 אין כאן, כאמור, מחקר אמפירי מדעי או מחייב, אך לטעמי ניתן לזהות רמזים ראשונים וברורים למדי לפרמיה של בגבולות 5% לדירות הזכאיות לתמריצי תמ"א 38 בשכונות "מעורבות" בהן לחלק מהבניינים יש זכאות לתמריצים ולחלק אין. יתכן וה"פרמיה" תתגלה במקרה זה כגבוהה יותר, אם ניקח בחשבון פרמיה נוספת, על פי הנתונים שרוכזו בטבלה, לדירות בבניינים בהם 2 דירות לקומה בלבד, כמו בדירה שלא זכאית לתמריצים אך נהנית מיתרון פרטיות ונוחות של 2 דירות בלבד לקומה. בחלק מהשכונות המעורבות קיומו של אותו ה"אלמנט" הנסתר מהעין התאיין מסיבות אחרות, אף הן נסתרות מן העין...הגגות של בניינים רבים בשכונה כזו הוצמדו בטאבו לדירות עליונות ו/או נבנו בגגות חדרי יציאה לגג עם מרפסת פרטית. הנה למשל קטע מחוות דעת ת להערכת דירה בשכונה מעורבת שכזו ברח' אוסישקין ברמת השרון: "על פי תאריך ההיתר המקורי נראה כי בכפוף להוכחת הצורך בחיזוקים בפני רעידות אדמה ייתכנו תמריצים תמורת חיזוק המבנה. הייתכנות הקניינית למימוש התמריצים קלושה לטעמי בבניין בו אושרו היתרי בניה לחדרי יציאה לגג עם מרפסות צמודות וחדרי היציאה לגג והגגות הוצמדו בחלקים משמעותיים של הגג לדירות עליונות. ככל וקיימת השפעה של תמ"א 38 או ייתכנות לתוספת אחרת לבניה והרחבה על שווי הדירה - השפעה זו מגולמת לטעמי בעסקאות ההשוואה אשר ברובן רוב שטח הגג הוצמד לדירות עליונות".

118 פרק 18 השפעת אתר עתיקות שווי על בית המשפט העליון היטיב לתאר את ההשפעה של הכרזה על אתר עתיקות על שווי. השופט זמיר כתב על כך בעתירת בג"ץ "כפר שמריהו" שסימנה 4146/95 )דנקנר נגד ר' העתיקות(: "ההכרזה על השטח כאתר עתיקות פוגעת...מבחינת האפשרות לעשות שימוש בשטח...והן מבחינת השווי...בשוק החופשי...רוב החלקות עדיין לא נחפרו, ואין איש יודע לבטח אלו מהן וכמה מהן מכילות עתיקות". 118 סטודנטים בלימודי תעודה לשמאות באוניברסיטת תל אביב, ע.מילשטיין וש.ידלין, כתבו בעבודת הגמר שהגישו בשנת 1995 "השפעת עתיקות על שווי " )אוניברסיטת תל אביב שמרה על עבודות הגמר של לימודי התעודה לשמאות ואלו מהווים בסיס נתונים אמפירי אך מיושן לסוגיות רבות בשמאות (: "משיחות עם יזמים קבלנים ום...נמצא כי לא קיימות עסקאות השוואה...הייתה הכרה של רשויות מס רכוש במקרים מסויימים...לדוגמא, בפרויקט הר בצרון...הפחתה של שליש...לדעתנו אין השפעה על שווי בנויים מוכרזים...אי הוודאות מקשה...על אמידת הנזק". רוב ההכרזות על אתרי עתיקות מתפרסמות בילקוט פרסומים או קובץ תקנות ולאחר מכן נרשמת הערה ברוב נסחי הרישום בטאבו. בחלק מהנסחים של החלקות בתוך תחומי הכרזה על אתרי עתיקות נשמט רישום ההערה על אתר עתיקות. ניתן לברר לגבי כל חלקה בטאבו האם היא כלולה בתחומי הכרזה על אתר עתיקות באתר האינטרנט של אתר העתיקות. הכתובת לבקש מידע זה באתר רשות העתיקות: בכתובת זו מתבקשים, לצורך בדיקת המצאות אתר עתיקות בגוש וחלקה, להקליד את מספר הגוש וחלקה המבוקשים בטאבו ללחוץ "בדוק". הנה תוצאות שהתקבלו לגבי גוש וחלקה מקריים שהזנתי בכתובת זו, גוש 6673 חלקה 105 שאכן נכללים בתחום אתר עתיקות. מהמידע שקיבלתי באתר התברר כי הכרזות על אתר עתיקות לחלקה זו נכללות בילקוטי הפרסומים הבאים: מס' 1375 בעמוד 1306 מתאריך NOV מס' 4256 בעמוד 478 מתאריך OCT מס' 1091 בעמוד 1425 מתאריך MAY בוועדה המקומית לתכנון ובניה במקום מגוריכם יש מפה ובה מסומנים שטחי ההכרזה על אתרי עתיקות בתחום אותה וועדה. פקחי רשות העתיקות אמורים לסייר ולבדוק שלא מבוצעת בניה ללא פיקוחם בשטחים המוכרזים והוועדות המקומיות אמורות

119 ד- למנוע היתרי בניה הן בחלקות בהן הערה על אתר עתיקות והן בחלקות שהוכרזו אך לא נרשמה הערה בטאבו. בפועל האכיפה עצלה למדי. הנה מקרה שדווחה עליו רשות העתיקות בתחילת ספטמבר 2015: נחשף ארון קבורה נדיר ומרשים בן כ שנה הארון, שהוא אחד החשובים והיפים ביותר שנחשפו בארץ בדור האחרון, נפגע קשות בעקבות הוצאתו הלא מבוקרת מהאדמה על ידי קבלני בניין תושבי העיר, שהסתירו את דבר גילויו מרשות העתיקות. 119 ארון קבורה נדיר ומרשים ביותר מאבן, בן כ שנה, נחשף באתר בנייה בשכונת הווילות החדשה הנבנית באשקלון. זאת, במהלך פעילות מבצעית שבוצעה אתמול בלילה )בין ג' '( על ידי מפקחי היחידה למניעת שוד של רשות העתיקות, מרחב דרום ברשות העתיקות, ושוטרי הסיור והחקירות מתחנת משטרת אשקלון. המדובר באחד מארונות הקבורה הנדירים ביותר שנתגלו בארץ ישראל. הארון עשוי מאבן גיר קשה במשקל כ- 2 טון ובאורך 2.5 מטר, ומפוסל מכל עבריו. על מכסה הארון פוסל דגם אדם בגודל מלא. הסרקופג נפגע במקומות שונים ע"י טרקטור, שהותיר צלקות באבן ופגע בעיטורים המפוסלים ביד אומן על דפנות הארון. הנזק הבלתי הפיך נגרם ע"י קבלנים, שנתקלו בארון המרשים במהלך עבודות בנייה, החליטו להחביאו, שלפו אותו מהאדמה עם טרקטור תוך שפגעו בו במפגיע, הסתירו אותו מתחת למערום פחים ועצים, ויצקו רצפת בטון במגרש, במטרה להעלים עדויות לקיומו של אתר העתיקות.